小小一個停車位涉及業主的住行，背后涉及的法律問題不算簡單，相關的法律知識，值得業主們了解一下。下面總結一下停車位相關的法律知識，供大家參考：

一、規劃建設的停車位產權歸開發商所有（“規劃車位”）。根據《民法典》第275條第1款的規定，建筑區劃內規劃建設的停車位，當事人可以通過出售、附贈或出租的方式取得。也就是說，開發商建成停車位后，可以直接單獨出售給業主，或者在房屋銷售時附贈給業主，也可以由開發商保留產權。這類停車位通常為地下停車位。

二、小區公共道路或其他場地劃出的停車位屬于全體業主共有（“公共車位”）。法律依據是《民法典》第275條第2款的規定，這種類型的停車位一般為路面停車位。性質上屬于將公共道路改變其用途并作為經營停車收費的情形，根據《民法典》第278條第（八）的規定應由業主共同決定，當然其收益原則上也屬于全體業主所有。

三、人防車位產權屬于國家，開發商可以轉讓、收益和管理（“人防車位”）。《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款的規定，“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”因此，人民防空工程中建設劃定的停車位，即“人防車位”由開發商管理和享有投資收益，產權歸國家，不能辦產權證，但開發商在向相關部門備案審批后可以取得《人民防空工程平時使用證》，可以將人防車位使用權轉讓和出租給業主使用。人防車位在小區的人防工程中，通常在地下，一般在進口或相關位置都會有標識以示區別。

四、區分開發商所有的“規劃車位”還是“公共車位”應看停車位是否作為成本由業主承擔。規劃車位如果沒有產權登記，在房屋銷售合同中也沒有約定歸屬的話，有時會與全體業主共有的車位混淆，尤其是在物業的地下停車位部分。根據最高人民法院的判例，如果無法證明地下停車場的建設款項列入由業主分攤的建設成本（停車位面積作為成本計入公攤面積賣給購房者），則地下車位仍由投資建設的開發商享有。換個角度，如果地下車位沒有計入容積率，即并未占用小區土地的使用權，則不宜認定地下車位已隨小區項目土地使用權一并轉讓給全體業主所有。

圖片為AI生成

五、經過規劃審批不是權屬判斷依據，該車位也未必屬于開發商所有。判斷的規則還是看停車位所涉及的土地使用權歸屬，以及是否將其作為成本轉移給業主。之所以這么講是現實中有一些原本屬于全體業主所有的綠地或公共場地，經過改用途后，經規劃審批改為路面停車場，對于這種停車位有判例認為仍屬于全體業主共有（人民法院案例庫，入庫編號：2023-16-2-045-002）。

六、“規劃車位”應首先滿足業主的需要。根據《民法典》第276條規定，建筑區劃內的建設停車位、車庫應首先滿足業主的需要。如果停車位不能滿足業主需求，開發商擅自對物業業主之外的第三人轉讓停車位或用停車位抵償欠款，損害業主停車利益的，業主可以提出異議。相同的，如果是物業業主之外的第三人出于投資等目的買入停車位，損害業主優先需求的，業主也可以提出異議。雖然《民法典》未直接規定不允許這種對外轉讓，但例如上海等地的法規規章則有明確禁止。

七、人防車位使用權可轉讓，而且使用期限不受20年限制。如前所述，開發商可以轉讓人防車位的使用權，而且這種轉讓是一次性轉讓給業主使用。租賃合同約定期限根據法律規定不能超過20年，但這種使用權的轉讓帶有準用益物權的性質，約定使用期限可以超過20年，可以與業主的不動產所涉土地使用期限一致（人民法院案例庫，入庫編號：2023-07-2-084-063）。

八、租用消防道路上的停車位存在法律風險。《中華人民共和國城鄉規劃法》第三十五條規定，消防通道禁止擅自改變用途。有的小區為了容納更多的車輛及收取更多停車費，會悄悄將消防通道長租給業主作為停車使用，雖然這種一般不會劃出專門的停車位，但在消防通道上停車也屬于違反消防法的行為，不僅可能面臨處罰，而且一旦發生火災導致遲延救災的，還將根據情節承擔相應的賠償責任。

九、拖欠物業費、車位管理費，不能成為物業不讓業主使用停車位的理由。拖欠物業費屬于物業服務合同糾紛，車位管理費是物業向有車位產權的業主收取的管理費，業主拖欠停位管理費也屬于合同糾紛，而業主使用停車位則基于對停車位的產權或車位租賃合同，與前兩個合同糾紛不能互為條件。因此，物業無權拒絕業主的正常停車出入，如因此導致業主使用受到影響的，可酌情要求減少相應收費。對于業主拖欠費用的情形，物業只能通過起訴等其他合法途徑追索。

十、業主有權在停車位上安裝充電樁，物業不得以涉及安全為借口無理拒絕。業主符合安裝條件，有合理需求的，物業應積極配合。安裝充電樁的安全問題是需要考慮的，但物業不得無具體原因，僅以日后涉及安全隱患為由拒絕，因為日后的使用安全是物業應協助管理的義務，不是拒絕的理由。而安裝時是否安全可行則由供電和安裝等相關部門勘察確定，只要具備安裝條件的，物業就不應拒絕，否則業主有權起訴物業要求配合。

希望本文對大家有所幫助！