現(xiàn)在是好產(chǎn)品為主的時代，市場上的開發(fā)商都處于在做好產(chǎn)品的階段，而在建筑規(guī)范調(diào)整上廣州是“先行先試”跑得更快的，廣州開發(fā)商在推行上速度也很快。

最近深圳部分地產(chǎn)大V到廣州調(diào)研，發(fā)現(xiàn)廣州有一個“住在公園里”的項目，綜合容積率約1.91，使用率超100%，少墻空間設(shè)計通透感好，有兩個大湖，綜合素質(zhì)之高讓人為之瘋狂。

據(jù)悉，該項目在517新政后到訪就增加，528廣州新政落地后成交暴增！

也正因為這個項目，上周末深圳地產(chǎn)大V將目光聚焦到了廣州，與廣州地產(chǎn)大V相聚一堂，剖析「517新政后為何廣州產(chǎn)品超靚的項目會備受關(guān)注，528廣州新政落地后該項目成交情緒如何直接拉滿？」

01.

517新政已滿月余

如何看待利好及對廣州影響？

能夠讓人為之矚目的城市，往往表現(xiàn)更為突出。

517新政后，四個一線城市中有3個跟進(jìn)發(fā)布相關(guān)利好，分別是上海、廣州、深圳。

政策利好出臺后，市場情緒開始起來，買房人開始進(jìn)場，成交數(shù)據(jù)也開始起來。

上海、廣州、深圳這3個城市無一例外在利好出臺后，新盤表現(xiàn)都非常突出：

• 上海：閔行顓橋的華潤映江潤府首開去化約86%，靜安內(nèi)環(huán)的龍盛·灣上首開去化95%；

• 廣州：琶洲南TOD新政落地首日認(rèn)購破5億，越秀觀樾新政后賣出30+套；

• 深圳：綠景白石洲新政當(dāng)天賣了13套，中洲迎璽賣了20套。

《廣州房產(chǎn)》總經(jīng)理、豪宅探盤視頻博主——廣哥

廣哥認(rèn)為，新政后的市場超預(yù)期，其中上海特別猛，而且從房價維度來看，上海是3大跟進(jìn)新政一線城市中5月新建商品住房價格唯一環(huán)比出現(xiàn)上漲的。（5月上海房價數(shù)據(jù)參考：國家統(tǒng)計局）

圖源：國家統(tǒng)計局

而從5月以及6月1-16日新房的成交絕對量來看，很明顯廣州是3個跟進(jìn)新政的一線城市中成交最猛的。據(jù)廣哥介紹，廣州新政后到訪和成交也都有50%左右的提升。

的確，517新政后廣州市場表現(xiàn)非常不錯，相較之下深圳表現(xiàn)比較一般。陶文杰認(rèn)為與廣州相比，深圳整體新房市場冷靜，歸根結(jié)底是深圳在樓市放松上比廣州慢一拍。

《文杰淘樓》、《淘友薈》創(chuàng)始人、深圳知名房產(chǎn)大V——陶文杰

可以看出，在這一輪利好中，雖然上海先“跑”表現(xiàn)突出，但廣州后“跑”表現(xiàn)也不錯，相較之下深圳就略顯平淡。

一線城市中的廣州，為何在517新政后樓市崛起如此快？究其原因，在于廣州的城市基本盤非常強(qiáng)悍！

一方面是，廣州有著超越深圳等地的國企資產(chǎn)總額（6.28萬億）；還有著2023年全國排名第一的時尚產(chǎn)業(yè)；更重要的是2023年新增獨角獸企業(yè)數(shù)量全國第一，2024年價值10億美元以上獨角獸企業(yè)有24家，位居全國第4全國第9，是經(jīng)濟(jì)底盤很厚的城市。（數(shù)據(jù)來源：《2023全球獨角獸榜》、《2024全球獨角獸榜》）

都說經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，實際上雄厚的經(jīng)濟(jì)底盤也能形成巨大的資金吸附力。

在強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)背景加持下，今年的廣州成為全國資金吸附能力第二的城市，僅次于上海。廣哥認(rèn)為，當(dāng)錢開始往（廣州）這邊走，說明機(jī)會開始出現(xiàn)。

另一方面，孫不熟也提到廣州是一個功能型城市，除了經(jīng)濟(jì)之外，它還承擔(dān)了華南的對外交往，以及廣東省的教育、醫(yī)療、科技等很多功能。

城市規(guī)劃與房產(chǎn)專家、《城市戰(zhàn)爭》主理人——孫不熟

如廣州是「有著全國旅客吞吐量最大的超級機(jī)場-白云機(jī)場以及累計發(fā)送1.8億乘客的高鐵站-廣州南站」的國際性綜合交通樞紐城市；還是擁有著「超164萬大學(xué)生」的全國高校第一大城。強(qiáng)匯聚能力+大學(xué)生人才“港”，意味著廣州有更強(qiáng)的資源匯聚能力以及占據(jù)著“搶奪人才&保持城市持續(xù)性創(chuàng)新發(fā)展動力”的先機(jī)。

而這樣的廣州，自然也是企業(yè)主爭相搶奪入駐的城市。據(jù)統(tǒng)計，2023年廣州凈增企業(yè)19.81萬戶，均排名全國第一。

經(jīng)濟(jì)底盤厚+功能型豐富+企業(yè)主眾，為城市價值筑下了堅實的基底。

也正因此，過去一年廣州樓市也跑出自己的一波行情：2023年廣州千萬級豪宅成交近5000套，增長約56%，創(chuàng)下了近五年來新高，超過北上深。

也就是說，本身綜合實力強(qiáng)勁的廣州，早就在一線城市的樓市中，跑出屬于自己的一波行情。

無論是全國層面的517新政，還是城市層面的廣州528新政利好出臺，這些種種不過是在給廣州的樓市增添助燃劑，提升其市場活躍度。

而在城市「超級底盤」的作用下，樓市利好的加持下，廣州樓市目前市場表現(xiàn)出色順理成章。

02.

廣州樓市利好“先行先跑”

517新政后，天河樓市熱度高

有魄力，是廣州樓市“出圈”的關(guān)鍵。

尤記得，這一輪樓市政策的寬松，是從去年開始。從廣深兩城政策出臺的力度以及時間先后來看，你會發(fā)現(xiàn)，廣州不僅走在前頭，且每一次出手都“力道十足”。

而今年以來，廣州樓市新政更是層層疊加。作為率先取消土拍限價、首個部分放開中心城區(qū)限購的城市，廣州敢為深圳先，就連上海都要“望其項背”。

不過當(dāng)下廣州樓市利好基本已經(jīng)疊滿，譚方認(rèn)為現(xiàn)在新的政策空間不大，內(nèi)部的機(jī)會主要就是契稅或豪宅稅可以調(diào)整，外面最大的機(jī)會就是美聯(lián)儲降息。

《談房》主理人、15年建筑設(shè)計經(jīng)驗/高級工程師——譚方

至于深圳，鄧志旺認(rèn)為基于目前全國的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都有待提升的情況下，（樓市）政策還有空間，如果接下來市場上沒有更正向的反饋，會有政策出來。

深圳市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、深職院房地產(chǎn)研究所所長、深圳市人大代表——鄧志旺

總的來看，廣州自去年開始就是一線城市中跑得最快的，對于一個城市而言，這是實力、魄力的體現(xiàn)，接下來還有政策期待的空間。

值得注意的是，過去這一年廣州不僅在政策出臺上頻頻給人帶來驚喜，在樓市接連不斷的利好沖擊下，廣州樓市也交出了一份讓人滿意的成績單：

可以看到，從去年9月到今年5月，廣州住宅成交總量遙遙領(lǐng)先深圳。

徐治政認(rèn)為從成交量來看，廣州市場比深圳好做；當(dāng)下對于換房人來說，市場雖然在跌，但也相對平穩(wěn)，政策一出現(xiàn)就可以換房，對于買房人來說是沒有問題的。

資深地產(chǎn)人，資深地產(chǎn)評論人，知名戶型專家——徐治政

是什么造成廣深成交量之間，存在如此大的差距，或許和房價以及產(chǎn)品競爭力等因素也有關(guān)。

鄧浩志認(rèn)為，過去大家買房優(yōu)選深圳、次選廣州，現(xiàn)在廣州相較于深圳，絕對價格沒那么高，且廣州的競爭力優(yōu)勢、政策支持、產(chǎn)品創(chuàng)新上的優(yōu)勢開始顯示出來，價值也更凸顯，再加上過去廣州上漲幅度不大，現(xiàn)在回調(diào)的幅度就相對小一點。綜合來看，后續(xù)廣州在房地產(chǎn)競爭力上不會比深圳弱，甚至可能還有一點價值回歸的機(jī)會。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事、廣東省地產(chǎn)商會專家委員——鄧浩志

聚焦到廣州來看，當(dāng)樓市成交火爆時，哪里才是買房人的重倉地？

我們盤點時發(fā)現(xiàn)，今年廣州自127新政利好落地后，樓市就不斷有“沖擊”，但彼時成交此起彼伏。到了528廣州新政落地后市場開始趨穩(wěn)，改善買家開始入場。

• 528廣州新政落地后首周，廣州高端客源回流明顯， 天河和海珠眾多總價千萬級以上的高端改善項目成交火熱，單周成交量環(huán)比增長約160%-280%；

• 在利好之下，建面120平的大戶型也更受市場歡迎，成交漲幅超過50%：

• 從置業(yè)偏好來看， 新政后買房人普遍更愛在中心板塊買房，成交上漲前三板塊均在天河、海珠、荔灣三大中心區(qū)，其中天河最受歡迎 。

可以看到，這一波528廣州新政利好傳導(dǎo)，核心就是「中心區(qū)+高端改善項目+大戶型」。

總的來說，在接連不斷的利好沖擊下，廣州樓市表現(xiàn)非常猛，而近期這股猛烈的“炮火”正聚焦在核心區(qū)-天河的高端改善項目上。

03.

錨定城市下一個價值高地

天河智谷越秀觀樾頻頻熱銷

為什么買房人偏偏關(guān)注廣州天河？因為這里足夠牛！

放眼廣州，天河毋庸置疑就是最有價值的板塊。

一方面，廣州天河的經(jīng)濟(jì)地位就如同深圳的南山。

• 南山是深圳GDP第一區(qū)，有極牛的街道辦——粵海街道辦，有城市級的封面建筑——深圳灣春筍。

廣州國際金融中心（IFC）實拍圖，僅供參考

• 天河的GDP已經(jīng)連續(xù)17年位居廣州第一， 2023年以廣州不到2%的面積貢獻(xiàn)了超21%的GDP ，這里有著與北京CBD、上海陸家嘴CBD并列前三的天河CBD，還有有廣州環(huán)貿(mào)中心（ICC）、廣州國際金融中心（IFC）等城市級封面。

另一方面，廣州天河的教育地位，就如同北京的海淀。

• 這些年來，天河在教育上持續(xù)發(fā)力，早已成為廣州的教育強(qiáng)區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，過去8年天河在教育方面就砸下了343.44億，投入金額位列中心區(qū)第一，與之伴隨的是天河的強(qiáng)師資水平，高升學(xué)率等。

此外，這些年來天河在經(jīng)濟(jì)新增長極上，早已開始布局。

過去這些年天河之所以強(qiáng)，在于有珠江新城這個超級城市CBD帶動。但未來天河僅有珠江新城一個是不夠的，因為天河的目標(biāo)是奔著國家級、世界級去的，所以必然需要找到新的經(jīng)濟(jì)增長點。

放眼全球超一線城市，無一例外都有兩個中心，一個是CBD，一個是CTD，雙核驅(qū)動可以引發(fā)新一輪的經(jīng)濟(jì)騰飛，如美國的“硅谷CTD+曼哈頓CBD”，深圳的“福田CBD+南山的CTD”。

于是，天河在2020開始布局與CTD相關(guān)的事宜，2021年提出加快打造天河CTD，2023年確立“CBD+CTD”雙核引領(lǐng)格局，意在雙核驅(qū)動下，引爆天河新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

寫到這里，你再回過頭去看，會發(fā)現(xiàn)當(dāng)下的天河智谷和珠江新城有著許多相似之處：同樣是“源于規(guī)劃、廣州東進(jìn)的‘產(chǎn)物’、重點發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)”。如無意外，也將遵循相似的發(fā)展路徑以及價值崛起。

在鄧志旺看來，“雙核驅(qū)動”下的天河相當(dāng)于深圳「南山+福田」的集合（商務(wù)中心+科技中心），資源優(yōu)勢非常明顯，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也不錯，甚至比南山區(qū)和福田區(qū)都更均衡，并且廣州的兩條重要發(fā)展軸線都在天河，所以他非常看好天河區(qū)。

孫不熟持類似的看法，他認(rèn)為未來在CBD+CTD雙核驅(qū)動下，真正具有原始創(chuàng)新能力的還是天河，它不僅是金融中心，還是這個城市的科創(chuàng)中心、科創(chuàng)的策源地，相當(dāng)于深圳的南山+福田。

所以說，如果說下一個十年要在廣州“押寶”，那依舊首選天河。

未來，天河CBD+CTD雙核驅(qū)動下，位于天河CTD板塊的天河智谷，大概率成為天河繼珠江新城后，新的價值高地。

首先，有政府規(guī)劃背書，未來這里是匯聚約20萬高端人才的天河CTD。

在最新的城市規(guī)劃中，位于天河CTD的天河智谷作為「廣州活力創(chuàng)新軸」的重要節(jié)點之一，也是《廣州2021-2035年國土規(guī)劃》中的重點功能片區(qū)，鎖定了多條賽道，如數(shù)字產(chǎn)業(yè)、5G、人工智能、生物醫(yī)藥等核心產(chǎn)業(yè)，意在“構(gòu)建高端高質(zhì)高新的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系”。

天河智谷片區(qū)主要規(guī)劃圖，僅供參考

換句話說，接下來天河智谷將聚焦于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)+現(xiàn)代化高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在科創(chuàng)方面或持續(xù)發(fā)力。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看，這里更像是美國的硅谷，北京的中關(guān)村，深圳未來的超級總部基地，將建成匯聚約20萬高端人才的中央科創(chuàng)區(qū)（CTD）。

其次，這里近年來持續(xù)引進(jìn)名校，有成為基礎(chǔ)教育高地的潛質(zhì)。

天河智谷所在的天河?xùn)|板塊近年來接連開辦一大批新校，其中包括執(zhí)信、清華附中灣區(qū)學(xué)校等省市屬、全國教育品牌以及貝賽思、愛莎國際、梅沙黑利伯瑞等國際學(xué)校，還引入天河外國語學(xué)校、體育東等優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)資源，教育配套兌現(xiàn)速度非常快。

毫不客氣地說，這里很有可能在成為科創(chuàng)高地之前，已先成為基礎(chǔ)教育新高地。

劃重點：參考國內(nèi)外重點城市區(qū)域發(fā)展路徑，這里會是天河的高價值板塊。

無論是美國亦或是深圳，在雙核驅(qū)動下，無一例外城市相關(guān)板塊都得到了加速的發(fā)展，且高價值板塊都會聚焦在CTD板塊。

比如：

美國，最貴的房子不在紐約，而是在硅谷；

深圳，最貴的房子不在福田，而是在南山（深圳灣）。

結(jié)合全球超一線城市發(fā)展路徑疊加片區(qū)發(fā)展規(guī)劃&配套兌現(xiàn)速度來看，天河下一個高價值板塊，在天河智谷。

樓市政策利好層層疊加，天河“CBD+CTD”雙核加速發(fā)展，購房者涌入天河、鎖定天河智谷板塊新盤——越秀觀樾。

或許早已對天河發(fā)展規(guī)劃了然于胸，買房人在置業(yè)的選擇上也有自己的一套選擇邏輯。今年在廣州樓市政策利好層層疊加之下，“嗅覺”靈敏的買房人紛紛出手，鎖定越秀地產(chǎn)在「天河價值新高地（天河智谷）中有著連片低密生態(tài)的世界大觀地塊上」打造的高端改善項目——越秀觀樾。

該項目3月首開就賣了15億，5月加推亦熱銷，528廣州新政落地后一口氣賣了30+套，成為“天河3-5月千萬級住宅成交三冠王”。

進(jìn)入6月后，越秀觀樾依舊熱銷，6月端午節(jié)3天有超千組到訪，成交超2.6億。

不得不說，在今年不斷疊加的樓市利好之下，位于城市未來高價值板塊的越秀觀樾，是“贏”的！

04.

越秀地產(chǎn)升級低密富人區(qū)

POD模式開發(fā)灣區(qū)標(biāo)桿神盤

為什么偏偏是越秀觀樾？

在利好不斷疊加的“時局”面世，位于廣州強(qiáng)區(qū)-天河，立于下一個城市高價值板塊，就能讓越秀觀樾熱銷了？

其實非也！

對于買房人而言，政策寬松固然能加速其入場的步伐，板塊的價值潛力也能讓他們動心，但最終讓他們下定決心買房的，還得是項目本身“底子”夠硬，里面就包含“開發(fā)商實力，項目本身價值，戶型亮點”等。而細(xì)剖越秀觀樾，你會發(fā)現(xiàn)該項目價值點頗多，“底子”很過硬。

其一：越秀觀樾出生“名門”，項目期待值可以拉滿。

越秀觀樾，是由有著“最懂廣州的房企”之稱的越秀地產(chǎn)，負(fù)責(zé)開發(fā)打造。

作為深耕廣州41年的房企，越秀地產(chǎn)在廣州的影響力毋庸置疑，早已形成了“越秀效應(yīng)”。據(jù)不完全統(tǒng)計，越秀地產(chǎn)在廣州的市占率約12%，占據(jù)廣州房企市占榜單第一。換句話來說，平均每8個買新房的購房者中，就有1個會選擇越秀。

不僅影響力大，越秀地產(chǎn)的項目開發(fā)及產(chǎn)品鍛造能力也很強(qiáng)，其參與開發(fā)的二沙島早在2000年就成為廣州樓市標(biāo)桿，如今依舊是被大眾公認(rèn)的“廣州第一富人區(qū)”，而其打造的廣州國際金融中心（IFC）早已成為廣州亮相世界的城市名片之一。

越秀地產(chǎn)打造的越秀觀樾，是越秀地產(chǎn)深刻洞察高階人群生活需求與方式鍛造的高品質(zhì)范本，是全國第四座堪稱越秀地產(chǎn)最高產(chǎn)品系的“樾”系產(chǎn)品，從項目定調(diào)以及品質(zhì)等等，都非常值得期待。

其二：地段優(yōu)勢明顯，有成為灣區(qū)新標(biāo)桿的底氣。

越秀觀樾位于天河?xùn)|部的天河智谷板塊核心-世界大觀板塊，與金融城、珠江新城、琶洲CBD多個重點板塊有著恰到好處的距離。坐落于世界大觀板塊的越秀觀樾還毗鄰日月雙湖，坐擁得天獨厚的稀缺生態(tài)資源。

越秀觀樾日月湖實景圖

位于都市核心板塊，坐擁稀缺生態(tài)，這是一個項目難以復(fù)制的“地段價值”。基于越秀觀樾的“地段價值”疊加越秀地產(chǎn)的實力&魄力&開發(fā)決心，才是越秀觀樾有機(jī)會成為灣區(qū)新標(biāo)桿的關(guān)鍵。

自去年8月開始到今年4月，越秀地產(chǎn)接連拿下世界大觀123期地塊，斥資125億。拿地就如此大手筆，足見越秀地產(chǎn)的魄力以及開發(fā)決心。

在世界大觀連拿3期地塊后，越秀地產(chǎn)選擇對片區(qū)進(jìn)行“連片開發(fā)”，采用「POD開發(fā)模式」。有了此前“二沙島”的開發(fā)經(jīng)驗&產(chǎn)品鍛造經(jīng)驗，越秀地產(chǎn)對世界大觀片區(qū)的開發(fā)打造無疑有足夠的底氣。

底氣一：以POD模式連片開發(fā)，天河再造一座二沙島。

作為二沙島的先行開發(fā)者，越秀在介入開發(fā)時，借鑒了國際社區(qū)的開發(fā)模式，將二沙島打造成一張廣州城市中軸的名片。

但彼時的越秀地產(chǎn)，只是參與了二沙島的開發(fā)。

這一次越秀地產(chǎn)拿下了世界大觀123期地塊，擁有約5.3萬方的日月雙湖，掌握的是整體的開發(fā)主導(dǎo)權(quán)。相比起二沙島的開發(fā)，越秀地產(chǎn)在世界大觀123期的連片開發(fā)上能夠以更全面更國際化的視野去規(guī)劃布局。

規(guī)劃示意圖，僅供參考

未來，越秀地產(chǎn)以POD開發(fā)模式（Park Oriented Developement）對世界大觀123期地塊進(jìn)行連片開發(fā)，將片區(qū)的學(xué)校、商業(yè)、會所、公交站等配套通過沿湖慢行系統(tǒng)進(jìn)行串聯(lián)，形成“湖畔生活圈”，旨在天河再造一座二沙島。

底氣二：新開發(fā)模式潛力強(qiáng)，有望打造灣區(qū)新房價標(biāo)桿

POD的開發(fā)模式指的是以一種以公園為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式，依托自然資源進(jìn)行開發(fā)，在開發(fā)時讓生態(tài)環(huán)境與周邊的土地形成聯(lián)通，就像是紐約中央公園的開發(fā)模式。

這種開發(fā)模式在將生態(tài)資源與土地融合的同時，還能提升片區(qū)的土地價值以及房屋的居住價值。

越秀觀樾日月湖實景圖

以紐約中央公園為例：

建設(shè)初期就推動曼哈頓地價上漲1倍，房價上漲9倍。

如無意外，未來越秀地產(chǎn)將世界大觀3期地塊連片開發(fā)后，將拉升片區(qū)的地價、房價，世界大觀首期入市的-越秀觀樾或為口碑之作，品價兼優(yōu)，也是最值得入手的。

結(jié)合地塊生態(tài)屬性及地段位置來看，位于廣州天河的世界大觀在山河等稀缺生態(tài)環(huán)繞中，就如同南灣的阿瑟頓，深圳福田的香蜜湖、南山的華僑城。

阿瑟頓與硅谷的核心區(qū)之間有著恰到好處的距離，是人均超過50萬美元的富豪社區(qū)；香蜜湖、華僑城有著極佳的生態(tài)、舒適的居住環(huán)境，與城市CBD有著恰到好處的距離，是深圳標(biāo)桿豪宅區(qū)，也是深圳房價標(biāo)桿。

也就是說，越秀觀樾將天河的世界大觀123期地塊以POD開發(fā)模式進(jìn)行連片發(fā)展，除了能夠進(jìn)一步激發(fā)片區(qū)價值潛力外，還有可能在天河國際湖區(qū)升級【低密富人區(qū)】，或重新樹立灣區(qū)房價新標(biāo)桿。

底氣三：城市運營商，注重片區(qū)發(fā)展，交付有保障。

有“城市運營商”之稱的越秀地產(chǎn)，在對越秀觀樾進(jìn)行開發(fā)打造時，不只聚焦于紅線內(nèi)項目的建造，也同步推進(jìn)紅線外的配套建設(shè)，且兌現(xiàn)速度很快，未來交付也會更有保障。

底氣四：綜合居住屬性強(qiáng)，能穿越歷史周期。

越秀觀樾是一個綜合居住屬性非常“強(qiáng)悍”的項目，不僅有「豐富生態(tài)資源+連片開發(fā)」，居住環(huán)境更舒適；且有教育、自帶商業(yè)等規(guī)模化的配套加持，居住屬性要更甚于僅具有單一價值屬性的項目；還與天河珠江新城、金融城等板塊有著恰到好處的距離，出行上班通勤非常方便。

更重要的是，越秀觀樾本身就位于傳統(tǒng)低密富人區(qū)，在整體的打造上也是有層次設(shè)計。

比如，紅線外的日月雙湖稀缺生態(tài)，營造的是外部舒適的環(huán)境；內(nèi)部小區(qū)整體呈現(xiàn)正南北朝向，以行列式布局展開，還進(jìn)行了抬地式設(shè)計，從設(shè)計層面實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部超長日照時間，確保戶戶有景，居住舒適度非常高。

一期的湖岸會所、二期的運動主題會所以及泛會所的打造上，做了功能錯位設(shè)計，再加上整個湖區(qū)豐富的規(guī)劃配套，完全可以滿足老中青少各個年齡層的生活/休閑/教育/社交等多維需求。

會所實拍圖，僅供參考

且項目自帶“圈層篩選”功能：

• 一是，項目在售的產(chǎn)品均為4房，篩選家庭結(jié)構(gòu)更完善且對居住品質(zhì)更有追求的鄰居；

• 二是，在售產(chǎn)品140平起，最低門檻也要千萬，拿下就能進(jìn)入千萬級以上的都市精英圈層。
  

綜合來看，越秀觀樾是一個天河核心區(qū)匯聚高端精英圈層、可滿足不同年齡段多元居住需求的全生命周期項目，也是買房一步到位的項目，這樣的項目經(jīng)得起時間、市場的考驗，能穿越歷史的周期。

在充滿不確定性的時代，能夠經(jīng)得起考驗，穿越歷史周期的項目，無疑要更備受市場關(guān)注。

其三：天河國際湖區(qū)，“住在公園里”的房子。

作為越秀地產(chǎn)的最高級產(chǎn)品系“樾”系產(chǎn)品，越秀觀樾的產(chǎn)品堪稱一絕！

徐治政老師評論道，越秀觀樾是廣州的高端項目，房子是戶戶朝南的，且是兩梯兩戶的板樓，再加上綜合容積率僅1.91，這樣戶戶都是“樓王”。

越秀觀樾實景圖，僅供參考

除了以上這些，越秀觀樾還是層高3-3.2米的小高層住宅，少墻空間設(shè)計。

什么概念？

要知道，一般豪宅層高起步是3米，而層高做3-3.2米意味著空間更大，居住舒適度更高；至于少墻空間設(shè)計，則可以讓室內(nèi)空間更大、視野更開闊，能更大程度把建筑外的山水景觀攬入其中。

創(chuàng)意展示空間示意圖，僅供參考

值得一提的是，雖然越秀觀樾綜合容積率約1.91，但你到現(xiàn)場感受一下，會發(fā)現(xiàn)在項目的產(chǎn)品綜合設(shè)計以及生態(tài)景觀的融合之下實際體感容積率遠(yuǎn)比1.91低，整體舒適度非常高。

回歸到產(chǎn)品本身，越秀觀樾的戶型是“層高3-3.2米+少墻空間=大尺度空間”，疊加“南向開間多，采光面廣，居住舒適度高”等多個亮點，再加上選用LOW-E玻璃，將項目建筑與室外的景色融合，好不美哉。

正是因為越秀觀樾產(chǎn)品綜合設(shè)計非常出色，能夠?qū)⒔ㄖ胺拧痹谧匀焕锴液翢o違和感，所以胡春到現(xiàn)場后感嘆道越秀觀樾特別融景，跟周邊的景觀融合在了一起，包括客廳、主人房都是把景觀拉到房間里面來，整個公園都在眼前。

資深地產(chǎn)評論人、《樓兔子》創(chuàng)始人——胡春

可以說，越秀觀樾就像是“住在公園里”的房子。

畢竟在深圳，越秀觀樾這樣在都市核心區(qū)且“住在公園里”的房子并不多，且「擁有成本」也不低。

比如：

南山華僑城的波托菲諾純水岸一期，建面約190平的4房成交套總價接近3000萬；

福田香蜜湖的水榭花都，建面約191平的4房成交套總價接近4000萬。

相較之下，越秀觀樾建面約190平的4房套總價約1500萬起，價格非常香。

據(jù)悉，目前越秀觀樾在售的產(chǎn)品為建面約140-252平的4房戶型，每個戶型設(shè)計亮點突出，整體空間感都非常好，居住舒適度均非常高。

如：建面約252平的大平層。

越秀觀樾五一期間加推的1棟，占據(jù)了湖景頭牌位置，為T2板式設(shè)計，產(chǎn)品為建面約252平戶型，能享受到一線無遮擋的湖景，堪稱湖景戶型“天花板”。

不僅景觀面無敵，該戶型的空間設(shè)計方面也是極具特色。

空間上：

做了4房2廳4衛(wèi)，三面采光，其中南向采光面約18.7米，通透性非常強(qiáng)；

4個臥室里面有3個套房，額外還有保姆間，整體居住功能區(qū)豐富；

有約122平全景無界公區(qū)，整體使用率超100%，尺度感超過市面上大多數(shù)建面約300平的戶型。

動線上：

有獨立的電梯廳，歸家即可「私梯入戶」更私密且更顯尊貴；

設(shè)置了雙入戶動線，建立主仆間的“軟隔離”，將私密感拉滿。

再看：建面約190平的戶型。

該戶型做了4房2廳3衛(wèi)，雙套房設(shè)計，其中主臥為雙面采光，有L型270°飄窗，空間尺度感強(qiáng)，可做陳列式衣帽間。

陽臺朝南， 景觀面約9.4米 ，客廳和臥室均可享受到湖園景觀；如若把客廳旁的臥室剪力墻打通，可以享受到更為寬闊的公共空間。

最后：看建面約140平的戶型。

該戶型雖然建面只有140平，但一樣是板樓設(shè)計，可實現(xiàn)專梯入戶；而從空間分割來看，這個建面約140平的4房不僅有寬闊的入戶玄關(guān)、超大的LDKB公區(qū)，南北對流，還做了南向雙套房設(shè)計，是越秀在戶型上的再創(chuàng)新。

重點是，該戶型有四面采光，通透性強(qiáng)，其中南向采光面約13.2米，是主臥朝南，有L型270°飄窗，可私享 約9米景觀面 。

總的來說，出身“名門”的越秀觀樾，本身起點就很高，「地段及生態(tài)」等“底子”很好，本身又是越秀的頂級產(chǎn)品“樾”系，產(chǎn)品實力非常牛，是當(dāng)之無愧的“跨時代、穿越周期”的好項目。

這樣的項目，之于買房人而言，可遇不可求。所以當(dāng)他們遇到了，就會毫不猶豫買下，這也是為什么越秀觀樾在廣州新政利好后，走出一波行情。

而按照目前的形勢來看，越秀觀樾的熱銷行情，大概率還會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。好項目不常有，好戶型、好單位也日漸減少，如果你也有點喜歡越秀觀樾這個項目，答應(yīng)我，一定不要猶豫，趕緊沖到廣州天河看一看，說不定一眼就愛上了。

寫在最后。

部分近期買入越秀觀樾的朋友認(rèn)為，這個項目雖然是住宅產(chǎn)品，但是從某種角度來看，它是有一定的投資屬性的，他們之所以選擇入手，就是看中了其投資屬性。

廣深大V專家也就這個話題進(jìn)行了探討，他們也一致認(rèn)為，越秀觀樾是有投資屬性的，具體可以從三個不同維度的思考邏輯來看。

一：是好房子的價值邏輯。

在孫不熟看來，衡量一個產(chǎn)品是否具有投資屬性，最主要看它能吸引到什么樣的圈層，如果不能夠進(jìn)入有錢人的法眼，那一定不是一個好資產(chǎn)。想進(jìn)入買房人的法眼，必須滿足兩個指標(biāo)，第一是地段，第二是產(chǎn)品。越秀觀樾，地段是位于天河CTD-廣州的中央科創(chuàng)區(qū)，在廣州的新錢最集中的地方；產(chǎn)品劃時代，對以前的產(chǎn)品是降維打擊。所以無論是地段還是產(chǎn)品，越秀觀樾吸引的都是這個城市最欣欣向榮的新錢群體，決定了它的投資屬性不會差。

對此，廣哥也持有相同的看法，他認(rèn)為越秀觀樾是一個跨越時代的產(chǎn)品，這樣好的產(chǎn)品自然有競爭，有競爭就會帶來價格的變化。

二：是板塊的價值思考邏輯。

2014年入市的牛奶廠板塊在上一波行情里面一直是領(lǐng)漲廣州，譚方認(rèn)為，過去牛奶廠板塊領(lǐng)漲，有幾個重要的屬性：天河的新盤，有知名開發(fā)商（品牌效應(yīng)），連片開發(fā)的新區(qū)，產(chǎn)品是140多平米的戶型。而越秀地產(chǎn)開發(fā)的越秀觀樾，除了這幾點因素外，在交通、產(chǎn)品力、湖景、教育方面都做得更好，但凡是有投資的想法，都可以去參考一下。

三：是中長期投資選籌邏輯。

一般人把買房看作“中長線投資”，陶文杰認(rèn)為如果做中長期投資，一定要抓住稀缺性，買東西應(yīng)該選需求比較剛性、供應(yīng)又非常稀缺的；越秀觀樾在天河、有主題公園又有湖，供應(yīng)是稀缺的，需求是剛性的——剛性的改善需求，所以這個項目中長線來講有投資價值。

總言之，無論是從「好房子」還是「板塊價值」亦或「中長期投資選籌」邏輯來看，越秀觀樾這個位于天河核心板塊的高端住宅項目，會成為主流。

當(dāng)下，樓市利好不斷，對于買房人而言，是極好的入手時機(jī)，有魄力有眼光的人早已開始行動，像越秀觀樾這樣的好項目，靚戶型也日漸減少，喜歡就不要猶豫，趕緊沖！

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