蔡家爛尾了快10年的佳程廣場(chǎng)今日拍賣終于成交了，真的太難了。

成交價(jià)格6.25億，從22年拍賣至今，已經(jīng)歷多輪流拍，起拍價(jià)也從最初的19.38億降到如今的成交價(jià)6.25億。

佳程廣場(chǎng)是從15年因拖欠工程款而停擺，這次成交方是重慶智新科技服務(wù)有限公司，主要股東方是北碚區(qū)國(guó)資委，所以大家就明白了。

佳程廣場(chǎng)位置妥妥的蔡家C位，總建筑面積36.27萬(wàn)㎡，如果建好，能彌補(bǔ)蔡家的商業(yè)短板。蔡家目前就中央大街勉勉強(qiáng)強(qiáng)，蔡家天街、中南大有境廣場(chǎng)也沒好大個(gè)動(dòng)靜。

據(jù)最新數(shù)據(jù)蔡家常住人口超23萬(wàn)人，也確實(shí)需要一個(gè)大點(diǎn)的商業(yè)。

那么如果蔡家商業(yè)的短板補(bǔ)齊了，蔡家是不是就可以下手了呢？

確實(shí)精力有限，我也盡量每天寫文，所以就盡量寫的精簡(jiǎn)點(diǎn)，供參考。

1、蔡家距離是硬傷

用我自創(chuàng)的一些理論，蔡家離城市核心朝天門廣場(chǎng)超20公里，屬于近郊的范疇。有點(diǎn)遠(yuǎn)了，且目前就1條軌道線，6號(hào)線。如果生活工作半徑在北區(qū)，距離還好，所以蔡家吸引了很多剛需、剛改客戶。

2、蔡家產(chǎn)業(yè)差點(diǎn)意思

沒有做特別深入的調(diào)研，印象中蔡家并沒有大廠或者代表性的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。比較大的園區(qū)是蔡家智慧新城，更沒有寫字樓匯集的概念。最新的關(guān)于蔡家產(chǎn)業(yè)的消息如下：

個(gè)人覺得蔡家的定位更多是定位居住區(qū)，是兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)外溢的居住區(qū)。而產(chǎn)業(yè)更多會(huì)傾向于科學(xué)城北碚區(qū)。

而相較龍興、西永等產(chǎn)業(yè)較好的板塊，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，人能留下來(lái)或者支撐高房?jī)r(jià)的力度就會(huì)偏弱。

3、蔡家配套還有短板

配套短板包括前面說的商業(yè)，軌道的，其他諸如醫(yī)療、教育等配套也一般般。公園倒還可以，且蔡家半島被嘉陵江環(huán)繞，景色不錯(cuò)，所以沿江區(qū)域修了很多別墅項(xiàng)目，之前價(jià)格還不便宜。

4、蔡家新房供應(yīng)量太大

蔡家屬于近10來(lái)年才開發(fā)的新板塊，因此有很多新項(xiàng)目密集開發(fā)，拋售壓力是比較大的，價(jià)格就很難起來(lái)。根據(jù)BK平臺(tái)，蔡家二手房在售1.09萬(wàn)套，掛牌均價(jià)1.1萬(wàn)/平，且目前蔡家的熱度遠(yuǎn)沒有科學(xué)城高，新房去化壓力也偏大。

PS.當(dāng)然這個(gè)掛牌量在很多新區(qū)也都正常，比如西永、大學(xué)城，壓力都不小，新區(qū)的通病。

價(jià)格回調(diào)也比較嚴(yán)重，比如說之前的明星盤，萬(wàn)科十七英里，目前成交均價(jià)1萬(wàn)左右，我記得剛出來(lái)時(shí)這個(gè)盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)價(jià)格。且掛牌率是很高的，253/1064=23.8%，可是也別大驚小怪，新區(qū)這都是平均水平。

綜上，在當(dāng)下市場(chǎng)行情下，對(duì)于新區(qū)我個(gè)人均不是特別建議，特別是TZ，不要為了去追求所謂的環(huán)境好、空氣清新、小區(qū)漂亮、想住洋房別墅買單，而且目前大概率很多小區(qū)住進(jìn)去生活配套極不方便。

有很多朋友找我咨詢過，買了蔡家的別墅，如果要轉(zhuǎn)手是很難的，流通性較差。

如果你是自住，預(yù)算不高，工作生活半徑在北區(qū)，其實(shí)更推薦中央公園，如果非要買蔡家，盡量買離曹家灣、蔡家兩個(gè)軌道站近的樓盤。

PS：非唱空，僅從買家的角度分析，供參考。