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房子不好賣，廣州將目光瞄向了港澳臺同胞和外國人（俗稱“老外”）。

最近，廣州放松了對港澳臺及外籍人士購房限制，120平以上住宅不限購，中心6城區120平以下住宅限購1套；寫字樓、商鋪等商用房不限購。

具體細則為：

1、境外人士（不含港澳臺居民和華僑），也就是老外，只要提交在廣州的工作學習證明、工作單位的營業執照復印件、買房自住的承諾，就能在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙這6個限購區買1套120平以下的房子，買120平以上的房子則在所有區域不受套數限制。

2、港澳居民提交身份證明、港澳通行證，臺灣居民及華僑提供在廣州市工作學習相關證明，買房自住的承諾，可在6個限購區買1套120平以下的房子，買6個限購區120平以上的房子、非限購區住宅則不受套數限制。

首先這是個真消息，雖然沒有官方發文，但當地媒體已經采訪了廣州住建局，得到的回復是：該政策屬實，而且7月5日已開始執行。

不難看出，廣州這次的主要目的是想處理郊區、核心區大戶型以及商用房的庫存，所以才對港澳臺同胞和老外不限購。

背后的邏輯就是廣州的房子庫存太多太難賣了，尤其是郊區、商用房。

說難聽點，就是老接盤俠不夠了，所以急需找新的。

據克而瑞數據，截至6月末，廣州商品住宅存量面積為1167.8萬㎡，去化周期長達21.27個月；二手房掛牌量突破14.8萬套。

公寓的去化更困難，截至2024年3月，廣州公寓庫存套數為2.8萬套，去化周期為31個月。

今年4月份，廣州公寓成交僅741套，同比減少52%，斷崖式下跌。

公寓的成交均價也跌得很慘，其中黃浦區4月公寓成交均價每平僅有1.46萬，去年價格還是3.8萬每平，1年暴跌61%。

在這種情況下，有網傳消息稱廣州已經禁止新增公寓了。

另外，廣州寫字樓的空置率也迎來飆升。據克而瑞數據，廣州今年一季度核心商務區寫字樓空置率約20%，同比上漲26%，其中核心CBD珠江新城的空置率1年時間飆漲82%，從7.9%上升到14.4%。

同時，廣州房價也在加速下跌。

據國家統計局數據，6月份，廣州新房價格同比下跌8.3%，二手房房價同比跌幅達11.4%，在四個一線城市中的跌幅都是最大。

因此，北上廣深中，廣州的樓市政策也最為寬松。

517新政之后，廣州率先在5月28日官宣執行并放松限購：首付最低調至15%，商貸利率下限取消；非廣州戶籍在天河、海珠等6個中心城區買房門檻由社保2年降到半年；公積金繳夠6個月以上的可以提出來付首付。

目前廣州樓市的現狀是，房價加速下跌，哪里的房子跌到位了，成交量就上來一些，也就是以價換量。

在以價換量和放松限購下，廣州6月的成交量才出現上漲。

6月份，廣州新房網簽7623套，同比增加10%；二手房網簽10456套，環比增長超三成。

但這不意味著廣州樓市就出現拐點，進入上升行情了，因為成交量上漲是以價換量，價格下跌帶來的正?，F象。

真正的上升行情，是量價齊升，買房要靠搶，現在顯然不是。

看完這些，你就能理解，為何這次廣州會放松境外人士的限購令了，本質還是要找需求去庫存。

那么，廣州這次樓市大招的效果會如何呢？個人認為效果有限，不會影響樓市現狀。

我們要搞清楚什么樣的境外人士會買廣州的房子，大概率是在廣州工作定居的，有居住需求的。

投資的肯定不會買，港澳臺同胞和老外也不傻，明眼人都知道廣州房價沒到底，現在去投資就是抄在半山腰。

那廣州有多少港澳臺同胞和老外呢？

廣州外國人的數據分別于2020年4月份疫情發布會、2019年披露過一次。

2019年時，住在廣州的老外有8.34萬人，居住半年以上的常住老外有5.5萬人。

2020年疫情時，廣州在住外國人數量是3.07萬人，并且還有5萬多老外沒回廣州。

其中，在廣州人數最多的5個國家分別為韓國4600人、日本2987人，美國2724人、加拿大1832人、俄羅斯1422人。此外，非洲國家人員4553人。

現在疫情放開了，我們就假設5萬多的老外回廣州了，預計現在廣州外國人的數量是超8萬人。

在廣州的港澳臺同胞沒有明確的數據，但可以查到截至2023年12月，在廣州參加醫保的港澳居民數量是1.9萬人，這1.9萬人可以算是常住人口。

在廣州的臺灣居民同胞數量沒有數據，但估計也不會很多，預計頂多幾千，畢竟離得近的香港，才只有1萬多人在廣州。

綜上，在廣州的港澳臺同胞和老外合計大概是10萬人出頭，常住人口7萬人左右。

而廣州截至去年底的常住人口有1882.7萬人，這7萬人在其中僅占0.37%，杯水車薪。

1800多萬人都沒救起廣州樓市，指望這7萬人就能拉起來就是天方夜譚。

目前廣州樓市還是在價格快速下跌，成交量剛剛回升的階段。如果情況好，那么下一個信號應該是房價跌幅變小，成交量繼續上漲；情況差，那么房價跌幅不會收窄甚至繼續擴大，成交量也會打回原形。

不管怎樣，廣州房價至少今年是不會漲的，因為還沒跌到底，跌到底也并不會馬上反彈。

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