這房地產還有救嗎，國企帶頭砸盤，
像廣州最近一個月的時間里，國企的二手房掛牌數量高達183套，創下了今年單月掛牌量的新高。

更早之前的北京中鐵集團154套住宅在北京產權交易所正式開拍，而這只是第一批房源，中鐵集團共有400多套房源，后續還會擇機拋售。

還有濟南城發集團甩賣1312套房產，廈門也大手筆甩賣1472套房產，

這拋售潮的背后，其中大部分都是城投，拋的大多數還都是保障房。

你說這是怎么了，以前大家抱團抵制降價，現在倒好，國企倒是先把鍋給砸了。

之所以發生這種情況，是城投現在確實太難了，手上拿的地太多了，剛開始是主動下場購買，他們跟市場預期一樣，覺得房地產市場低迷一兩年就回暖了，到時候直接開發或轉讓，就脫手了，但是現在來看，市場并沒有如預想中的反彈。然后到現在，地方政府又推著城投去接盤的，因為財政 方面確實要想辦法解決，結果城投的債務問題進一步惡化。

城投一邊是債務越來越重，另一邊是賬面上有大量土地存貨，有的城投實在是沒辦法也沒能力開工，這些沉睡的土地要怎么處置、怎樣盤活，城投也開始不安起來，特別是城投公司早期拿的土地，普遍是民企或國企不愿意拿的邊角料。

最后的結果是資金壓力大，而且現在是化債階段，融資受阻，再加上價格下跌是要計提市場損失的，這就面臨國有資產流失的責任，所以只能變賣資產換取現金，想辦法賣地賣房。

最近就有機構觀察到，2023年末百強房企總土地儲備去化周期達到4.89年，為了加快去化周期，不少城投公司會將低效土地、保障房/安置房、寫字樓、工業園/產業園、停車場的處置和盤活捆綁在一塊售賣。比如施工單位想拿到城投的發包工程，就必須同時拿下城投的一些低效土地、保障房、寫字樓、工業園等邊角料資產。

也就是想要一個好項目，必須替城投消化掉一些差項目，但這樣的處置方式反而更難出清，甚至放大房地產行業的雷。

面對這種情況，市場又傳出要通過專項債支持政府回收閑置用地，先幫城投活下來。

今年5月17日，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，自然資源部副部長在會上表示：

自然資源部準備出臺政策，明確支持地方政府以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地。

然后到6月24日，自然資源部提出了18條政策，里面最亮眼的內容，就是“收回收購土地用于保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持”。

兩條信息都暗示著，土儲專項債可能要重啟了。

什么是土儲專項債？

官方的回答是，地方政府為土地儲備發行，以項目對應并納入政府性基金預算管理的國有土地使用權出讓收入或國有土地收益基金收入償還的地方政府專項債券。

說人話就是發債收地，而專項債是不納入財政赤字的，就像那1萬億的特別國債一樣，也就是說給地方上杠桿了，而且專項債由中央統借統還，也不會增加地方財政負擔。

這玩意也是2014年為支持地方政府融資搞出來的，但是后面一發不可收拾，2018年，土地儲備專項債發行規模為4830億元，占當年專項債發行規模的35.8%；到2019年，規模進一步上升至6162億元，占比為28.6%。

當時國家意識到房地產市場嚴重過熱，房企、居民盲目加杠桿，而且地方政府還以土地收儲的名義，對平臺債務或者隱債進行置換，從而新增地方政府隱性債務，所以國家直接叫停了。

現在之所以被重提，還有一個原因是，5月21日，自然資源部對土儲專項債增加了一項制度：取消了儲備土地產權登記流程，儲備土地入庫前，土地儲備機構原則上不再辦理國有建設用地使用權首次登記，禁止儲備土地辦理不動產抵押登記。

也就是說土地儲備不能拿來做融資了，這就從源頭上切斷了地方政府利用土儲土地違規融資的可能，防止之前地方政府以土地收儲的名義，對平臺債務或者隱債進行置換。

從現在的情況來看，土儲專項債也確實有被重啟的可能，畢竟現在的房地產這種情況，確實超出了很多人的預期，但是客觀來講，土儲專項債也有被限制條件，很典型的就是當初自然資源部發布的《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，里面其實就明確提到：

1.新房庫存去化周期超過36個月的城市，地方政府必須暫停賣地，直到降低到36個月以下；

2.新房去化周期在18-36個月的城市，地方政府嚴格限制賣地，賣掉多少房子，才能賣多少的地；

這樣條件存在下，出臺土儲專項債有多少個城市能賣地呢？政策空間其實有點受限了，而且土儲專項債的前提是，用于收回收購土地用于保障性住房的，所以如果出臺土儲專項債，會增加房子供給，這樣的情況下，也會給房價承壓，就像昆明，因為啟動大規模的城中村改造，造成大量房子供應，房價隨后就出現了大幅下跌，所以，到底要怎么權衡取舍，也要看政策層的智慧了。