這么多年，成都城北樓市，是最受詬病，也最不被認可的。

客觀講，城北和其他區域樓市的確存在差距。

相比很多人不看好城北，我們從實際分析，認為未來幾年城北會迎來新一輪的快速發展，準確說從2022年開始，城北已經迎來新的發展機遇。

雖然城北樓市依然會存在諸多問題，但對自住而言，未來幾年城北會有很大的居住改善提升。

（文章城北，主要金牛區和新都區）

一、城北樓市的問題在哪里？

一個是分割影響，一個是產業影響。

金牛區主要被分割影響，新都區主要被產業影響。

經過多年產業提檔升級，金牛區早期很多影響區域居住環境的產業，要么改善提升，要么搬走，目前整個金牛區最大的問題，是區域地塊被分割得太厲害。

一方面是鐵路。

城北吃虧在鐵路建得早，初期設計當時合理，但時代發展，現在問題一大堆。

首先，北邊鐵路基本在地面，而其他三個方向，部分鐵路相對晚修一些，大多都考慮到減少分割影響，要么有高架，要么提前有相對應的設計預留。

其次，另外三個方向，環城鐵路，基本在三環外或靠近三環內側，唯獨北邊，二環路挨著就是密集的鐵路網。

城北，不僅鐵路網密集，同時設計也更落后，可以說，是把金牛區很多區域切割的零零散散，嚴重影響居住。

除鐵路，另一方面是金牛區和其他城區交界處犬牙交錯。

相比起其他城區，金牛區和相鄰城區的邊界，應該是最復雜的。

金牛區和郫都區、新都區、成華區、青羊區的交界處，屬于你中有我，我中有你。

區域交界處，由于管轄權容易模糊不清，很多時候是城區發展的老大難問題。

不僅是區域容易在基礎建設、道路互通等各方面出現滯后。

雖然現在不少交界處已經得到改善，但仍有大量交界處發展遲緩。

鐵路分割和邊界復雜的同時，金牛區發展早，區域內老舊建筑、小區、街道太多了！

曾經聚集大量人口、涉鐵單位，被稱為“鐵半城”，光二環路內就集中了全區近千個老舊小區。

鐵路分割影響居住、交界處影響發展，老舊小區、街道，又一定程度影響了區域的成片打造和提升，諸多因素綜合影響了金牛區的樓市。

而新都區，主要問題在于產業結構。

區域集中了大量的物流、倉儲和商貿，這些產業能為區域經濟做貢獻，也能提供大量就業崗位，但從居住角度，也帶來了諸多影響區域宜居性的問題。

最直觀的就是道路上大量貨車，塵土飛揚，對居民出行也造成安全影響。

可以說新都區范圍內，受物流、倉儲影響比較大的板塊，宜居性很差，也極其不推薦大家考慮購買。

也正是因為產業影響，極大削弱了新都區的樓市競爭力。

二、為什么說城北會迎來快速發展？

一是因為城市發展，從增量擴張階段進入了存量更新階段。

二是成都未來的主要發展方向是打造成渝雙城經濟圈。

存量更新階段，城北算最大受益者，因為城北涉及范圍廣，重點多。

像量力鋼材城和鳳凰山的拆遷事宜，像諸多老舊小區、街道提升改造。

也是趕上了時候，放在以前擴張階段，哪有那么多精力搞這些？

而成渝雙城經濟圈建設，作為成都未來城市發展的重點目標，火車北站作為其核心交通樞紐。

火車北站的改造，蓉北商圈的打造，是成渝雙城經濟圈成都方面，現階段非常重要的一步，也是提升帶動城北近幾年快速發展的核心關鍵。

火車北站的改造，可以說無論是對區域城市界面環境、還是交通等配套，各方面都有很強的帶動作用。

其中我認為有個亮點，是火車北站東西兩側的下穿。

這幾條下穿，能極大改善鐵路切割對城北帶來的交通不便影響。

而蓉北商圈的高能級規劃定位打造（成都蓉北商圈與春熙路商圈、交子公園商圈兩大城市級商圈并列，被定位為“核心商圈”）。

將會對整個城北，特別是金牛區帶來巨大的樓市正面影響。

曾經城北由于城市發展階段不同，的確經歷了發展滯后的情況。

但我們也必須要客觀的認識到 ，起碼在這一輪的城市發展階段中，城北并沒有落后，我認為這一輪的發展東風，有條件帶動城北的快速發展。

三、能不能在城北買房？

必須強調，我看好城北未來幾年的發展，但我認為城北的房產，更多是務實的自住，有投資想法的就別太考慮，但如果你預算有限又想要自住配套相對較好，那么城北是一個很好的選擇。

因為城北樓市最大的優勢就在于價格，相對低的價格，換不錯的配套。

當然，也并非完全沒有機會。

金牛區，依次的機會排序是人北、茶花、國賓、鳳凰山、北部新城。

因為這些區域，受分割的影響相對較小，然后目前也都整理出了不錯的土地資源。

我們認為，金牛區的人北、以及二環內后期的零星地塊的新房，未來在成都市場的機會是最大的。

其次是茶花板塊，然后是國賓、鳳凰山，最后是北部新城。

如果說城北哪些地方有價格提升的機會，這幾個板塊可能部分樓盤運氣好還有點機會，特別是人北板塊。

至于新都區，說實話就目前的市場情況和區域情況說，我們認為新都區房價能有不錯提升表現的可能性非常小，但在居住提升改善上，未來幾年會有明顯的變化。

新都區對低預算的自住購房者，還是很有吸引力的。

我相信其實很多考慮買新都區的購房者主要也不是為了投資，而是實實在在買來自住。

就算不能在價格上有得賺，配套及整體環境的改善也同樣很有意義。

但必須要提醒一下，新都區買房一定要記住，買房前，多到周邊轉轉，盡量找受物流、倉儲影響小，集中打造的生活居住區域。

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規劃，很有幫助！）