我是紫沐，這是我第403篇日記。

昨晚萬博城學位官宣了：

配建1所54班小學和1所36班初中。

引入番廣實驗教育集團辦學，由廣大附中番禺實驗學校具體管理。

官宣名校，預計又要被刷屏。

講真，過去半個月，看各種文章說萬博城強無敵，都快看膩了。

甚至還有為了抬轎，說萬博會超越珠江新城的。

營銷得有點過分。

萬博城有不少優點，名校+地段不錯+新規產品+完善配套，這是事實。

但它的受眾沒有覆蓋整個市中心那么夸張。

把文章看完你就明白，它未必會適合你。

萬博城的主流客群，我覺得是番禺內部預算不高的置換買家。

因為它實現了某種程度的從無到有。

就是拿著500萬，能在萬博核心區域買到一套新規四房。

這對番禺地緣性買家很有殺傷力。

在萬博城出來之前，500萬在萬博能買到啥？

新房也就看看鉑世灣，二手看看歐泊或者錦繡香江。

都是舊規產品，使用率不高，而且只能買到三房。

或者跑到番禺廣場、洛溪南浦這種地方。

在番禺的二流地段，買改善產品。

要么產品輸一頭，要么地段輸一頭。

但萬博城的出現，讓魚與熊掌皆可兼得。

拿著500萬，你能在番禺最TOP的板塊萬博，買到一套四房兩衛大陽臺、使用率110%+的新規產品。

而且學位和配套，都不錯。

所以萬博城對番禺預算不高的地緣性客戶，有很強的吸引力，這點是無可爭議的。

但網上說什么珠城外溢流量，市中心的外溢流量，也是萬博城的主流客群。

這我就覺得有點牽強。

不能說沒有市中心的客戶會買，但最多就是打打輔助。

畢竟老黃埔，海珠、天河、荔灣，都有各自的新規新盤。

而且有足夠的性價比和核心競爭力。

區域內的地緣性客戶，肯定會優先選擇它們。

因為自住買家很重視生活便利性。

所以萬博城確實有不少優點，對特定客群也很有吸引力。

但硬吹它多么稀缺多么不愁賣，不至于。

萬博城的出現，對番禺樓市會造成哪些影響？

我覺得首先會利空番禺弱勢板塊的二手房。

比如大石、南浦、洛溪、番禺廣場、市橋、祈福、亞運城等等。

因為這些板塊的業主，會是萬博城的潛在客群。

很可能會把房子賣掉，置換到萬博城，去改善地段、學位或者配套。

那這些板塊的拋壓就會變大，也就利空內部房價。

而且萬博城是接近1萬戶的超級大盤。

它首開定位改善，不代表后續那些位置弱一點的地塊，不會做剛改或者剛需。

后續置換萬博城的預算需求，很可能會降到400萬+，甚至300萬+。

只需要把老房子賣掉，再加百來萬杠桿，就能住到萬博中心，享受名校和配套。

這對番禺地緣買家誘惑力太大了。

隨之而來的，對番禺弱勢板塊的二手市場，肯定就是一波沖擊和洗牌。

那新房呢？

說實話也會有影響。

別看萬博城吹風價挺高，說什么5-7萬。

我覺得開盤會是4字頭。

4字頭挺合理的。

看看隔壁錦繡香江，真實成交也就3-4萬。

萬博城實用率高20%，價格貴20-30%，賣4字頭起步，頂配5字頭，差不多了。

再貴，以萬博城的天量庫存，賣不動。

后續加價的可能性也不高，畢竟首開區基本是最能打的組團了。

那你說，隔壁長隆萬博悅府，現在賣6萬+，還說要繼續漲價，可能嗎？

就算真敢漲，市場認嗎？你會去接嗎？

長隆萬博悅府必須接受一個事實，就是隔壁有個要出1萬套貨，單價4字頭的鄰居。

而且不是那種二手老破小，是有配套有學位，實用率110%+新規產品。

你覺得買家會不會為了些許優勢，多支付2萬/平的溢價？

所以萬博城對番禺房價的沖擊和洗牌，是一視同仁的。

不僅二手房價要變天，新房定價也得變。

既然說到房價，順道說下投資。

萬博城適不適合投資？

直接給答案，不適合。

只需要記住一點，萬博城是接近萬套供應的超級大盤。

這體量直逼亞運城和祈福新村。

歷史上這類超級大盤，都是投資黑洞。

對比同期的其他選擇，是嚴重跑輸的。

因為沒有稀缺性的東西，不會有投資屬性。

甚至整個萬博，我覺得也是偏自住。

你看萬博和樾府，產品和地段都很拔尖了。

但你前兩年入手，現在要回本的話，差不多要賣6萬多。

你覺得和樾府二手能賣6萬多嗎？

在缺乏稀缺性的萬博，要是溢價買入，連保值都難。

同樣的，現在6萬多買長隆萬博悅府，你覺得有沒有站崗風險？

所以萬博雖好，但也不能無腦買，價格很關鍵。

萬博城也是如此。

別看營銷吹上天，客觀看下來，也就那么回事。

它有不少優點，但更適合番禺的地緣性買家。

它配套和地段不錯，但更適合買來自住而不是投資。

它價格不能太高，高于5.5萬，我覺得都得站崗。

它產品存在錯配，166㎡和188㎡，總價去到800萬+，以后流通性會很弱。

這就是褪去濾鏡之后，真實的萬博城。

它有亮點，但未必適合你。