現在樓市，什么樣的房子最受歡迎？

首先肯定是便宜的，數據統計顯示，二手房市場1-1.5萬左右成交占比最多，達到33.82%；其次要交通便利，不管駕車出行還是公共交通都很方便，畢竟要考慮到上下班通勤；然后對教育、醫療和商業等生活配套也有一定要求。

而小區的品質未必一定要求很高，只要屬于近年的新產品，再搭配一個優秀的物業，即可以滿足大部分人的居住需求了。

不過隨著新房價格的逐年上漲，大部分新房都無法滿足“便宜”這個條件，尤其在二環內或者熱門區域的樓盤，更是如此。更不用提兼顧地鐵、豐富的生活配套，以及不錯的品質和優質的物業了。

除非是少量前期的限價盤。

今天我們來看一個廬陽、瑤海、新站三區交界，二環旁、地鐵口、準現房且均價還只有1.5萬的樓盤：禹洲中央城！

▲航拍照片來源：大山航拍，拍攝日期為4月，下文同

禹洲中央城位于七里塘板塊，具體位置在新蚌埠路與新海大道的交口，不僅緊鄰兩條主干道，出行便利。

而且南側就是北二環，附近還有銅陵路高架、阜陽北路高架、臨泉路等主干道，構成了完善的交通網絡。

禹洲中央城還屬于真正的地鐵盤，出門就到地鐵1號線興華苑站，南側大概1.3公里是地鐵3號線鴨林沖站，都是已經開通運行的地鐵線路。

無論自駕還是公共交通，都可以輕松到達城市的各個角落。

在商業配套上，禹洲中央城本身就是集住宅、商業和辦公空間于一體的城市綜合體項目，自身就配建22萬方的商業。

周邊皇家尚品、鐵靜苑等住宅小區也有大體量的配套商業，2公里內還有武里山天街、樂活廣場、家天下生活廣場、馥邦廣場等大型商業。

涵蓋購物中心、商業街、菜市場等多種業態，生活極為便利。

在教育配套上，禹洲中央城配建一所國際雙語幼兒園，小學各期有所不同，二期是合肥市竹溪小學及其西校，一期和三期是七里塘小學。

中學為合肥市三十中學，也是市場上認可度較高的一所學校，在片區內很受歡迎。

片區內的醫療資源也同樣完善，步行范圍內有安徽省第二人民醫院，以及在建的上海交通大學醫學院附屬仁濟醫院安徽醫院等。

另外禹洲中央城3公里內還分布著瑤海公園、生態公園、新海公園和天水公園，其中最近的瑤海公園只有700米，為業主提供了良好的休閑娛樂場所。

從上面的介紹可以看到，禹洲中央城所在的七里塘板塊，不僅配套完善、生活便利，輻射面也廣，所以二手房市場一直很活躍。

不過對于這種啟動建設時間早，發展成熟的片區，都會面臨同一個問題：老房子多，新房或者次新房少。

前期板塊內的高速中央公園一直熱度非常高，在實施公開登記、公證搖號后，成為新站區第一個搖號盤，之后更是逢開必搖，迅速清盤。之后新盤集中在淮南路以西，新蚌埠路附近只有禹洲中央城剩余4棟住宅。

禹洲中央城在2022年10月推出過兩棟，雖然當時市場已經開始下行，沒有觸發搖號，但登記比例依然達到1.13，并在開盤一周左右迅速售罄，熱度很高。

而剩余的兩棟，直到上個月才領取預售證。

禹洲中央城分為三期開發，一期43萬方，由20棟住宅和5棟英倫商業步行街組成；

二期體量20萬方，由6棟高層、6棟洋房、5.5萬方的購物mall和1棟甲級寫字樓組成。三期位于新海大道和新蚌埠路交口，總建面52萬方，由16棟高層住宅和一個12萬方購物中心銀河PARK組成。

即將開盤的兩棟是三期（水漾花園）的7號樓和12號樓，戶型也比較豐富，包含81㎡、109㎡、114㎡和154㎡，剛需、剛改和改善的需求都可以滿足。

因為早期拿地，限價沒有取消，毛坯備案均價依然在1.5萬左右。也因執行前期標準，中高樓層的價差也很小。（優惠、實際售價以案場為準）

這兩棟也屬于準現房，按計劃是2025年10月交房，不過從工程進度看（下圖拍攝于4月），大概率會提前。

目前三期除了這4棟，其它樓棟均已經交付，屬于一個法式的風格，產品也有不少亮點，如入口的儀式水景、人車分流（機動車進入小區后直接下車庫），車位配比1：1.17，部分一樓架空，樓棟底部石材等。

而且禹洲中央城引入了華潤物業，俗話說“買房一陣子、物業一輩子”，一個優秀的物業，既能提升居住舒適度，也能對房產的保值增值起到關鍵作用。

▲禹洲中央城水漾花園小區南門實景

▲禹洲中央城水漾花園小區實景

▲禹洲中央城水漾花園小區實景

▲禹洲中央城水漾花園小區實景

▲禹洲中央城水漾花園小區實景

▲禹洲中央城水漾花園小區實景

對于禹洲中央城水漾花園這樣已經部分交付的樓盤，二手房成交價成為了必不可少的參考。

我們引用貝系成交，2024年1-6月禹洲中央城合計成績55套，其中三期水漾花園成交19套，加上其他家中介機構的成交，流通性非常好，在二手房市場還是很受歡迎的。

從成交價看，新房備案價與二手房價格基本持平，這在全面由倒掛轉為順掛，且順掛越來越大的市場下，還是非常難得和堅挺的。

而前期成交量一直不錯的水漾花園，貝系6月沒有成交，應該是受最后兩棟新房領證的影響，畢竟大多數購房者還是有新房情結。

雖然前期新房是裝修，最后兩棟是毛坯，但新房可以節約中介費和交易稅費，案場應該還有一些優惠，毛坯也可以按自己喜好進行裝修。

不急著馬上入住的買房人大部分都會傾向于新房，何況最后兩棟還是準現房。

整體上看，禹洲中央城所在的這個七里塘片區，雖然開發時間早，老房子多，城市界面略顯陳舊。但位于三區交界，緊鄰二環交通便利、有地鐵，教育、商業、醫療、公園等一應配套也都很完善，所以受眾廣，入住率也很高。

與板塊內購房需求旺盛、老房子多，相對應的是高速中央公園、禹洲中央城這類新房、次新房，還有優質物業的項目，就具備了稀缺性，非常適合地緣性改善或者周邊上班的買房人，價格也相對堅挺。

大家覺得1.5萬左右禹洲中央城三期怎么樣？目前項目已經臨近開盤，感興趣可以去項目了解。