一種新型的去庫存大招來了。

　　昨天，長沙宣布，支持去化困難的公寓等類住宅商品房調整為住宅，同時還暫停了公寓項目的規劃審批。

　　當然，并不是所有的公寓都能轉成住宅，也是有條件的，主要有2點：

　　1、已完成項目總平面圖審批，但開發、去化存在困難的；

　　2、原則上要符合居住建筑相關設計規范以及套型住宅設計要求，無法滿足套型住宅設計要求的小戶型公寓不得進行調整。

　　通俗來講，就是難賣的、能設計成住宅戶型的中大戶型公寓才有資格轉住宅。

　　還有一點需要注意，這次轉公寓的應該只是針對在建和未開工的項目，不包括已交樓入住的。

　　土地用途商改住已經不是什么新鮮事，之前已經有不少城市干過，比如深圳、杭州；但把商改住作為去庫存手段并且明確發文的，這還是頭一次。

　　這個大招其實看上去有點荒誕，因為土地規劃應當是一件比較嚴肅嚴謹的事情，一旦確定則不得隨意更改，但如今因為房子難賣，就商改住，看上去未免有些著急和草率。

　　背后的邏輯也很簡單：公寓現在根本就賣不出去。

　　據湖南地產研究院的數據，今年前5個月，長沙市區公寓成交面積為10.24萬方，同比下跌64%，其中芙蓉區公寓的成交面積跌幅甚至達到了96%，相當于直接跌沒了。

　　截至2023年12月，長沙主城五區商務公寓庫存高達405萬方，去化周期需要106個月，也就是8.8年。

　　前幾年樓市大火時，公寓賣得不錯，主要有兩個原因：

　　一是當時限購，很多人沒資格，所以就買公寓?。?/p>

　　二是公寓便宜，單價低，再加上房價當時也在漲，很多人就想買來投資升值或出租。

　　但2021年下半年開始，地產進入下跌行情，不僅房價降了，之前限購的城市也紛紛取消限購了，因此公寓的優勢也就徹底沒了。

　　住宅都在降價，有誰還會傻到去買公寓呢？

　　畢竟相對住宅，公寓的缺點本來就有一大堆：

　　1、產權年限短，基本都是40年或50年；

　　2、水電物業貴，而且沒有燃氣，生活不方便；

　　3、不能落戶，沒有學區；

　　4、出售時稅費高。

　　不僅公寓，商鋪、寫字樓等商用房，流動性現在也變得很差。

　　截至2023年末，北京寫字樓空置率達到了18.3%，空置面積超380萬平方米，位居世界第四；上海、廣州、深圳的空置率都超過了20%。

　　商鋪更不用說，以前房價大漲時“一鋪難求”“一鋪養三代”的普遍現象早已沒有了，尤其是城市郊區、縣城的商鋪，不坑三代就不錯了。

　　一項資產，如果失去了流動性，那價值就約等于0，這樣的資產，千萬不要入手，因為買了就是跳進了火坑。

　　公寓就屬于這樣的資產，所以長沙這次才想出商轉住的思路，本質也是通過商轉住，提高流動性去庫存。

　　這樣做其實也就是變相降價，能起到一定去化效果。因為公寓本來就比住宅便宜，如果改成住宅，價格還不變，還是會吸引一些人，相當于以價換量。

　　但是，商轉公以后，原來的住宅就不好賣了，因為長沙住宅庫存本來就不少，商轉公相當于增加了住宅供給，加劇了住宅市場供過于求的情況，這樣住宅會變得更難賣。

　　據中指研究院數據，截止2024年5月，長沙市主城五區商品住宅存量面積736.77萬方，去化周期為20.8個月。

　　長沙一向是樓市調控的標兵和模范生，在樓市大火的時候都執行了最嚴格的限購限售政策，因此房價相對友好，均價在1萬左右。

　　但如今模范生也開始頭疼庫存問題了，可見房子過剩的情況有多嚴重。