①它是深超總近22年來，唯一一個住宅項目。②它是深圳18年來首個明確取消7090戶型限制的項目。③它還是第一個打破深圳精裝均價13.2萬/㎡限制的新盤。④它是深圳罕見的采用270°曲面幕墻的住宅項目。

深圳的天氣很熱，然而更熱的是位于深圳灣超總的豪宅新盤——中海·深灣玖序。

它的上車門檻最低2200萬，在參觀驗資門檻高達1000萬的情況下，深灣玖序仍創下了累計到訪量2000+的夸張數據，而項目首批僅推出293套房源。

這段時間，這個盤被全國媒體刷屏，在深圳市場上的各種討論也很多，群里找我咨詢的粉絲更是不少。

今天我就從客觀的角度跟大家分析一下：

深灣玖序，到底能不能沖？

還在糾結？全網最靠譜分析來了

對于深灣玖序，市場關注的是：誰在買？

首批次推售293套， i深圳登記近856組，中海要求必 須凍資500萬，且2天內簽約才可入圍。

也就是說，中海不僅要求你買得起房，還要求你能立馬付得起錢。 所以這凍資入圍的516組 ，不是名義上的「有錢人」，而是實實在在「賬上躺著幾千萬的有錢人」。

項目從一開始就對客戶資質要求比較嚴格，畢竟一共才293套房，不需要那么多客戶，只要真正的有實力的客戶就行了。

當然，大家知道房地產行業6月30日是個時間節點，半年業績很重要，不僅要賣出來，還要簽回來。 中海是目前最穩健的房企之一，對于簽約回款要求非常高，不接受延期簽約 ，所以中海不要買得起房的客戶，而是要可以立馬付得起房款的客戶。

我跟粉絲開玩笑說，你要是能買到，真的要感謝中海，因為中海在為他的業主篩選鄰居，您未來的鄰居跟你一樣， 資金實力已經被中海驗證了。

而對準備買深灣玖序的購房者，更關注的是：產品是不是不夠完美？有沒有投資預期？

我收集了這么幾個大家關注的問題：

1、沒有開放式陽臺，通風采光會不會受影響？

2、聽說得房率不高，是不是真的？

3、聽說項目還包括5.8萬m2的自持小面積公寓，居住的純粹度怎么保證？

4、網傳深圳灣后海總部基地將規劃調整出兩塊居住用地，想買深圳灣的是不是可以再等等？

對于這幾點問題，我特意問了中海項目上的人、業內的專家，還和幾位同行探討了一下，得出了這么幾個答案，絕對專業。

1、深灣玖序是全玻璃幕墻，采用最先進最安全的開窗方式，采光通風完全不用擔心。

其實，取消陽臺在國際豪宅領域也是大趨勢。

比如紐約的Central Park Tower、墨爾本南岸的Australia 108，為了把視野觀感做到極致，就多采用無陽臺設計。

距離深灣玖序不遠的深圳灣悅府也沒有陽臺，同樣不影響它成為深圳頂豪天花板。

深灣玖序三面都是落地玻璃， 328m2戶型的采光面有40多米，252m2戶型的采光面有32米，就連196m2戶型的采光面也有27米。

因此，即便是最低樓層，也無需擔心采光問題。

而且，為了追求完美立面與自然通風，深灣玖序創造性地采用了高端寫字樓的開窗方式——平推窗，是目前超高層高端寫字樓用的最先進也是最安全的開窗方式，可以打開較大的開啟面積，提供更大的通風量。

這種設計是目前最前沿的通風解決方案，平衡了美觀和功能性，就是成本會更高，所以一般普通住宅很少使用。

2、深灣玖序得房率真不低，綜合使用率高達84%。

深灣玖序此次取證首推的293套約196-252-328㎡大平層，雖然是高層產品，但算上陽臺贈送面積和獨立電梯廳使用空間，實際使用率還是比較可觀的。

我幫大家算了一下：

252㎡/196㎡戶型： 套內得房率74%，加上贈送陽臺一半面積和獨立電梯廳使用空間，綜合使用率約81%；

328㎡戶型：套內得房率78%，加上贈送陽臺一半面積和獨立電梯廳使用空間，綜合使用率達84%。

3、全年期高端自持住宅，并不是普通的租賃公寓。

深灣玖序項目東北角有一棟全年期自持租賃住房。但據中海地產官方透露，其目前已和全球奢華酒店簽約合作意向， 未來將由奢華酒店加持，定位是端酒店行政公寓，為深灣超總提供高端居住服務。

而且，自持單位的出入口是獨立和對外的，位于白石二路與深灣二路的街角，與商品房出入口分開，加上未來租客身份非富即貴，并不會影響小區整體的居住品質和圈層氛圍。

4、項目確實是深超總唯一住宅用地。

去年地塊調規出讓前，深超總的宅地供應斷了22年。

從法定圖則來看，中海·深灣玖序， 是片區內截至目前唯一可售的新房住宅，目前片區內也并無其他地塊住宅設計內容，而且這些地塊也都不滿足住宅日照規范條件。

但要我說，對于深灣玖序的評價，如果只是以有沒有凸陽臺、實用率高不高、外形不像傳統住宅、有沒有性價比作為標準，未免會有些膚淺了。

深灣玖序的價值，其實更在于不可復制的核心地段。

有些樓盤，注定贏在起跑線上

新盤如云，神仙打架的2024年，深灣玖序為什么能夠獲得高關注度？

答案，來自于它贏在起跑線上的天賦優勢——地段、資源、稀缺性，面面均好。

1、深灣玖序對城市核心資源的極致占有，是塔尖資產持續保值增值的「永動機」。

富人們很聰明，他們從來只愿意為真正好的東西埋單。

無論是紐約One57、CentralParkTower，還是倫敦海德公園1號，全世界的知名頂豪都具有那個讓你不得不下單的理由：

貨幣洪流中，這才是那個能擊穿周期的城市塔尖資產。

在深圳，能稱得上塔尖的地段，屈指可數。

深超總無疑是塔尖中的塔尖。

論規劃起點、空間形態和城市功能配置，深超總是目前唯一超越前海中心的區域。

發展定位上，深超總致力于塑造具有獨特標簽的城市意象，通過文化、智能、生境和生活四個方面的強化 ，讓“深超總=深圳灣”，成為展示粵港澳大灣區競爭力和影響力的全球城市“巔峰之作”。

經濟能力上，深超總吸引了多家世界500強總部企業入駐，涵蓋金融、通訊、互聯網等領域，成為全球總部企業和科技企業聚集地 ，包括但不限于OPPO國際總部、中國電子總部、招商銀行全球總部大廈、中興通訊總部、TCL華星光電等等企業，這些企業不僅是深圳稅收強有力的保證，更是國家經濟發展的引擎之一。

一句話，沒有一個區域，比深超總更能代表深圳的城市形象，深圳也不可能再出現第二個深超總。

2、深灣玖序又是中海在深超總核心地段不計成本打造的高品質住宅，放眼全深圳，擁有這樣素質的新盤就沒幾個。

我帶大家數一數，深灣玖序身上，創下了多少個「第一」和「唯一」：

而放眼未來，深灣玖序或許也將成為深超總最后一個住宅新盤。

作為后「7090」時代的首個純豪宅，深灣玖序這次取證推售的約196-252-328㎡大平層住宅及5套傳世頂復，僅有293套，從面積上就奠定了項目的調性和氣質。

事實上，種種跡象顯示，官方對商品房的限價正在退出，尤其是豪宅產品未來或許不會再有定價限制。

這也意味著，如今只是象征性突破限價的深灣玖序，很可能是深圳最后一個限價盤，性價比直接拉滿。

而未來，它的特殊性也意味著，其在二手市場上的價格更具有想象空間。

為了與深灣超總的摩登天際線保持統一，在一眾大師團隊的加持下，深灣玖序打造了極具未來感的弧形天幕立面，這種大面積的曲面玻璃用于住宅在深圳尚屬首次。

想象三年后，你駕車回家，深超總前排建筑，外立面最好看的就是你家那棟，從數十座建筑體中一眼就能認出來，高辨識度的外立面帶來的是獨一無二的尊貴感。

價格和選籌建議

不論是因地制宜的7重地盤空間設計、標新立異的外觀、首創270°圓弧形落地窗，還是山海意境立體歸家園林、三層屋頂花園、堪稱深圳獨一檔的精裝標準……

兩個詞總結： 不計成本、壕無人性！

就拿園林來說，中海這次花了非常大的精力和成本打造項目園林景觀，整體的園林景觀設計聘請的是世界知名景觀設計事務所，泰國的T·R·O·P，主創設計師為世界知名景觀設計師Pok先生，目標是打造繁華CBD里的詩意棲居，“大地主義山海藝術館”。

網絡效果圖，實際以交付為準

項目整體設計理念依托于依山傍水，自然環繞的場地優勢，通過“以山之形，借海之境”的設計手法，試圖打造一個立體生長的“山海生境”，為居住其中的人們建立一個沉浸式的自然棲所，從而實現立體生長的垂直花園、沉浸式的綠洲社交空間。

從設計手法上圍繞“山”、“海”的元素，提取了“山丘、洞穴、山澗、雨林、綠谷、島嶼、沙灘、濕地”等元素，并將這些元素融入到花園場景營造之中，從而達到“游山、觀海”的景觀體驗。

但深灣玖序的價格，其實是十分令人驚喜的。

扒拉了一下它的價格體系和定價邏輯，小編只有一個字“絕！！”

不得不服這家40多年歷史的老牌央企，姜還是老的辣！！

這次中海深灣玖序推出293套房源， 其中3套頂復，74套196㎡的3+1房，144套252㎡的4+1房，72套328㎡的4+1房。整體含裝修均價約14.3萬/㎡。

先來說說裝修，畢竟是個豪宅，如果不含裝修，我估計入伙后3-4年都是叮叮咣咣，保證業主入住體驗豪宅還是得精裝的。

中海深灣玖序裝修有兩種風格可供選擇， 分別是CCD設計的雅致風格（全屋木地板），以及HBA設計的輕奢風格（地面進口石材）。

不管那種風格的裝修，廚電都是全套嘉格納，玄關柜衣柜都是全屋意大利進口Poliform，妥妥頂豪的配置。

據Ploliform中國品牌官介紹，深灣玖序全深圳唯一一個玄關柜、全屋衣柜都用poliform的住宅，252㎡的戶型使用poliform的市場價在140萬；328戶型的高達170萬。

廚電全線嘉格納產品，196和252是嘉格納7件套，市場價約46萬；328戶型是嘉格納9件套，市場價約71萬。就一個328㎡戶型島臺的嘉格納電磁爐和升降煙機聯動系統，市場價高達20萬。

準建面約196㎡戶型效果圖，實際以交付為準

地板全是深灣玖序定制拼花，綻放的花朵與生長的樹葉，非常漂亮。

石材全是進口石材，雅致風格的石材是鏡湖春曉，鏡湖春曉是一種高檔奢石,是由巴西產出的天然石材，以其獨特的紋理和光澤而聞名于世。這種石材的硬度達到了7級，比普通大理石要堅硬得多，因此它更加耐磨、耐久。

輕奢風格也用了很多白金沙的進口石材，據介紹，中海快買斷了白金沙石材的礦。328㎡的背景墻是進口石材Fendi白， 是Fendi奢侈品店裝修專用，以及梅西家同款，被梅西帶火的一款石材。

準建面約328㎡戶型效果圖，實際以交付為準

基本全是國際一線品牌和進口石材，這次中海真是把料用足了，真材實料給到夠！但裝修價格只賣大概10000元/㎡左右！（兩種風格價格略有差異，雅致風格略微便宜一點點。）

現在鄭重給你們扒一扒人家的定價邏輯和思維，中海絕對過硬的專業能力，說中海是房產界的黃埔軍校一點不為過。

含裝修標準戶型最貴的約18.5萬/㎡，含裝修最低價格才約11萬/㎡， 價差7.5萬/㎡。

不過這個11萬/㎡還含近10000元/㎡的裝修，也就是毛坯價才10萬/㎡，這個價格真的是，嘖嘖嘖，香！！！

整體來看，越大戶型越貴，當然也和整體區位有關，328㎡只有72套，物以稀為貴，戶型正南正北，北向視野開闊，南向園林景觀，占據最好的小區位置，自然價格就高一些。但整體主力段在13-16萬/㎡，最便宜的不到12萬/㎡，關鍵是含了裝修了！！！

252㎡的有144套，且所有252㎡的單位都是可以看到小區園林景觀，從價格可以看出，很明顯：

中海想主力出貨252㎡！！！因為價格太太太有性價比了！！

準建面約252㎡戶型效果圖，實際以交付為準

主力段單價才11萬-14萬/㎡，13萬多就可以買到20多層的黃金樓層，還帶精裝，相當于原來的毛坯均價13.33萬/㎡送了精裝，你讓旁邊二手房怎么活？這次252㎡的價格真的是給到位了！

196㎡的只有74套，非常少，是入住深超總以及深灣玖序這個純粹高端圈層的最低門檻，只要2200萬就能和深圳權貴們共住一個小區。但是最好最稀貴的景觀資源也在196㎡，所以自然高區景觀單位高一些大概在17.5萬/㎡，去對比那些有景觀的二手房，還是賊便宜的。

最貴的是3套頂復，價格19.99萬/㎡（不含裝修），反正就看爸爸們的運氣了，這3套頂復就是深圳灣的住宅天花板了， 市場價我相信到30萬/㎡都可以，估計中海至少也想賣到25萬+吧，只可惜限價賣不上！！

再強調一下：價格都是含裝修的，大概10000元/㎡的裝修價格，而且因為是個限價盤，只能賣均價14.3萬/㎡左右，資源好的肯定價格高一些，但因此也注定有好多便宜可撿。

如果你都看到這里了，那想必是要下手了，這份選房攻略請收好：

1、追求極致性價比，可以重點關注低樓層的幾套房源，單價確實有優勢，低門檻撬動頂級圈層；

2、252㎡是中海的主力出貨區，總價約3000萬左右，相比約196㎡房源高出不多，相當于原來的毛坯均價13.33萬/㎡送了精裝，性價比同樣無敵；

3、328㎡的，我個人建議，選不到高區的低區也要選，因為項目的園林真的非常棒，可以閉眼選；

4、不缺money的且運氣又好的客戶，可著高區最好的資源買，全深圳灣就這幾套，買到就有定價權，絕對賺到。

5、至于那3套頂復，價格約19.99萬/㎡（不含裝修），這類產品在深圳很少有，要不是因為限價估計能賣到30萬/m2，非富即貴的老板們憑手速和實力沖。

結語

對于深灣玖序這樣的產品，一個城市可能只有一個。

對于廣大普通人來講，深灣玖序的業主就是保羅福賽爾《格調》一書中所描繪的「看不見的頂層」。

可以說，從景觀到建筑， 從室外到室內，從尺度性到品質感，也只有深灣玖序，在稀缺性、品質、尺度和功能上，剛好滿足少數人的極致。

無論是市場情緒的短暫影響，還是片區發展的長期加持，都不能影響它作為城市標桿性項目的地位。

總之，在糾結的、在觀望的、在猶豫的，深灣玖序大平層，聽我的，能買！

提醒一下大家，雖然線上凍資目前已經結束了，錯過的讀者也不用灰心。據了解項目還可以繼續線下凍資，但至于能否選到房就要完全看運氣了。

最 后劇透一波，6月28日，深圳、上海【玖序】將同一天開盤！據說，北京【玖序】也將于29號開盤，三盤連發，炸裂市場！對深灣玖序感興趣的朋友，只管聽沖鋒號角行動！

再感慨一句，在這個頻繁爆雷的時代，論穩健、論安全，也只有看中海了！

6月20日，標普發布訊息，將中國海外發展（00688.HK）長期發行人信用評級從“BBB+”展望穩定上調至“A-”展望穩定。

這標志著公司成為 目前唯一獲得標普“A-”評級的內房上市公司。

同時，公司未償付的高級無擔保票據評級上調至“A-”。本次上調評級后，公司在三大國際評級機構的信用評級持續保持中國房地產行業領先地位。

說到底，中海最強的底牌，莫過于好房子、好產品、好服務，都是用實力與口碑為消費者打下來的“護城河”。2024年，樓市進入「中海時間」！

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