周日晚上，美的置業(yè)發(fā)了一份公告，竟然在一潭死水的房地產(chǎn)業(yè)，引起了不小的震動(dòng)。

因?yàn)槊赖闹脴I(yè)干了一個(gè)不同尋常的交易，擬將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至控股股東，重組完成后美的置業(yè)將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)與持續(xù)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的股權(quán)分設(shè)。

開發(fā)商的重資產(chǎn)，是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。市場好的時(shí)候，它們是香餑餑，是：

基本盤。

開發(fā)商的輕資產(chǎn)，主要包括物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、代建等服務(wù)型業(yè)務(wù)，以往屬于開發(fā)商的：

增長盤。

這部分業(yè)務(wù)規(guī)模相對不大。但資金占用量小，技術(shù)含量高，估值也一直相對較高。

現(xiàn)階段，優(yōu)質(zhì)央國企開發(fā)商市盈率平均在5倍左右，優(yōu)質(zhì)物管和代建公司的平均市盈率，則在10倍上下。

過去，很多開發(fā)商會(huì)把這兩部分資產(chǎn)進(jìn)行分離。把輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)分離出來，再單獨(dú)運(yùn)作上市做高估值，是很常見的做法。

市場不好的這兩年，很多民營房企則為了保留最好的資產(chǎn)，還特意把重資產(chǎn)和運(yùn)營主體進(jìn)行隔離，重資產(chǎn)和負(fù)債，往往都不知道轉(zhuǎn)移到什么主體下了。

像美的置業(yè)這次，把重資產(chǎn)從上市公司中剝離出來，讓母公司接盤的逆行操作，屬實(shí)少見。

要知道，過去兩年，中國樓市深度調(diào)整，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)不再是香餑餑，而被視為累贅，像燙手的山芋。現(xiàn)在重組，既要顧及投資者、員工、合作方等多方利益，還要找到合適的收購方，難度非同尋常。

在此之前，只有華遠(yuǎn)地產(chǎn)有過類似的嘗試。但作為國企的華遠(yuǎn)，此舉更多是遵循政策導(dǎo)向，且華遠(yuǎn)的業(yè)務(wù)體量，與美的置業(yè)不可同日而語。

這次重組，美的置業(yè)給投資者提供的方案是：

實(shí)物分派私人公司股份+現(xiàn)金選擇權(quán)。

愿意繼續(xù)投資的，可以選擇實(shí)物分派，與美的控股一同持股；希望落袋為安的，可以選擇現(xiàn)金分派。

現(xiàn)金分派上，美的控股開出的條件是每股分派現(xiàn)金5.9港元，相比公告前一天的收盤價(jià)，溢價(jià)57.33%。這個(gè)價(jià)格非常有誠意。

這周一和周二，美的置業(yè)的股價(jià)連續(xù)大漲，說明資本市場反響很積極。

但這還不是最關(guān)鍵的。

2023年，美的置業(yè)的物業(yè)開發(fā)及銷售收入約為716.8億元，另有2650萬平方米的土儲(chǔ)，是一家中等房企的規(guī)模。

在當(dāng)前的并購市場上，有能力消化這一體量的機(jī)構(gòu)，寥寥無幾。

萬達(dá)集團(tuán)早在2018年就將旗下的輕重資產(chǎn)分離，并擬推動(dòng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)單獨(dú)上市。去年年底，萬達(dá)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)主體萬達(dá)商管上市對賭日期臨近，太盟投資聯(lián)合其他機(jī)構(gòu)繼續(xù)追加投資，其投資標(biāo)的也是：

輕資產(chǎn)。

萬達(dá)的重資產(chǎn)，除了少數(shù)被險(xiǎn)資收購?fù)猓蟛糠诌€留在自己手上。

作為美的置業(yè)的控股股東，美的控股旗下還有全球最大的家電企業(yè)，現(xiàn)金流充沛。但從商業(yè)邏輯來看，在地產(chǎn)下行期吃進(jìn)龐大的重資產(chǎn)，真屬于逆行者。所以，答案只有一個(gè)：

何享健要給美的置業(yè)兜底，給合資方、資方、和地方政府，一個(gè)定心丸。

作為美的創(chuàng)始人，何享健持有美的控股近95%的股份。重組后，美的控股將持有100%的非上市房開業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線，以及81.13%的的上市公司股權(quán)。

控股股東美的控股全資持有重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，美的控股還承諾，公司的業(yè)務(wù)和管理不受影響，經(jīng)營團(tuán)隊(duì)保持不變。

這既緩解了存量融資的風(fēng)險(xiǎn)，又為新增融資鋪平了道路。為美的置業(yè)的未來發(fā)展，將產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)影響。

這兩年，樓市暴雷聲此起彼伏，業(yè)務(wù)線裁撤、降薪裁員都是常態(tài)。無論是房地產(chǎn)企業(yè)，還是上下游的供應(yīng)商、合作方，最缺的就是：

安全感。

美的置業(yè)的這番操作，在心理上給人極大的安慰。放在現(xiàn)在的大環(huán)境下，也屬于清流了。

實(shí)際上，雖然業(yè)界一片悲觀，但如果放在城市化進(jìn)程和需求升級(jí)的背景下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是有不小的空間。

從這個(gè)角度看，美的控股兜底房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，也有“留得青山在”的意思。

此次重組如果得以順利實(shí)施，拿地可以直接借助控股股東的資金實(shí)力，拓展空間；上市公司操盤房地產(chǎn)項(xiàng)目，也無需受制于自身的資金規(guī)模，參與的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，可以做得更多。

美的置業(yè)也不必再受香港資本市場相關(guān)監(jiān)管條款的制約。其戰(zhàn)略定位、資金實(shí)力、產(chǎn)業(yè)鏈整合能力，都將得到全面升級(jí)。這也意味著：

房地產(chǎn)市場即將迎來一個(gè)重裝上陣的新玩家。

對于上市公司來說，雖然短期內(nèi)會(huì)不可避免地遭遇縮表，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值的不確定性，消失了。

重組后，除了上市公司本身的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)外，美的置業(yè)還有機(jī)會(huì)參與運(yùn)營美的系的其他產(chǎn)業(yè)布局，包括醫(yī)療、養(yǎng)老、酒店等。 這給美的置業(yè)未來輕資產(chǎn)運(yùn)營拓展，留下更大的想象空間。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值，未來也會(huì)得到更充分的體現(xiàn)。

留在上市平臺(tái)上的物管、代建、制造等業(yè)務(wù)，都屬于集中度不高的藍(lán)海。隨著戰(zhàn)略的聚焦，其長期前景反而更加明朗。

供應(yīng)商同樣得到了保障，但同時(shí)也迎來了迭代的機(jī)會(huì)。在新的體系下，如何更好地匹配新需求，決定著供應(yīng)商能否享受下一波紅利。

對美的置業(yè)及其投資人、合作方來說，這是最好的結(jié)果了。因?yàn)楝F(xiàn)在，有能力又有意愿給房地產(chǎn)兜底的企業(yè)家，已經(jīng)不多了。

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