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昨天，房企優等生萬科發布上半年業績預告：

預計2024年上半年實現凈利潤虧損70億元至90億元，同比下降171%至191%；扣除非經常性損益后的凈利潤虧損50億元至65億元，同比下降157%至175%。

這意味著，萬科業績爆雷，將迎來史上首次半年報虧損。

這也說明，優等生萬科仍未走出至暗時刻。

除了業績爆雷外，近期萬科旗下理財平臺鵬金所也被傳產品爆雷。

6月底，有不少萬科員工發文稱，購買的鵬金所旗下理財產品沒有按時兌付，年利率是5.2%。

有客戶經理稱，今年3月以來，鵬金所已經有十幾只產品爆雷，涉及金額7-8億元。

鵬金所全稱是深圳市鵬金所互聯網金融服務有限公司，是深圳市鵬鼎創盈金融信息服務股份有限公司的全資子公司（簡稱“鵬鼎創盈”）。

萬科2016年時投資3億入股鵬鼎創盈成為第一大股東，占股20%。

此外，萬科現在的總裁祝九勝在2016年還曾任鵬鼎創盈董事長兼總經理。

簡言之，鵬金所就是萬科旗下的理財平臺，推出一些以地產項目為底層資產的理財產品，其實是為了給自己的地產項目融資。

理財兌付不了，原因也很簡單，底層的地產項目不好賣，自然也沒錢兌付。

在此前地產瘋狂的時候，不少房企都搞了自己的理財平臺，比如恒大理財，產品的年收益率奇高，甚至能達到9%甚至10%以上。

這些產品收益率能這么高的邏輯是，錢都讓房企投了地產項目，當時房價在漲，項目利潤率高，普遍在20%以上，所以能覆蓋這么高的產品收益率。

舉個例子，假設一個理財產品1億規模，10萬起投，幾百上千人投資者購買，承諾年收益是8%，房企用這1億投入開發高周轉地產項目，不到1年就能預售回款，利潤率超20%，這一來一回，開發商相當于空手套白狼，賺了差價。

從這個視角上看，我們的房地產開發就是一個杠桿和融資的游戲。

所以融資沒了，杠桿斷了，開發商也就完了。

其實，這種地產公司旗下的理財平臺多少有點擦邊的成分，就像被關掉的金交所一樣，此前都是違規給地產融資輸血的通道。

只不過以前房企大火，很多問題都被掩蓋了，直到近3年地產下行才慢慢暴露。

除了業績、理財爆雷，萬科的銷售也遭遇大幅下滑。

今年前6個月，萬科累計實現合同銷售面積939.5萬平方米，合同銷售金額1273.3億元，同比下降37.56%。

如此估計，今年萬科銷售額差不多就是2400億元左右，比2020年7041.5億的巔峰跌去65.91%。

有機構測算過，萬科月銷售額不少于300億才能維持正常資金運營，而目前萬科銷售僅200多億，已是入不敷出的狀態。

股價層面，萬科近一個多月已大跌近30%，回到之前4月中旬低點。

在4月底的時候，萬科曾迎來一波大漲，彼時高層定調去庫存，疊加517新政，萬科直接漲停，但后面樓市沒啥起色，股價又開始下跌，現在已經抹平了漲幅。

目前唯一的利好，就是萬科的融資還沒斷，5月至少融資200億，深圳本地銀行還在支持。

然而，光靠融資是活不久的，銷售不上來，債務爆雷就是時間問題。

目前民營房企中絕大部分已經爆雷，僅剩龍湖、新城等少數幾家，萬科這樣有國資背景的優等生也走到了危險的邊緣，側面說明房企的處境沒好轉，樓市依然深處寒冬。

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