去庫存大背景下，東莞土地成交量進一步收縮。

今年前6個月，東莞全市僅掛牌1宗商品房宅地，即龍灣和諧路東側地塊。但該地塊最后遺憾流拍。

土地成交減少，意味著土拍收入縮減。但對存量新房而言，則是一次機會。

01

壞消息，土地成交縮減

東莞半年賣地收入掛0

2024年的東莞土拍，主打一個透心涼。

截至上半年，全市僅掛牌一宗住宅地塊，供應量較去年同期下降80%。

| 圖片經數碼生成

而且，“獨苗”地塊雖位于中心城區的萬江龍灣優質板塊，卻依然未成交。

相關鏈接：意外！起拍價降4000元/平，龍灣地塊卻流拍了！

| 圖片經數碼生成

梳理近年的土地掛牌及成交數據來看，東莞的土地市場成交規模，已連續4年呈縮減態勢。

而且，上半年商住地供應量掛零的情況，在過去10年內都未曾出現過。

即使是在2017年的供需低潮期，東莞半年也能成交1宗宅地；和去年同期相比，土地供應量也大幅下降八成。

今年東莞土地市場0成交的結果，確實是把寒氣傳遞給所有人了。

| 圖片經數碼生成

當然，土地市場的寒冬，從全國來看，已是普遍情況。

克而瑞數據顯示，今年上半年，全國300城經營性土地成交建面為2.97億平。

相比2023年，同比下跌約16%，刷新歷史同期低位。

｜圖源：克而瑞地產研究

整體而言，東莞今年的土拍成績確實不夠出彩，從拍賣啟動時間、掛牌成交結果等多方面來看，都呈現延后、下滑狀態。

下半場已開賽，東莞市場能否扭轉頹勢尤為值得關注。

02

庫存下降、成交周期縮短

新房市場轉折點已出現

土地成交銳減，一方面是市場環境所致，開發商勒緊褲腰帶，自然不敢拿地。

另一方面，官方呼吁去庫存、消化存量房產，土地供應也隨之減少。

早在今年4月底，自然資源部就發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》。

《通知》明確：商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品宅地出讓。

｜圖源：自然資源部官網截圖

東莞雖然未觸及“暫停供地”的紅線，但存量也不低。

根據合富研究院數據顯示，截至2024年6月，東莞新房庫存面積約428萬平，庫存面積較去年同期增加16%。

雖然新房總庫存面積，已較半年前的高位期（440-450萬平）下降了約20萬平（約4%），但也仍有一定區劃壓力。

按照過去3個月平均去化速度測算，東莞現階段的存量房，需要24.6個月才能消化完畢。

一般來說，房地產的去化周期合理范圍是6-18個月左右。而東莞的新房去化周期，已連續13個月高于警戒線。

｜圖源：合富研究院

不過，復盤上半年的成交周期變化，我們能明確地看見總庫存量下降、去化周期縮短兩大轉向趨勢。

這也說明了新房市場已扭轉下行趨勢，開始止跌回升。

03

東莞下半年或推9個新盤

存量房、舊改盤主導市場

面對土地成交量的減少，雖然賣地收入少了，但對市場來說，也還是能抓取一個好消息。

土地供應減少，意味著未來一段時間內，新入市的樓盤會越來越少。

純新盤供應減少，對于目前仍在售的存量房而言，后續市場競爭壓力不會增加太多，有助于市場整體緩步上行。

樓市君大致盤點了一下，下半年，東莞至少有9個純新項目有望入市，數量相比前兩年有大幅縮減。

｜圖片經數碼制作

同時，樓市君注意到，即將登場的純新盤以城市更新項目為主，舊改開發項目有5個，占比過半；

而招拍掛開發項目則僅有保利天瓚院、松湖瑧府2盤；

剩下的光大天驕國際、宏遠雍雅臺等項目，則是由開發商存量地塊自主重新開發。

從產品來看，這批新盤，超半數主打的是高端、改善產品，值得期待。

樓市君也已經為大家pick了幾個重點項目：

1、光大天驕國際：

專屬于東莞的頂豪，預計第三季度正式開盤

光大“天驕”系列暌違多年再出新品，天驕國際，是專屬于東莞人的首個頂豪項目，以豪裝交標、嶺南園林設計及稀有景觀資源制勝。

丨圖源：光大天驕國際

光大天驕國際規劃有建面約163-350平的大平層產品，其中約163平產品將會在首批推出。

目前，項目已開放了位于國貿的城市會客廳，且開始了誠意登記，預計將于第三季度正式開盤。

2、鼎峰源啟：

全線大平層，打造黃旗北板塊又一頂豪

鼎峰源啟，由東莞本土豪宅專家鼎峰打造，其筆下的鼎峰源著曾兩次入選中國十大豪宅榜單。今年，鼎峰再次回歸，并帶來南中國山水生態超豪人居。

鼎峰源啟全線規劃154席大平層產品（建面約250-285平），可直視虎英公園、黃旗山。

項目已于5月1日開放了位于星河城的城市展廳，預計將于第三季度正式開放。

丨圖源：鼎峰集團

3、保利天瓚院

CBD新晉豪宅大平層

保利以"地王"身份首進CBD（折合樓面價約22504元/平），打造了保利天瓚院。

目前項目戶型規劃信息已曝光，將推出約130-175平的純改善產品。

保利天瓚院享受CBD頂級配套資源，包括距離2號線、廣惠城軌等多條軌道線路，以及中心公園、CBD北部學校、萬象城等一系列高階配套設施。

丨圖片經數碼制作

總之，隨著土拍數量減少，樓市以去庫存為主線任務，相應的新盤數量的確會有所減少。

但短期內，東莞的供應量是足夠的，當前想置業仍有不少優質盤可以選。

那么，你有心儀的樓盤嗎？快來留言區說說吧！