我是紫沐，這是我第407篇日記。

剛需現在迷茫的就兩點：

第一，房價還會不會繼續跌？

第二，如果要買，該怎么買？

拋開房價和經濟、金融之間的關系。

單純從市場角度，現在房價硬不起來的原因是什么？

是源源不斷的新規新盤。

高使用率+低價，把房價卷瘋了。

但這場由新房拉動的價格內卷，是有極限的。

畢竟開發商就是個白手套，就算走薄利多銷，也得考慮成本。

以前樓市好，做白手套很吃香。

面粉便宜，做成的面包還能賣高溢價。

幾千塊拿地，幾萬塊出售，還不愁買家，賺得盆滿缽滿。

但現在白手套不好做了。

現在新房的開發成本，土地出讓金和各類稅費，能輕松超70%。

而且售價還不能高，高了沒人接。

面包的價格，已經和面粉差不多了。

也就是說你買房花的錢，只是名義上是進了開發商的口袋。

真正收款的，其實是開發商背后的金主。

所以想新房繼續卷價格，靠開發商做不到。

它背后的金主，才有這個能力。

但金主現在也指望靠賣地回血呢，還想人家給你讓利？

所以接下來不管房價還是地價，大概率都是維持現狀，直到經濟徹底回暖。

想大漲，沒啥希望。

但要大跌，也沒啥可能。

作為剛需，有實際住房需求，現在出手我覺得沒啥問題。

買房要在開發商求你買的時候買。

賣房要在買家求你賣的時候賣。

只有韭菜，才喜歡反向操作。

買在人聲鼎沸時，賣在無人問津處。

有朋友說不對啊，我關注的那些新房好像都沒降價。

這就是另一個話題，明降和暗降。

什么是明降？

去年賣500萬的房子，現在450萬賣給你，這叫明降。

但明降不好看啊。

前期買的業主心里會不爽，會維權。

操盤手看到會不開心，怕影響拍地。

就算是買家，出于買漲不買跌的人性，可能也會選擇繼續觀望。

所以現在降價，很多都是玩暗降。

大家津津樂道的使用率上漲，就是典型的暗降。

以前使用率80%，現在給你偷面積到100%。

如果后面市場還是沒起色，那就繼續放寬，給你偷到120%。

買家開心了，同樣的價格，能多一間房。

操盤手開心了，房價平穩不跌，還促進了行業的產品迭代。

開發商開心了，前期業主鬧不起來，因為價格確實沒降。

這就是暗降的好處。

這甚至不叫降價，叫共贏。

還有很多別的形式，比如分傭。

一套房子，從500萬降到450萬，太難看。

那這50萬換成傭金可不可以啊？

賣一套房賺50萬呢，還用擔心中介不幫你說話？

所以根本就沒有不降價的新房，只是很多暗降操作你沒看懂。

暗降好處這么多，誰跟你玩明降啊。

至于剛需房要怎么買，之前寫過不少，我挑重點再講講。

剛需買房最重要的，是房子要離上班地方足夠近。

比如萬博上班，那不在乎溢價就買華潤，想要性價比就買萬博城。

如果只有300左右，那就買萬博的二手，再次也是選新造。

而不是為了面積，跑到什么南站、祈福、亞運城。

剛需買房，最重要的就是上班近。

如果有好學校那更好，但不能為了學位在通勤上將就。

把時間省下來，放到事業上，提高你的場外賺錢能力，提高你的現金流。

這才是決定你后續置換能力的基礎。

至于什么投資屬性，那更不是你應該關心的。

首套房沒有投資屬性，這是二套房才有資格考慮的東西。

剛需想在一個城市安身立命，有兩個重點。

第一，是找到靠譜穩定的工作，打造穩定的現金流。

第二，是在工作地旁邊有個窩，讓你能安心壯大現金流。

如果連第一點都做不到，說真的，不妨考慮退居二線。

雖然有點殘酷，但這里的先后順序，是不能搞混的。