北京真正的“一環”地塊。

剛剛，位于北京東城金魚池二期0101地塊確定了最終買家。河北鑫界，以3.375億搖號獲得，溢價率25%，住宅指導價15.1萬／平。

金魚池地塊環線位置

2024年，北京土拍場出現了一個現象，就是開始有地塊的溢價率嘗試突破15%的印象紅線，金魚池地塊這次則將溢價率上限調高到25%。

不負眾望，金魚池地塊的成交溢價率也直接觸頂到25%，進入最終搖號環節，這是北京近三年來土拍溢價率最高的地塊。

當然，這也與地塊本身比較小，總價比較“便宜“有關。金魚池地塊的起始價只有2.7億，上限價格也只有3.375億，這與動輒就以10億起步的房企來說，只是灑灑水。

金魚池地塊的位置確實算是“萬里挑一”，位于故宮與天壇之間，南側直線距離300米左右便是天壇，北側大概2公里左右就是天安門，實打實的一環。

而且，地塊南側一街之隔是十一中學，東北約350米是地鐵7號線橋灣站、西北600米左右是7/8號線交匯的珠市口站。

金魚池地塊具體位置

位置咱們就不多說了，絕對的內城核心區域。

包哥想說的是，金魚池地塊的地塊條件。首先從形狀上來看，它屬于一個不規則梯形地塊，占地面積只有3028平，屬實“袖珍”。

金魚池地塊形狀

重點是，這3000來平的土地還并不都能建成住宅，這次的金魚池地塊性質屬于F2公建混合住宅用地，5550平的建筑面積中，只有約1700平的住宅建筑面積，其余3850平都屬于商業建筑面積。

金魚池地塊相關數據

咱先看看這1700平的住宅面積，在寸土寸金的內城，估計不大可能會做小戶型，包哥預計可能最多也就10套房子。

Emmmm，到時候可能又是一個“不對外”的住宅項目。

重點是，這1700平住宅面積，如果按照15.1萬／平的指導價來賣的話，總共可以賣2.567億。

而這塊地的拿地成本就是3.375億，也就是說，金魚池地塊把住宅全都賣了，都收不回自己的土地成本。

當然，地塊還有3850平的商業面積，可是商業部分要求地上、地下建筑規模全部自持，年限為20年。

也就是說，金魚池地塊不僅住宅部分全部賣了覆蓋不了土地成本，所產生的土地、建筑成本虧空則需要河北鑫界自己運營商業來彌補。

金魚池地塊商業自持要求

這筆帳反正包哥是算不明白，看到這里的鐵子們，有大神知道這道謎團該如何解嗎？

河北鑫界金魚池地塊的住宅指導價是15.1萬/平，說實話，在內城的豪宅項目中，這價格并不算高。

金魚池地塊周邊項目

與金魚池地塊同在二環內的豪宅項目，目前有中信國安府在賣三期，99套房目前網簽8套，成交均價16.45萬/平，中信國安府三期開盤有明顯的“后程乏力”現象，原因除了現在的大環境不好，再就是國安府戶型做得太奇葩了。

包哥還專門在85分樓盤的視頻里，分析過這個項目↓↓↓

再就是剛開盤不久的中海京華玖序（也就是中信城5期），開盤就拿下60+個小目標的銷售業績，更不可思議的是，上周六開盤，過了個周末，周一直接網簽218套，一舉拿下北京上半年網簽總金額第一。

開盤三天業績，直接秒殺那些吭哧吭哧賣半年的業績，怎么能說不牛呢。

圖源京樓銷售排行榜

還有南二環外的北京城建天壇府和永定樾，天壇府的網簽均價在14萬/平左右，永定樾稍微“便宜”一些，12.36萬/平。

如果拋開價格，內城現在這幾個新房項目，包哥認為金魚池項目可能是最沒有競爭力的一個，因為地塊條件太受限了，其他幾個項目最起碼“完整”，有社區氛圍。

倒不如這1700平，直接做1套吧，做成傳世孤品也蠻好的。

內城豪宅，你還想了解啥，加包哥微信，咱們私聊去。

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