最近我梳理了不少關于買房/賣房的邏輯框架，我并不主張買房人只看著政策去做行動，而是要回到自身的需要。正是因為這樣的底層邏輯不一樣，我們才能解釋得了“牛市有人賣，熊市有人買”這樣簡單的市場現實。

今年的市場的確不容易，經常見到的消息都難說是好消息。但是，如果你需要一套房子，那么你要去多看看盤，少看點市場噪音。當你在樓盤實地看房的時候，感覺會好很多，越來越多的樓盤設計得更能夠觸及人們內心深處的渴望。

當下的市場對買房人尤其是剛需非常友好，可以說是接近“史上最友好”的狀況。我梳理給大家看一遍：1）各種支持政策會繼續出，尤其是低利率的政策，這不但會讓買房變得更加簡便，尤其會給買房人減輕很大的貸款和月供壓力，而且大級別的政策未來一定還會有；2）市場成交會呈現出波動性，除非極個別頂級豪宅，不會再出現“搶房潮”，這會讓買房人的心理不會再焦慮，這非常重要，我希望人們還能記得“追趕房子”的那種焦慮感；3）越來越多的“好樓盤”在出現，一個顯著標志是“準現樓”——我們今天推薦的就是，一些實力強勁的開發商選擇準現樓賣房，讓買房人的交樓期更短，并降低兩邊供樓的成本；4）新房價格變得越來越實惠，開發商會通過各種方式返利，一些自然順銷的樓盤給出的折扣是比較誘人了，如果你再綜合計算上述利好，會認同這一點。

總結來說，當下的市場，是以史無前例的速度在向買房人傾斜，剛需完全可以根據自己的需要，更好地劃拉算盤珠子，不難找出一個性價比更高的選擇。

房子買與不買，是一個純個人化的選擇，不買要租，同樣是成本，算得過賬就一定要買。想一下深圳有2000多萬人，家庭住房自有率不到40%，擁有一套房子還是很多家庭的樸素愿望。即便是這樣的調整市場，我現在也依然會遇到后臺讀者許多關于買房建議的渴望。

但是買什么，就需要一些專業指引。市場上的新盤不少，而且很多同質化程度也比較高，怎么能夠買到一個“最適合自己家庭當下需要同時又能夠兼顧遠期保值增值”的“兩全”樓盤，是不那么容易的事。我的觀點是首先買“好盤”，“好盤”就是指那種：在同區域內未來數年內不太有其它樓盤能夠挑戰它的樓盤。

要解釋透，信義控股在橫崗“準現樓”綜合教育大盤——將于7月13日（本周六）開放樣板房的信義金御山，是一個樣本。

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這個時刻買房人去買房，我們講一個稍微不一樣的邏輯。大家都說，買房要跟著產業走，這是沒錯的。但是，產業也有不同，什么樣的產業才是我們要跟的呢？

這里我簡單援引張五常教授的理論，他在多次演講中提出一個問題：為什么全球房價最高的地方，都是科創中心？比如美國硅谷（房價超過紐約）、印度班加羅爾、深圳南山、北京中關村、杭州阿里中心……這其中的重要原因，是知識，是科技創新，它們代表了最先進的產業，會在短期內創造大量財富，而這些財富分散到人群手中，他們拿著錢就一定會在周邊買房置業，從而支撐了高價格。比如硅谷云集了幾乎所有你能叫得出的頂級科技巨頭，每分鐘都在創造富人；我們印象最深刻的則是2014年阿里上市，杭州一夜之間多了成千上萬名千萬富豪，當時媒體的報道是這樣的“阿里巴巴美國上市，杭州億萬千萬百萬富翁成群出沒”；而更接近深圳人的則是騰訊、華為，每年年終獎比拼的時候都是在頭榜，大家都懂得他們的購買力……而這些，正是科技創新帶來的財富紅利。

所以，買房跟著產業走，但是也要看產業等級，產業不同，結果也會不同，要跟著代表最先進的產業走，跟著科技創新走，哪里的科技知識密度高，哪里的科技創新強勁，哪里的房地產就會強勁，持續的強勁。

今天給大家推薦一個樓盤，大運國際科教城百萬大盤——信義金御山，將在7月13日（周六）樣板房開放。

它的第一價值就是位于上述所說的科技知識中心，深圳“唯二”的國際科教城——大運國際科教城（另一個則是西麗湖國際科教城），代表了科技和知識密度的新質生產力。

大運國際科教城已經成為龍崗未來最重要的代表，這從龍崗新任區委書記上任首站調研就能體味出來。5月14日上午，龍崗區新任區委書記余錫權率隊調研大運深港國際科教城，這里被視為“龍崗區創新驅動發展的主引擎”。

如果你是在地鐵3號線橫崗站周圍30-45分鐘通勤圈工作，預算又在300萬左右，同時又擔心開發商交付風險的話。那么，我強烈推薦你抽出時間乘坐地鐵去看一下這個樓盤。

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信義金御山所在的大運國際科教城，正在扮演深圳走向全球科創高地雄心的非常重要的存在！這一點，人們知之不多。

我們用大白話來說清楚，自至少5年前起，深圳新的長期城市戰略已經非常明顯，我理解是八個字：人才紅利、科技創新。這是因應國家產業結構升級的長遠戰略，也是深圳要對標全球國際性大都市的核心戰略。做到這一點，深圳這些年，一個重大抓手，是全力建設“國際科教城”，因為它完美涵蓋了人才培養（通過建設大學快速增加大學生數量）+科技研發（發力建設“綜合性國家科學中心”）+企業應用（科技創新成果快速轉化）。

這里我援引一組數據，大家就懂“國際科教城”之于深圳的遠期價值和戰略意義。據截至去年底，以全國GDP第三城的深圳，大學數量14所，在校大學生約16萬人（據深圳2023國民經濟統計公報）。而在去年底，國內至少有30個城市的大學數量超過20所，其中至少14個城市大學數量超過50所，至少16個城市在校大學生總數超50萬。北上廣深里面，北京高校92所，廣州84所，上海69所。連GDP只有深圳1/10的呼和浩特，高校都有24所。深圳這兩項排名都在30以外，“經濟一線，教育四線”，這就是深圳要奔向國際大都會必然扭轉的短板。

（重點城市大學數量排名，圖源：第一財經）

站在這個角度，我們才能理解：為何深圳將“綜合性國家科學中心”上升到全市命脈的定位，以及為何深圳這些年來幾乎每年都在建一所高校。過去10數年來，深圳在西麗湖、大運、光明陸續建設了南科大、香港中文大、北理莫斯科、深圳技術大等多達16所大學，并規劃在2025年超過20所。

也是如此經營之下，深圳最終形成了三個科教中心——南山西麗湖、龍崗大運、光明科學城，這其中有兩個被明確冠以“國際科教城”的名稱，一個是西麗湖國際科教城，一個是大運國際科教城。

未來，無論是深圳扭轉高等教育的短板，還是塑造深圳全球的科創地位，我們都可以確信：深圳非常重大的科創發生地，以及非常集中的投資發生地，都會密集分布在以上的國際科教城！

舉個例子大家就懂：比如現在西麗湖國際科教城，已形成大學城等六大創新集群，集聚了35名全職院士、4900名高層次人才、7所高校單位、超過8.6萬名在校師生。而在大運國際科教城，已有香港中文大、北理莫斯科等3所高校，匯聚3家諾獎實驗室、科技創新平合42家、數萬名師生。

這對于區域內的房地產價值穩固以及優質生活圈的營造，有著至關重要的影響。

這就是我認為大家需要高度關注大運國際科教城這個新存在的原因，它是深圳新列入的一個戰略中心！要補充的是，大運深港國際科教城目前已經被列為廣東省省級戰略，并且龍崗區正在力促升級為“國家戰略”！令其更加充滿想象空間！

2022年，廣東省將大運國際科教城列入省級戰略，與西麗湖國際科教城、河套深港科技創新合作區并列，這使得前者正式躋身全深圳“科創陣地”。2023年，深圳發布大運國際科教城“三年行動計劃”，希望在2025年將這個65平方公里的區域打造成為國家科學中心的支撐平臺以及城市客廳！

為此，龍崗區將重點投資全部向此地聚集。三年計劃公布，目前該科教城內在建和儲備的重點項目約達50個，總投資逾1000億！這也意味著，未來3年，將是科教城發展大提速的三年！

約65平方公里大運深港國際科教城范圍示意圖（僅供參考）

對于我們買房而言，我來總結這個居住在國際科教城的意義：1）它將會持續成為重要的投資發生地，這意味著區域內的基建設施會趨于改善；2）區域內的校企聯動會更加緊密，意味著這里將是全深圳知識科技密度最強的所在，科技將直接影響周邊房地產價值；3）因為大學云集，你會更有機會擁有一個高知的生活圈，這一點在西麗湖已經被驗證了。

敲黑板再說一遍：1）國際科教城，全深圳只有兩個，大運國際科教城是最新的一個。2）我們下面推薦的樓盤信義金御山，不但恰好在這個國際科教城里面，而且是百萬學府大城。

03

位置優越，坐擁地鐵樞紐，交通暢達！

來看這個樓盤的區位。

信義金御山所處區域恰恰被納入了這個國際科教城的范圍內！項目未來可以直通大學園，并且擁有大運AI小鎮、光學智谷等等重要創新載體。這意味著，未來這里發生的一切投資改善以及就業創造，它都可以直接受益。比如：橫崗將完善大運AI小鎮周邊配套設施建設，打通與港中大的交通聯系；爭取18、19、21號地鐵線增設橫崗站，構建“四鐵樞紐”；推進過百萬平米產業空間整備，創造數以萬計的高薪崗位……

地鐵是它很有競爭力的優勢，這個樓盤目前已經擁有兩條地鐵線，一條是地鐵3號線，該項目最近處距離橫崗站僅幾百米。目前最先發售的3號地塊，步行可達橫崗站。3號線，2站就可以到達大運站，然后換乘14號線/16號線/深大城際（在建），通達全深圳。

（樓盤區位示意圖）

另一條線是快線14號線，距離最近的是坳背站，5站就可達羅湖、7站可達福田。

重要的是上面說過了，橫崗街道目前在推進橫崗站成為一個大型樞紐站——除3號線外，還力爭18、19、21號線三條地鐵線在此設站。

（南方日報，2024.1月報道）

據深圳《軌道交通線網規劃（2016～2035）》，18號線將鏈接光明-龍崗（平湖、橫崗），串聯起兩個國際科創中心。光明區正在“全力以赴爭取18號線……納入五期建設規劃調整”。

19號線是深圳東部普速線路，承擔龍崗坪山與橫崗交通聯系，串聯橫崗、碧嶺、坪山中心區、聚龍、坪山高新區、坑梓等片區。一期工程已于5月8日動工，橫崗在推動于橫崗設站。值得一提的是，坪山高新區也是國家重點戰略，因此信義金御山周邊的地鐵線直接連接起了各個科創中心。

最為重要的是21號線，已經公示規劃草案，起于前海媽灣，終于坪地吉坑，沿線聯系前海自貿區、南山高新區、西麗大學城、龍華和坂田南部、白坭坑、大運北、龍城中心、坪地等片區，實現南山中心到龍崗中心45分鐘直達。未來建成，橫崗將可以實現30分鐘直達龍華、南山、前海等都市核心區，妥妥一條“碼農線”。同樣，橫崗也在力推增設橫崗站點。

如果以上能夠實現，橫崗站有望成為一個“四軌合一”的科技樞紐大站，這將對周邊的影響不可估量。而住在信義金御山的業主，現在出行已算順利，未來只要有一條線落地，都是錦上添花！這些都是目前的公開信息，自然不能視為實現，但值得跟進關注。

04

百萬綜合體大盤，從幼兒園到大學一站全完成！

信義金御山不但在大運國際科教城內，而且還是這個科教城2024年的第一大盤，它不但擁有非常成熟的教育、商業、文體配套，還可以自建一個一站式的生活圈。

這個樓盤總建面約達115萬平米，業態涵蓋住宅、辦公、商業、國際教育等等，很好的滿足了我們一直以來強調的“改善四寶”——地鐵、學校、商場、公園——框架。從下面我在現場拍的實景圖上，能夠感受得很深刻。

（樓盤業態分布示意圖）

最值得提的就是教育配套。信義金御山是深圳極為罕見的集幼兒園+小學+初中+高中+大學于一體的住宅大盤。項目附近規劃有2所九年一貫制學校，其中1所為信義外國語學校（小學+初中）、高中為北理莫斯科大學附屬實驗學校（深圳市三十三中學）。

（信義外國語學校，現場效果圖）

大學則為香港中文大學（深圳）、北理莫斯科等高校，通過項目附近的信義路下穿水官通道（在建中），業主可以快速且直接到達大學。

這里要補充一點，信義在教育方面的努力，我認為非常值得業主贊賞。一個是在坂田嘉御山引入的科技城外國語學校，其辦學質量短時間內就躍升至龍崗前列，受到家長的一致好評！另外，他們近年引入的香港培僑，也很快成為深圳炙手可熱的私立學校。這些，展示了開發商可靠的信譽和強勁的實力。

在商業和公園配套上，項目有多個公園——家門口即是大嶺鼓公園，以及橫崗人民公園，四個文體中心——尤其是大運中心、橫崗文體廣場。周邊商場也非常豐富，除了自身商業街之外，周邊還有橫崗天虹、COCOPARK/山姆會員店、華潤大運天地（北區已開業）等等。

令我驚喜的一點還在于，這個100多萬平米的大盤，開發商在多個地塊之間建造了“24小時公共架空連廊系統”，如果管理拉通，完全可以實現“大城漫游”！

05

首期單位準現樓發售，交付快！

下面要說信義金御山的“準現樓”優勢，這在深圳太少見了。

眾所周知，上周深圳爆出大新聞，銀行要求按揭貸款需在樓盤主體封頂后才能放款。當時中原地產統計，2024年深圳現售住宅供應套數僅2800套，占比不足5%！信義可望成為這為數不多的5%的一份子！

要求封頂才放貸，對買房人來說是大利好，因為剛需買房圖的是安心、放心、能如期保質收房。但客觀上，這對開發商群體是很大的震動，因為大大提高了資金實力。

對于信義，我認為卻恰恰是驗證實力的時刻。因為，過去30多年，信義控股在深圳的樓盤交付都是“零延期”。在“準現樓”這個領域，信義控股在深圳可以說是數一數二。作為深圳成長發家且深耕深圳的本土發展商代表，信義控股也是深圳最早探索現樓銷售的開發商之一，只用10年時間就在深圳成功開發建成3個百萬級商住大城。

這個背后，不僅展現了信義控股長期以往所堅持的低負債穩健經營，更展現了信義控股對消費者最大的責任心所在。所以，當我們探討中國房地產“現樓發售”的大趨勢時，信義金御山“準現樓”的價值是一個非常好的典范。

信義金御山一共有6個地快，開發商選擇了全部同時開建，不是分批，是同時。這有個好處，未來業主入住，可以比較少的承受周邊施工之苦。

（樓盤效果圖）

首期要賣的3號地塊，建面大約14萬平米，共有5棟高層/超高層住宅，其中1棟為超高層49層，其余為32層。要點是，我在現場看到，這5棟住宅已經全部封頂，開始做外立面了。從樣板房往外看，也能看到園林初具雛形了。照這個進度，明年之內交樓是妥妥的（注意，是精裝交付）。

（封頂樓體和轉換大堂，現場拍攝）

也就是說，買家買這樣的樓盤，一是等待期很短，可以省掉一大筆租房費用；二是，能夠更好的眼見為實，防止到時候貨不對板，業主又搞團建。在今天這樣的收入預期和市場行情下，這兩點對于買家而言，非常珍貴。

所以我說，準現樓賣房子，相當于是，在不確定的市場里開發商為業主“創造確定性”，值得高度肯定。

還有很重要的一點是：這個樓盤還沒開始賣，精裝修施工單位已經進場了！對于業主的如期、安心交房，信義是用行動給出了巨大保證的！

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極具優勢的戶型設計，96平米王炸大四房！

深圳本周剛剛發布了新的《建筑設計規則》，最大突破是：減少公攤，增加戶型實用率（比如）陽臺、凸窗進深都增大。這讓很多買了房的粉絲大呼：等等黨才有福氣！

但是，信義金御山這個盤，完全實現了高使用率，尤其是我看到96平米可以做到大四房的時候，非常亮眼！

即將開售的5棟住宅一共986戶，戶型面積段介乎80-119平米（建筑面積），亮點在于：一是大尺度的闊綽陽臺、闊綽凸窗設計，使得整個空間看起來開敞許多。二是王炸戶型96平米，做到了“422”（4房2廳2衛）的設計！市面上極其少見！在大部分樓盤里，你買類似的422戶型，可能得花到115平米以上的錢吧。

想要看這個樓盤戶型實景的童鞋，花點時間跑到現場去看啦，絕對值得！

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以上是我認為的信義金御山這個盤的價值點。最后再為大家總結一下：

1）國際科教城全深圳只有兩個，將是深圳未來知識科技密度最強的區域之一。

2）樓盤靠近地鐵，并且遠期有機會實現更多的地鐵出行便利。

3）本身是超級大盤，可以創造一站式的生活圈。

4）教育尤其是主打亮點，從幼兒園到大學，都可以實現一站式。

5）超百萬平米大盤同時開工，首期準現樓發售，實體肉眼可見，并且交付速度快。

6）96平米做到四房，王炸戶型全市罕見。

7）開發商品牌信譽可靠，準現樓發售展現強勁的資金實力，過往引進國際教育有成功歷史。

總之一句話，今時今日，剛需買房，非常好的一個操作建議：跟定“準現樓”，選那種“最能打的盤”！樓盤能打，戶型能打，價格也要能打，而且交付最有保證，支出成本最低！

信義金御山，最后再強調一遍，7月13日（周六）開放樣板房！非常值得一看。有需要了解更多信息，歡迎后臺私詢！

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