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1，因為上了賣房陪跑的業務，所以我跟很多賣房的人有了更多的交流，我舉兩個比較常見的例子，大家可以參考下。

第一，等房價漲一漲再賣。這種心理是如何出現的呢？首先是賣家覺得自己的房子之前能賣到500萬，而現在只能賣到400萬，從心態角度上說，他覺得已經虧了100萬，有點躺平心態，既然虧了100萬反正也可以賭一賭，萬一還能回調個幾十萬，那就少虧幾十萬。這是一種非常復雜的，自我說服的心態，沒有任何邏輯可言。

而實際上，1）假設市場真的如他所料，房價往回彈了一次，400萬的房子可以賣到420萬，那么對于賣家來說，心態又隨之發生變化：市場真的回彈了，是不是可以期待回到450萬？

這種偏投機性的心態，很難有一個好的結果。我告訴大家實際情況，那就是這種心態下，絕大多數房子賣掉的時候，都要比他預期價格還要低。

2）從市場本身來說，自去年開始認房不認貸政策落地，到今年的20%首付政策，北京的房價是一直往下走的趨勢，部分區域的房價由于下跌過猛，有階段性反彈的情況，但反彈的基礎也是因為之前成交價過低，且區域性的市場熱度還可以。反彈之后，市場總體也是低位徘徊，市場后勁不強。這是市場。

也就是說，你判斷市場的前提是你了解市場，那你的判斷才是有效判斷，如果你的判斷是沒有任何依據的一廂情愿，那你的判斷就是無效判斷。在無效判斷的基礎上，你的決策當然是有問題的。

我想等房價漲一漲再賣，那就不知道要等到什么時候……

第二個例子就是賣家賣房，但不做任何調整，以不變應萬變，那結果就是，你不知道你已經在上個月虧掉了100萬。

這一點沒有夸大的成分，1000萬以上及兩千萬以上的房子，大致就這種情況——5月份的時候，市場能給到的價格是1500萬，賣家不賣，因為之前（年初）能賣1800萬，后來就沒人再出1500萬了，錯過了就是錯過了，現在出價只給到1300多萬……以不變應萬變的結果就是，100萬悄無聲息間，你也沒看見，我也沒看見，它就沒了。（這是市場中的真實案例）

我想表達的還是市場認知問題，不管是買房還是賣房，必須要有基礎的市場認知，才能有對的決策。

有人說，要是價格太低，我就不賣了……其實這是兩回事，賣不賣是一回事，你通過調整等到市場給你出價，你了解了房子的真實價格，這是另一回事，兩件事不沖突。（說價格太低就不賣的都是跟市場較勁——微觀心理觀察）

2，講下德勝學區的事，德勝上個月的成交量確實很大，跟德勝今年幼升小有一些人留在了德勝有關，買學區的人覺得這是德勝的利好，所以開始往里追。

這種看上去像利好的信息，對于學區房來說，很容易有價格波動，學區房確實比較敏感，但是這種利好能支撐房價有多大的漲幅，這是存疑的。

也就是說，之前德勝的成交價降到了10萬左右，經過幼升小的小利好，一批人往里追，價格漲到了11萬，再過段時間等大家冷靜下來，這種小利好帶來的漲幅還會被市場吞噬掉，也就是說，北京的所謂學區獨立行情是沒法脫離大市場的。

從另一個角度說，如果德勝還在繼續漲，那就沒有性價比了，大家就去買海淀或東城了……每次都這樣。再假設，如果德勝真的走出了超級獨立行情，那么明年，一棒子還會砸下來。學區房現在是哪漲打哪。

學區房大家要按需購買，一定要對學區市場有概念，不要盲目追風。

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