學區很重要，舒適也很重要。

6月25日，西安各區縣、開發區陸續公布了2024年西安市義務教育學校的學區劃分方案。

對已經交付的小區和成熟區域來說，按照穩定原則，學區變動幾率非常小。不確定的是在售小區和發展中的開發區的學區劃分，牽一發而動全身。

需要明確的是，西安所有已交付小區都是“學區房”。只要你買了房，孩子在義務教育階段肯定有學可上，這點是毋庸置疑的，區別就是上哪所學校。

所以大家關心學區劃分，并不是關心能不能劃到學校，而是能不能劃到“好學校”。

雖說學區每年都會劃分一次，劃定之后也不是一成不變，而且在售小區交付之后才正式劃分學區，但即便是劃定一個范圍，也足以影響到小區的銷售業績和未來的二手房價格預期。

對高新三期絲路科學城來說，目前最受關注的，無疑是高新三十一小和高新十一初的學區劃分，原因懂的都懂。

今年這兩所學校的學區范圍內有已經交付的碧桂園·高新云墅（一期）和中天新希望·未來印，有在建的中海·學仕里，有在售的中建悅廬和招商·雲墨，也有待入市的越秀鐵建·樽樾。

招商·雲墨，是招商2023年12月以觸頂搖號方式摘得的一宗約49.533畝住宅用地，樓面價高達約15023元/㎡。地塊東側正對面一路之隔就是高新十一初，東南側約100米是高新三十一小。

這個距離再結合去年的學區劃分，招商·雲墨被劃入這兩所學校基本沒什么懸念，如今正式確認也算是給業主和意向購房者吃下了一顆定心丸。

我們一直在說，名校之所以是名校，除了師資力量過硬之外，更重要的是生源質量，所以沒必要“神話”名校，也不能輕視名校，因為確實是一個好平臺。

那么除了名校光環之外，招商·雲墨本身是不是值得買呢？

招商·雲墨共有三個戶型，分別是建面約119㎡、建面約137㎡和建面約143㎡，今天，我們就以招商·雲墨建面約137㎡戶型為例來感受一下。

友情提示：以下內容為作者在參觀樣板間時看到的情況，僅代表個人感受和看法，供大家參考討論。招商·雲墨為毛坯交付，本文以介紹戶型為主，展示的樣板間實拍圖片旨在方便介紹戶型及改造細節并加深記憶，僅供參考，并非項目交付承諾。具體交付標準請以買賣雙方合同約定及實際交付為準，后文不再贅述。

為什么選擇這個戶型？首先，建面約119㎡三室兩廳兩衛雖然也不小且不便宜，但是次臥和書房的開間尺度都不到3米，對有孩家庭來說談不上居住舒適度；而建面約143㎡戶型和同門兄弟如出一轍，我們此前已經詳細介紹過這個戶型（），所以這次選擇了建面約137㎡戶型。

從戶型結構圖來看，招商·雲墨建面約137㎡戶型為四室兩廳兩衛格局，南北雙陽臺，南北錯層露臺。南向面寬約12.5米，三開間朝南，南北通透格局，動靜分區，全明設計。

入戶之后廚房、餐廳、客廳、陽臺從北到南依次排列。

右手邊是預留的玄關位置，因為是靠墻預留，所以玄關柜可以像樣板間一樣通頂做的比較長，增加儲物空間。

還有一種方式就是將玄關柜直接連著儲物柜向南一直連到陽臺，整個墻面都做成一體化柜體，整體性更好，空間利用率也能更高。

廚房可以做成開放式，視覺效果更好，也能更通透。樣板間就是一個開放式廚房，將餐廚區完全融合，做了一個西廚島臺（操作臺）+餐桌的一體化設計，顏值確實沒得說。

也可以根據戶型結構做成常規半封閉式廚房，把廚房門放在玄關對面，餐、廚獨立；或者在玄關對面再做一個背靠背的柜子，兩側都能儲物，將廚房門放在餐廳位置，雖然通透性差一點、餐桌小一點，但更生活化一些。

客廳開間約5.2米，這個尺寸可以比肩自家建面約143㎡的寬廳，南向直接連通270°L型采光面的陽臺。

這個陽臺進深約1.5米，未來自然是要直接裝進客廳的，增加客廳進深和有效利用面積，最終整個客廳的進深能達到約5.15米，基本就是一個正方形。

這樣的尺度如果單純做會客空間沒問題，而且讓業主有里有面兒，也可以稍微改造一下，讓會客空間緊湊一點，做成客廳+多功能空間的組合。

如果是奇數層的話，會有一個南向面寬約6.5米的L型露臺，連接主臥套房和南向次臥。

偶數層露臺在北側，面寬約4.3米，連接書房（北向陽臺）和公衛。

選南向還是選北向，這個就看個人喜好了。

這個戶型的優點就是贈送面積比較可觀，南北雙陽臺都是只計一半面積，露臺和飄窗全贈送，算下來得房率就非常高了。

北向陽臺連接書房，開間都是約2.6米，從書房的尺寸和未來使用考慮，這個陽臺幾乎沒有留用的必要，最終都要被裝進書房，招商的裝修示意圖是這樣標的，樣板間也是這樣做的。

除書房外的另外三個都是臥室，其中兩個次臥面積相差不大，都是10㎡出頭，南向次臥出的多一點，北向次臥出的少一點，兩孩家庭的話，可以給兩個孩子一人一個獨立臥室，不偏不倚。

南向次臥和主臥套都是有飄窗的，而且飄窗可以保留也可以砸掉，個人建議主臥可以考慮保留或者改造成儲物空間，次臥最好不要保留，增加有效利用面積。

前文我們說過，南北雙陽臺分別被客廳和書房擴進去，晾衣服可以在露臺，但是洗衣服的問題得解決，所以樣板間把洗衣機裝在公衛位置了。

這個公衛是預留的三段式干濕分離，可以稍微改造一下變成四段式，加一個洗衣機+烘干機的位置。從樣板間呈現的結果來看，這種設計有可行性，唯一需要考慮的就是馬桶預留空間要比樣板間大一點，否則對胖子不太友好。

最后我們說一下這個主臥套房。主臥套房面寬約3.5米，整體進深約6.5米，是個雙面采光設計，共有3個采光面，一個南向，兩個側面。

樣板間在主臥門口做了一個通頂小柜子，可以當成一個臥室的獨立玄關，掛點日常經常穿的衣服或者干脆當成一個純粹的儲藏柜都可以。

主衛是三段式設計，進深約1.75米，窗子非常大，幾乎和進深差不多，采光通風效果不用擔心，靠窗位置還有一個贈送的飄窗，如果喜歡享受生活，你甚至可以裝一個小浴缸。

出了主衛還有一個采光窗，是預留的衣帽間位置。如果做步入式衣帽間，就不要留南向的飄窗，將床南移，給衣帽間留足空間。

這個采光窗可以像樣板間一樣做成梳妝臺，也可以不留，直接做成衣柜空間。

整體來說，這個面積段和戶型算是踩到了舒適改善的門檻上，和建面約119㎡戶型相比，空間更大，舒適性自然更高，而且從功能性來講，和建面約143㎡差別也不是很大。

如果預算足夠的話，那自然買建面約143㎡戶型，畢竟戶型設置更好，而且是四開間朝南，但是預算不是那么足，那么建面約137㎡也能達到舒適的需求，而且同樣的樓層總價要便宜幾十萬。

從雲墨1#和9#樓的備案價來看，以15樓為例，建面約137㎡和143㎡戶型的總價價差達到了30多萬，根據雲墨的車位價格，能再買兩個充電車位了。

-正文完-

聲明：本文為「新地產陜西」踩盤稿件，無商業合作，內容僅代表作者個人觀點，文章僅供參考討論，文中所配樣板間實拍圖僅供參考（拍攝時間：2024年5月23日），不作為項目的交付承諾，具體以最終呈現或交付為準，本文不構成任何置業推薦。

想要了解更多地產專業知識及置業推薦

可以掃描或識別下方二維碼

添加“漢良大叔”個人微信

作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

如需轉載請聯系授權

踩盤報告

| | |

| | |

| | |

| |

| |

| |