作者：賀沛

三 土地開發權轉移下的中國園區經濟

土地開發權轉移制度的變遷是一個土地資源配置市場化程度不斷加強的過程, 在這一過程中, 資源配置效率不斷改善, 成為宏觀經濟持續增長的關鍵因素之一。現行的土地開發權轉移制度下管理的重心集中于供地環節的源頭管理, 對供地后的使用環節缺乏有效的管理手段, 結果往往導致土地的閑置等低效用地現象, 并造成用地緊張和使用低效并存的矛盾。整個中國工業化模式的改革，首先需要改變原有的園區土地供應的方式，以更靈活的、多樣化的供地方式，來應對產業升級和工業化的轉型發展。其次，已有的低效的園區用地的消化問題也需要通過市場化配置的改革來匹配產業升級的用地需求。

在中國，土地開發權轉移的表現是土地開發權轉移制度的變遷過程，而這一變遷是一個土地資源配置市場化程度不斷加強的過程, 在這一過程中, 資源配置效率不斷改善, 成為宏觀經濟持續增長的關鍵因素之一。土地資本化是過去40多年中國經濟發展過程中資本形成最重要的內容和經濟高速發展最重要的秘密，也就是土地和高增長之間的關系，土地和工業化的關系，土地和城市化的關系，土地和資本形成的關系。

中國數量眾多、種類多樣的園區經濟從國家到地方的經濟發展、從吸引外資到對外投資中都起著重要的作用。當下，在沿海發達省份，原有的以出口加工為主的園區經濟正在從依賴外資走向內外資并重或以內資為主，從依靠承接跨國公司外包業務走向自主創新，從單純加工制造走向發展生產性服務，從污染嚴重走到清潔生產和綠色發展。在成為經濟增長極和創新集聚高地之前，產業園區最初的任務是作為改革開放的橋頭堡發展外向型經濟，是中國的進出口貿易區，及至今日依然是對外開放的最前沿。

隨著產業園區的不斷發展，更伴隨著其不斷成長集聚能力和資源配置能力，國家在政策面一直賦予其更加主動和靈活的體制機制和改革試點。出口加工區、綜合保稅區、自由貿易區等等，中國一直在主動探索更加全球化和市場化的貿易機制和開放體系。各種當代新技術、新業態層出不窮，加速器和孵化器等創客空間涌現出來，促進了國內市場的發育和創新、創業的發展，甚至吸引了國外創新和創業者進入園區。中國改革開放初期的類似上述傳統園區經濟類型的大量園區已經向科技園、生態工業園和創新區過渡；原有的高新技術產業開發區也正在迅速培育著創新集群，注重產學研合作和企業網絡構建的制度創新。

中國是新興市場國家，其市場體系、技術、法律等很多方面，與發達國家相比還存在很多差距。中國特區和現代園區經濟的建立，不僅僅是一種經濟導向的實踐，更是制度創新導向的一種實踐。從目前來看，中國現代園區經濟的建立和發展，還不能完全脫離政府的多方面參與，中國現代園區經濟的建立只能是政府和市場結合的產物。也正因為如此，中國現代園區經濟的發展很多時候肩負著一些社會職能。

園區經濟的運營，一般要經歷從產出導向到產業導向再到產品導向（科技創新）的升級過程，有了特定的主導產業，才能圍繞特定產業組織產業鏈、搭建技術平臺，精準高效地組織優質的園區運營資源。在產業發展上，對做什么不做什么要有堅定性，采用正面清單和負面清單指引管理產業發展，聚焦幾個產業方向主動作為，堅定地執行。

土地開發權轉移過程中相關收益的分配機制及其變化是決定土地開發權轉移制度變遷的核心機制, 土地開發權轉移制度發展演進的脈絡是由不同主體間收益的分配關系所刻畫的。市場的作用在于顯化了其中的土地收益和相關主體之間的利益關系。

在設計園區的商業模式時，要系統思考園區開發的資本運作邏輯、財務結構模型、主要盈利渠道和商業角色定位。在財務結構設計上，盈利渠道的延伸取決于企業的自身實力和資源，合理配比地產、服務、投資等業務組合；而盈利渠道的彈性主要取決于政府收益的貼現。而基于開發要求的商業角色重塑，主要是從土地一級開發到一二三級聯動綜合開發，從物業開發到產業物業一體化開發，從開發商到投資商、運營商，不僅做產業落地的招引者，更要做產業發展的推動者。

土地思維、地產思維將園區開發運營固化，如果仍以土地經營、物業租售的模式進行園區開發，那么產業藍海必將變成一潭死水。結合產業價值鏈的變革、創新生態的發展趨勢，未來的園區經濟運營需要具備產業思維、金融思維、互聯網思維和大數據思維。

產業思維就是將產業發展放在首要位置，理解產業組織規劃，尋求產業服務痛點，鏈接產業要素資源。金融思維包括融資-聚資-投資三個層面，借助多樣化的金融產品和工具組合，實現園區開發－產業培育－資本運營的自循環，用金融的力量打造園區開發運營的閉環。

互聯網思維應貫穿于園區的定位、招商、運營等各個階段，主要體現在產業的聚焦和專注、極致產品的設計、產業的長尾效應、快速響應市場需求等方面。大數據思維運用大數據、人工智能等技術搭建園區產業互聯網平臺，全面掌握產業的發展現狀和需求，產業鏈數據和前沿趨勢，在不確定性中尋找發展的確定性。

伴隨歷次的國際產業轉移及全球產業分工網絡的建構，園區經濟受到多國決策者的青睞。在應用這個政策工具的過程中，園區功能不斷地發生著變化。在影響不同國家和地區經濟社會發展的過程中，發達國家（地區）和發展中國家（地區）之間具有時間上的梯度性，如從最早的享有國家（地區）乃至跨國特殊政策待遇的特別經濟區（如保稅區、出口加工區、自由貿易區等），到強調綠色可持續發展的生態工業園區、以創新活動為主要承載內容的科技園區，乃至時下在全球范圍內流行、強調企業家精神和開放共享的創新區。

基于不同國家和地區所處的發展背景、所能供給條件的實踐基礎，不同類型園區經濟的概念之成型，得益于在各國不同發展階段興起的區域及產業發展理論，如增長極理論之于出口加工區、可持續發展理論之于生態園區經濟、創新集群理論之于科技園區、創業生態系統之于創新區等，以及比較優勢理論、新國際分工理論、產品生命周期理論、產業集群理論、競爭優勢理論等。

在產業發展跨界融合、區域發展協調協同、全球發展互聯互通的新產業發展格局背景下，任何一個企業、一個產業、一個區域都與全球化的市場供應融為一體，任何一個園區經濟都不能再采取區域化、封閉化、孤立化的發展模式。各地園區經濟發展不論在園區定位、產業選擇、主導產業培育等方面，首先要研究分析國家發展戰略，做好自身園區在整體國家發展戰略的精準定位；同時還要做好所在區域內的園區功能定位，或區域發展戰略的支撐作用；更重要的是要立足自身園區產業與產能發展，做好對整體市場發展需求量與需求變化的研究分析與預判，做好市場需求戰略的超前規劃。

以出口加工為主的園區加強了與國內經濟的聯系，并在國內獲得了更多的投入，增強了供應商的能力建設和技能積累。當園區及其周圍產生網絡化的企業集群時，園區的發展則更為先進。通過勞動力培訓，發展生產者服務業，提高生產力，促進創新，一般的傳統園區經濟可以逐步向技術先進的園區過度，并促進全國的經濟和社會發展。中國的深圳等城市內的園區已經展示了這樣一個升級過程。

就現階段園區經濟關聯理論及園區經濟實踐的發展進程而言，二者亦都未曾止步，且有著各自的發展趨勢和前景。前者表現為不同理論相互之間的邏輯關系尚未建立，因此需要在跟進指導或啟示不同類型園區經濟發展實踐的同時，逐步建立系統化的理論研究體系。后者則因其內涵的時空變遷而表現出兩大走向，其一是傳統園區經濟被賦予新的內涵，使得傳統與現代園區經濟及其細分類型之間的界線在具體實踐中趨于模糊；其二是新理念、新技術、新媒介、新要素以及運行機制和管理體制的創新都在改變著以往的園區經濟內涵，孕育著新的園區經濟類型。

對于以土地開發為核心的園區經濟下一步經濟走勢，有如下一些特征：第一，經濟減速中防衰退。改革開放40多年以來，中國經濟確實是一場奇跡，這場奇跡最重要的表現就是經濟績效為正的年份占大多數。從歷史規律看，國家和國家之間的比較不在于某一個時期增長率有多高，而在于為負的年份少。第二，正確認識城鄉中國結構形態。中國未來的結構轉變過程中產生的分歧比較大，一種思路是繼續提高中國的城市化水平，另一種思路是鄉村建設。中國的城鄉發展是疫情之后要思考的一個重要的戰略性問題。

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