前 言

實踐中，法院查封到對方的房產，如何能快速拍賣及變賣被申請人名下房產，對實現申請人利益至關重要。司法拍賣房產的流程是什么？法拍房流拍后的處理辦法是什么？法拍房流拍后就會降價嗎？幾次流拍會到變賣呢?變賣不出去怎么辦呢?本文就這些問題作出一一回答。

一、法院拍賣房產的流程？

（當事人提供房產信息給法院）----法院查封該房產（法院采取措施前會先出具查封裁定書）-----查封后法院會出具騰房公告、送達責令履行通知書、評估通知書）----法院委托評估機構對該房屋的價值進行評估（網絡詢價、定向詢價）----（當事人對評估結果有異議可以請求復議）----法院在拍賣平臺上進行（實務中常用的是淘寶網和京東網）----一拍房產-----（一拍流拍后）二拍房產----（二拍流拍后）可進入財產變賣程序----以物抵債

二、房屋拍賣、變賣的價格是如何確定的？

1.根據《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》規定：

人民法院查封、扣押、凍結財產后，對需要拍賣、變賣的財產，應當在三十日內啟動確定財產處置參考價程序。確定處置參考價的方式包括當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委托評估等。

法院通過網絡司法拍賣的應當確定保留價，拍賣保留價即為起拍價。

2.《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十條：

網絡司法拍賣應當確定保留價，拍賣保留價即為起拍價。

起拍價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并征詢當事人意見。起拍價不得低于評估價或者市價的百分之七十。

3. 《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第二十六條：

網絡司法拍賣競價期間無人出價的，本次拍賣流拍。

流拍后應當在三十日內在同一網絡司法拍賣平臺再次拍賣，拍賣動產的應當在拍賣七日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的應當在拍賣十五日前公告。

再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。再次拍賣流拍的，可以依法在同一網絡司法拍賣平臺變賣。

4.《最高人民法院關于認真做好網絡司法拍賣與網絡司法變賣銜接工作的通知》的規定，網絡司法變賣的變賣價為網絡司法拍賣二拍流拍價。

總結：

1.第一次拍賣的起拍價不得低于評估確定價格處置參考價的70%（實踐中，雙方可以協商確定拍賣保留價，若無法商定法院都直接按照最低70%作為起拍價了）

注意：一拍的拍賣公告時間動產公告期不少于15日，不動產公告期不少于30日。

2.第一次拍賣流拍后，第二次的起拍價為不低于的第一次起拍價的80%。

3.變賣的價格一般和二拍的價格一致。司法拍賣的競價周期為48小時，變賣的時間長達60天。

三、房子一拍、二拍流拍后，法院如何處理？

1.根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（2020年）第十六條第一款規定：

在物品流拍的情形下，申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。

2.根據《最高人民法院關于認真做好網絡司法拍賣與網絡司法變賣銜接工作的通知》二規定：

關于發布網絡司法變賣公告期限的問題。網拍二拍流拍后，人民法院應當于10日內詢問申請執行人或其他執行債權人是否接受以物抵債。不接受以物抵債的，人民法院應當于網拍二拍流拍之日起15日內發布網絡司法變賣公告。

3.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十條：

被執行人的財產無法拍賣或者變賣的，經申請執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以將該項財產作價后交付申請執行人抵償債務，或者交付申請執行人管理；申請執行人拒絕接收或者管理的，退回被執行人。

總結：

1.二拍流拍后，法院首先須問詢申請執行人或其他債權人是否接受以物抵債，如果接受就直接制作并送達以物抵債裁定，自收到以物抵債裁定書，標的物的所有權就歸抵債人。

2.如果申請人不同意抵債且該房產也并未變賣成功，法院將該房產退還給被執行人。

參考的法律依據

1.《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》

2.《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定 》

3《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定(2020修正)

4.《最高人民法院關于認真做好網絡司法拍賣與網絡司法變賣銜接工作的通知》

房產拍賣“流拍”后，申請執行人不接受“以物抵債”的，

法院對該財產應如何處理？

最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定（2020修正）》

第十六條　拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。

有兩個以上執行債權人申請以拍賣財產抵債的，由法定受償順位在先的債權人優先承受；受償順位相同的，以抽簽方式決定承受人。承受人應受清償的債權額低于抵債財產的價額的，人民法院應當責令其在指定的期間內補交差額。

第二十三條　拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低于保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人不申請以該次拍賣所定的保留價抵債的，應當在六十日內再行拍賣。

第二十五條：對于第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，人民法院可以依照本規定第十六條的規定將其作價交申請執行人或者其他執行債權人抵債。

申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應當在六十日內進行第三次拍賣。

第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應當于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。

自公告之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。”

分析及總結：

1、第一次拍賣流拍后，可以進行抵債。申請執行人不同意抵債，60日內進行第二次拍賣。

2、第二次拍賣流拍，可以進行抵債。申請執行人不同意抵債，被執行人可以要求執行法院在六十日內對該財產進行第三次拍賣。

3、第三次拍賣流拍，可以進行抵債。被執行人可以要求人民法院于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。

4、若自變賣公告發出之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。

那么“該財產可以采取其他執行措施的除外”應如何理解？

三次流拍后，債權人又不愿以物抵債，是否就意味著被執行人可以要求執行法院解除查封、凍結，并將該財產退還被執行人呢？執行法院可否再啟動新一輪拍賣或變賣程序。

關于此種情況，實踐中存在多種處理方式。

情形一：

在拍賣、變賣均流拍且申請執行人亦明確表示不接受該財產抵債的，執行法院可依法裁定解除查封、凍結措施。

情形二：

該款規定的“其他執行措施”，可以包括法院根據市場價格變化，重新啟動評估、拍賣程序或由委托拍賣方式轉為網絡司法拍賣方式等，而非必須立即解除查封、凍結措施，亦非必須終結執行案件的本次執行程序。

情形三：

被執行人的財產無法拍賣或者變賣的，經申請執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以將該項財產交付申請執行人管理；但若申請執行人拒絕管理的，則退回被執行人。

其他相關法律規定：

一、河南省高級人民法院關于不動產評估、拍賣、變賣相關問題的工作指引（試行）

10.被執行人的財產經拍賣、變賣流拍未成交，且申請執行人、其他執行債權人不接受以物抵債的，執行法院應在拍賣、變賣流拍后三個月內根據市場價格變化，依職權或依申請重新對涉案標的物啟動新一輪的評估、拍賣程序。

二、《廣東省高級人民法院執行局關于執行程序法律適用若干問題的參考意見（2017年5月）》

問題十：委托拍賣的不動產及其他財產權經三次拍賣流拍，或者動產經兩次拍賣流拍，網絡拍賣的財產經兩次拍賣流拍，不能依法變賣或者以物抵債的，能否重新拍賣？

處理意見：委托拍賣的不動產及其他財產權經三次拍賣流拍，或者動產經兩次拍賣流拍，網絡拍賣的財產經兩次拍賣流拍，不能依法變賣或者以物抵債的，人民法院可以重新委托評估、拍賣。

主要理由：《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十八條第二款規定：“第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產或者其他財產權抵債的，人民法院應當于第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。”該款規定的‘其他執行措施’，可以包括強制管理，以及執行法院根據市場價格變化，重新啟動（評估）拍賣程序等。

據此，委托拍賣的不動產及其他財產權經三次流拍，不能依法變賣或者以物抵債的，執行法院可以根據市場價格變化，重新啟動評估、拍賣程序，而非必須立即解除查封、凍結措施。同理，委托拍賣的動產及網絡拍賣的動產、不動產和其他財產權經過兩次拍賣流拍后，不能依法變賣或者以物抵債的，執行法院也可以根據市場價格變化，重新啟動評估、拍賣程序，而非必須立即解除查封、凍結措施。

三、《山東省高級人民法院執行局執行三庭執行疑難法律問題審查參考（五）——財產處置專題》（2023年6月）

6.被執行人的財產經拍賣流拍或變賣不成，且債權人不接受抵債的，第三人申請以流拍價購買的，應否準許？

參考意見：根據《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》第9條第（4）項規定，財產經拍賣后流拍且執行債權人不接受抵債，第三人申請以流拍價購買的，可以準許。第三人在一拍或者二拍流拍后有意購買的，應當在下一處置環節啟動之前提出申請；在變賣程序結束后有意購買的，應當在合理期限內提出申請。二人以上書面申請以流拍價格購買的，告知其通過后續拍賣程序參與競買。

7.對被執行人財產的拍賣、變賣程序結束后，無人愿意以拍賣保留價買受該財產，申請執行人、其他執行債權人又不接受抵債的，能否對該財產重新進行評估拍賣？

參考意見：依照《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十五條的規定，拍賣、變賣財產流程結束后，沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產，申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以采取其他執行措施的除外。該規定中的“可以采取其他執行措施”包括對該財產進行重新拍賣。即便執行法院已將財產解封后退還給被執行人，也不意味著該財產成為豁免執行財產，如該財產在合理期限內具備變價可能時，可以再次對其查封、凍結并啟動評估拍賣程序。

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