01

買房“送戶口”，能蔓延到一線城市嗎？

此一時彼一時。房地產(chǎn)火熱時期，多數(shù)限購城市要求有戶口才能買房，而現(xiàn)在多個城市發(fā)布新政表示，買房就能“送戶口”。

6月25日，蘇州市發(fā)布關(guān)于實施合法產(chǎn)權(quán)住房落戶有關(guān)事項的通知，明確在蘇州市行政區(qū)域內(nèi)實際居住的非蘇州戶籍人員，符合擁有本市合法產(chǎn)權(quán)住房；購買本市新建商品住房且完成網(wǎng)簽備案條件之一的，可以申請戶口遷入擁有或者購買的住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或者已辦理退休手續(xù)）可以申請辦理戶口隨遷。

在蘇州之前，已有多個核心城市開啟了“買房送戶口”模式：

• 5月9日，杭州發(fā)布的房地產(chǎn)政策提出，優(yōu)化積分落戶政策，在杭州市取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。

• 5月11日，南京市進(jìn)一步放寬落戶條件，在本市擁有合法穩(wěn)定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

• 5月12日，沈陽取消積分落戶名額限制，放寬學(xué)歷落戶范圍，在沈陽市租賃房屋、務(wù)工、就學(xué)即可落戶等新政，大大放寬了落戶條件。

• 5月13日，佛山放寬購房入戶政策，在佛山市持自有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的非本市戶籍人員可以在房屋所在地申請入戶，共同居住生活的配偶、未成年子女可以隨遷。

其實，早在2021年，全國就有差不多一半的省份，提出了全面放開落戶限制，包括石家莊、昆明、南昌、銀川、福州、濟南、鄭州等多座省會城市，都可以“零門檻”落戶。

截止目前，全國還沒有完全落地買房送戶口政策的城市實際只有北京、上海、廣州、深圳、天津。

為什么是這五座城市？四個一線城市在就業(yè)機會、醫(yī)療、教育資源等方面都具有突出優(yōu)勢，具有虹吸全國的實力。而天津，雖然不是一線城市，但教育資源非常突出，很多希望降低孩子考大學(xué)難度的人，有極高的落戶意愿。所以，在戶籍門檻上，天津一直以來都相當(dāng)于是一線城市的標(biāo)準(zhǔn)。

不過，當(dāng)前全國普遍放松落戶條件的形勢下，除了北京、上海，其他城市或還有繼續(xù)放開的可能。

其實，早在這個世紀(jì)初，為推動住房商品化，北京、上海等核心城市也曾出臺過“買房送戶口”的政策。

整體而言，城市增量人口決定房地產(chǎn)的未來，也是未來城市發(fā)展的重要推動力。但目前全國大部分城市的落戶政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來，或者更簡單粗暴的用買房來吸引人，但大部分城市都沒有留住人才的措施。其實，對于這些城市來說，人才對應(yīng)的應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)，人才對城市的作用也應(yīng)該是在產(chǎn)業(yè)，而不僅僅是房地產(chǎn)。

這也是為什么，大家都期待北京、上海能放開落戶，但現(xiàn)實來看基本不可能的原因。

02

中海，6個盤賣了600億

有著“工科品質(zhì)+利潤王”名號的中海地產(chǎn)，最近在一線城市豪宅領(lǐng)域，頻頻出圈。

至于出圈原因，主要是貴。

6月28日、29日2天，中海在北京、上海、深圳3個超一線城市同時推出了3個豪宅項目，收金228.58億元。

• 北京：京華玖序，推出325套住宅，備案均價17.5萬/平方米，開盤銷售額62億；據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至7月1日，中海京華玖序累計簽約218套，成交總價約74.51億元。

• 上海：領(lǐng)邸玖序，推232套住宅，備案均價14.6萬/平方米，最低總價1494萬元/套，項目去化率90%，開盤銷售額66.38億。

• 深圳：深灣玖序，推293套住宅，備案均價13.2萬元/平方米，套均總價約3462萬元，最高一套頂層復(fù)式總價過億，項目去化率100%，開盤銷售額100.2億。

其實早在今年3月，中海就以上海順昌玖里首開196.53億元的成績（項目單價17.2萬/㎡），一舉創(chuàng)下了目前全國商品房單次開盤最高銷售額紀(jì)錄。

再加上單價約5000萬/套的北京豐和叁號院（3月末首開收金超20億元），以及總價段約1000-2000萬元/套的廣州大境2個項目（今年三次開盤收金約60億），中海在4個一線城市，6個項目銷售總額超過了600億。

另外，6月27日開盤的上海恒昌玖里風(fēng)貌別墅，更是以29.8萬元/平方米的單價刷新了上海市新房均價歷史新高。

跌蕩下行的市場上，中海用真金白銀的成績證明了，一線城市的豪宅依然有市場。

不僅中海，從市場整體數(shù)據(jù)來看，也是一樣的結(jié)論。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，今年上半年，61個典型城市總價3000萬元-5000萬元、總價5000萬元以上高端住宅相較于去年同期增加七成以上；單價15萬元/平方米以上高端住宅共成交2054套，同比增1.5倍；過億豪宅全國共成交了18套，比去年同期多了5套。

值得注意的一點是，中海今年在多城推出的豪宅與傳統(tǒng)豪宅有一個明顯的不同，即項目遵循了中海過往最為擅長的“高周轉(zhuǎn)”，例如上海和深圳項目從拿地到開盤都僅用了一年時間。而且，不同于一些頂豪少量多次、長周期的推盤節(jié)奏，中海推貨量大且很迅速，比如今年3月創(chuàng)造紀(jì)錄的順昌玖里，套均4000萬，一次性推盤500多套。

這種量大又快的推盤節(jié)奏，使中海地產(chǎn)在今年行情繼續(xù)疲軟的市場下，實現(xiàn)了快速搶收。而這種“個別熱點項目帶動”效果下，也拉動了中海其他項目的銷售。

另一方面，中海能夠在今年實現(xiàn)豪宅項目的熱賣，其實主要得益于2023年的拿地，2023年全年中海新增拿地金額1342.1億元，位列行業(yè)第一，其中，北上廣深四個一線城市的新增貨值占比60%。

看來，堅守“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”投資戰(zhàn)略的中海，在2024年獲得了不錯的投資回報。

不過，這不得不讓我們想起不久前才討論過的，中海今年上半年拿地大幅下降的事情

這背后到底是中海留足資金等待下半年核心城市核心好地出讓呢，還是市場預(yù)期下的戰(zhàn)略收縮，還有待繼續(xù)觀察。

03

6月市場結(jié)構(gòu)性“回暖”，房地產(chǎn)是否已接近底部？

2024已過半，從數(shù)據(jù)上看，6月房地產(chǎn)出現(xiàn)了一定的回暖。

①6月無論新房二手房均呈現(xiàn)明顯上揚，但應(yīng)理性看待結(jié)構(gòu)性“回暖”

從新房數(shù)據(jù)看，TOP100房企6月單月銷售額環(huán)比增長26.1%，較五月份有顯著好轉(zhuǎn)，環(huán)比上漲近三成，這是今年前5個月所未有的。從二手房看，6月重點城市二手房成交量回升顯著，北京、上海、深圳二手房成交量均創(chuàng)新高，具體數(shù)據(jù)詳見《一周敏感信息速遞》完整版。

不過，雖然6月份的成績單亮眼，但仍應(yīng)冷靜理性看待結(jié)構(gòu)性“回暖”。至少有三點需注意，第一：半年度沖刺，第二：政策紅利效應(yīng)，第三：預(yù)期。詳細(xì)內(nèi)容請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版。

對于市場的整體評價，近期官宣擬將剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)并私有化該業(yè)務(wù)的美的置業(yè)執(zhí)行總裁王大在表示：

②眼下整個房地產(chǎn)市場是L型走向，未來市場不可能再回到過去，但底部已基本接近

國際評級機構(gòu)標(biāo)普則表示：

③24 年行業(yè)將在政策引導(dǎo)下繼續(xù)尋底，商品房銷售額預(yù)計下降15%

理由包括：信心不足——房價持續(xù)下探削弱購房者信心，市場悲觀情緒蔓延至東部及高能級城市；擠出效應(yīng)——二手房及保障房等多種房源對新房的擠出效應(yīng)明顯；低線城市難——低線城市庫存高企、需求不足為政策效果帶來隱憂。更多標(biāo)普研判內(nèi)容請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版。

摩根士丹利則表示：

④今明兩年地產(chǎn)調(diào)整尾聲，3千億再貸款是開始，需要3-4萬億

按照摩根士丹利的研究，中國本輪房地產(chǎn)調(diào)整以21年為起點，目前量已經(jīng)基本調(diào)整到位，價格還有一定調(diào)整空間，但也不遠(yuǎn)了。據(jù)其測算，為使當(dāng)前房地產(chǎn)庫存回歸常態(tài)，回歸到合理水平，可能需要3到4萬億的政府準(zhǔn)財政資金支持，目前的3000億只是開始。更多研判內(nèi)容請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版。

市場大勢聚焦到房企角度，一些變化和調(diào)整更加值得關(guān)注。如：

⑤今年上半年，超八成房企市值下跌，千億市值房企僅剩下4家

根據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，市值百強房企中僅有14家房企總市值環(huán)比增長，有86家房企總市值下跌，占比超過八成，截至今年二季度末，市值超千億元的房企僅剩下4家。詳細(xì)內(nèi)容請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版。

而在具體房企動態(tài)端，卻出現(xiàn)了明顯的分化。央企明顯更為淡定，如：

⑥中海地產(chǎn)深圳、上海兩大頂豪項目集中開盤，官宣一日收金166億

關(guān)于中海近期多個豪宅項目開盤大力吸金的觀察，我們在昨天的文章里有更為詳細(xì)的解讀，各位可以跳轉(zhuǎn)查看：

另一家央企保利，近日在股東周年會上，以劉平董事長為代表的保利發(fā)展管理層，對行業(yè)和自身下一步走向給出了若干判斷，其中就提到：

⑦不會像其他企業(yè)那樣轉(zhuǎn)型造汽車，將扎實把主業(yè)做好

現(xiàn)下，行業(yè)對于轉(zhuǎn)型的態(tài)度也分化為兩派。一方面，以華潤置地、龍湖、綠城、新城為代表，在轉(zhuǎn)型第二曲線方面已小有成績；另一方面，則是以保利、中海為代表，堅定開發(fā)主業(yè)派。

到底是堅守主業(yè)持續(xù)發(fā)力比較好，還是多元化多頭并進(jìn)才是未來？更多我們的分析詳見《一周敏感信息速遞》完整版，也歡迎各位來評論區(qū)留下你的看法。

民企方面，擁有資金實力的依然在房地產(chǎn)攻城略地，比如越秀、偉星等。

⑧競拍超300輪，偉星以總價8.6億、溢價率25%競得合肥政務(wù)東核心地塊

其實，從本輪房地產(chǎn)調(diào)整之初，偉星房產(chǎn)就已經(jīng)開始在土拍市場大展身手。2021年斬獲19塊地，總投入225億；2022年，繼續(xù)投入243億拿下20塊地，即便到了2023年，國央企地產(chǎn)商拿地成為主流，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，偉星房產(chǎn)仍拿地156億元，排名第20。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)陷入民企集體“啞火”，為什么偉星還在發(fā)力？主業(yè)為非房開業(yè)務(wù)的多元化房企到底有什么優(yōu)勢？更多解讀請咨詢《一周敏感信息速遞》完整版及《晨光地產(chǎn)行研》，我們有全行業(yè)獨一份的策略分析及觀點建議，歡迎來看。

新興民企積極向上的同時，頭部民企卻仍在艱難“求生”。比如：

⑨萬科繼續(xù)“瘦身”，出售上海南翔印象城MEGA48%股份予GIC

這也是繼七寶萬科廣場（現(xiàn)已更名為七寶領(lǐng)展廣場)之后，萬科印力集團(tuán)再度出售旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。不過，與完全撤出七寶萬科廣場不同，考慮到印力仍然擁有南翔印象城MEGA2%股權(quán)，印象城品牌依然會維持，穩(wěn)定萬科的商業(yè)運營版圖。

龍湖則進(jìn)一步執(zhí)行“短期債務(wù)削減的優(yōu)先級是優(yōu)于增量投資的”戰(zhàn)略。

⑩龍湖集團(tuán)有序推進(jìn)降杠桿，近日一次性償還71億債務(wù)

6月28日，龍湖公告稱，已累計從公開市場購回兩筆美元債，本金金額合計約6.23億美元。同日，龍湖還提前兌付了一筆規(guī)模為26.5億元人民幣的CMBS，粗略計算，龍湖一口氣還了約71.8億元人民幣。

作為當(dāng)下的“還債網(wǎng)紅”，龍湖對負(fù)債及流動性的主動管理，大大降低了其短期再融資風(fēng)險，也加深了其在市場上“安全”的品牌印象。

另一邊，龍湖也在積極拓展更多的業(yè)務(wù)：

?重慶將公園綠地運營權(quán)交給龍湖集團(tuán)，變身“商業(yè)綜合體”

龍湖的整體操作是先打造了龍湖禮嘉天街商業(yè)項目，而后進(jìn)一步通過與政府協(xié)商獲取到項目周邊的市政公共設(shè)施，如此次的綠地公園。整體策略即：通過獲取長期運營型資產(chǎn)，收獲穩(wěn)定持久的運營收益。

最后來關(guān)注一下港企，近期，新世界、瑞安接連賣資產(chǎn)。

?資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升，新世界發(fā)展加速出售非核心資產(chǎn)“降杠桿”

6月27日，新世界發(fā)展發(fā)布公告稱，公司繼續(xù)出售非核心資產(chǎn)。繼早前以逾40億港元出售愉景新城商場后，最新向母企周大福企業(yè)出售前海周大福金融大廈北塔余下30%權(quán)益，套現(xiàn)逾15.5億港元。

顯然在房地產(chǎn)持續(xù)下行的行情下，現(xiàn)在輪到香港地產(chǎn)商降負(fù)債了。

04

萬科，半年度虧損最高可能有90億

萬科又一次承包了今天的房地產(chǎn)熱點。

昨天（7月9日）晚上，萬科發(fā)布公告稱，預(yù)計今年上半年，錄得歸母凈虧損70億元~90億元，同比下滑171%～191%；扣非后的凈虧損為50億元-65億元，同比下滑157%～175%。

對比往年數(shù)據(jù)，這將是萬科上市以來，首份錄得虧損的半年報。

據(jù)查，自1993年上市以來，萬科中報的凈利潤始終為正，2020年上半年一度達(dá)到125億元之多。

其實今年一季度，萬科凈利潤就已經(jīng)出現(xiàn)了約3.6億元的虧損。而當(dāng)下，萬科的虧損正在擴大。

繼續(xù)虧損可以說是意料之中。畢竟市場并沒有轉(zhuǎn)暖，從萬科銷售數(shù)據(jù)來看，今年1-6月，累計實現(xiàn)合同銷售金額1273.3億元，合同銷售面積939.5萬平方米，同比分別下降約37.5%、27.5%。而且這還是以價換量的結(jié)果，2024 年上半年，萬科銷售均價從年初的15510元/平下降到13553元/平，環(huán)比下滑了12.6%，相較2023年同期15722元/平下滑 13.8%。

至于預(yù)虧原因，按照萬科的解釋包括：第一，房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降；第二，公司對部分項目計提了減值；第三，部分非主業(yè)財務(wù)投資出現(xiàn)虧損；第四，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值。

總結(jié)來看，大勢不好，資產(chǎn)無論是賣掉還是拿手里，萬科都在虧錢。而為了確保現(xiàn)金流安全，不得不去庫存和處置資產(chǎn)，也導(dǎo)致業(yè)績壓力進(jìn)一步加大。

同時萬科也承認(rèn)，盡管公司較早意識到轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要性，但并未成功轉(zhuǎn)型。而且，公司未能完全擺脫慣性，部分開發(fā)項目投資過于樂觀，拿地成本較高。關(guān)于這點我們此前的文章也討論過，感興趣可以跳轉(zhuǎn)查看：

回顧今年上半年，萬科主要精力集中在賣資產(chǎn)和找融資兩方面。

賣資產(chǎn)方面，先后出售了上海七寶萬科廣場（現(xiàn)已更名為七寶領(lǐng)展廣場）、上海南翔印象城MEGA等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，還出售了深圳高新投公司股權(quán)、物流公司普洛斯股權(quán)、深圳超總地塊等大宗資產(chǎn)。

融資方面，通過新增抵押物（包括股權(quán)質(zhì)押或資產(chǎn)抵押），合計獲得了招商銀行、交通銀行、工商銀行、郵儲銀行等銀團(tuán)超600億元的新增融資。此外，利用經(jīng)營性物業(yè)，上半年也新增近150億元的貸款。REITs方面，印力REIT完成上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模32.6億元，保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs則還在申報過程中。

那么，萬科今年會爆雷嗎？目前來看答案自然是不會。

且不說目前政策推動下市場已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，單看今年萬科的債務(wù)安排，目前也是安全的。

上半年萬科完成3筆共105億元境外債的償付，年內(nèi)已無到期的境外債；完成3筆合計50億元的境內(nèi)公司債和中票的償付。下半年，境內(nèi)公開債券還剩余2筆，合計共43億元，目前已有相應(yīng)的償還安排。

不過，萬科真正的償債挑戰(zhàn)還在2025年，至少有246億元的到期債務(wù)。從當(dāng)前房地產(chǎn)形勢來看，萬科能否安全闖過2025年的債務(wù)到期高峰期，或是新一輪地產(chǎn)周期能否開啟的標(biāo)志。

從萬科的表態(tài)來看，萬科管理班子堅定地看好行業(yè)和公司未來。于是，在昨晚發(fā)布業(yè)績預(yù)告的同時，萬科還對外公布了一份管理層集體增持計劃，按照計劃，萬科骨干管理人員1862人將自籌2億元，增持公司A股股票，并自愿鎖定兩年。用真金白銀與股東同呼吸、共命運。

提到這，不由讓人想起最近爆出的萬科持股平臺“鵬金所”定融產(chǎn)品的兌付問題。據(jù)悉，這款絕大部分投資者為萬科內(nèi)部員工的理財產(chǎn)品，5月就已經(jīng)出現(xiàn)了兌付困難，而且至今也沒有任何官方兌付方案。

另外，萬科北京通州區(qū)臺湖項目，目前已經(jīng)確認(rèn)無法按時交付。

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