新政一出，5月最后幾天，珠江新城的二手成交量直接飆升4倍！

有粉絲問(wèn)我，難道，珠城要回暖了，要觸底反彈了？

很抱歉，珠江新城，普遍還在降價(jià)！

01

新政后成交加速，但藥效并不持久

看5-6月的珠江新城成交趨勢(shì)，有一條很明顯的分界線(xiàn)。

叫做，新政前和新政后。

整個(gè)5月，珠江新城一共成交了44套，在28日之前，成交量28套，日均1套。

新政后的4天，來(lái)了一個(gè)大反轉(zhuǎn)，成交了16套，日均4套，直接翻了4倍，特別30日，一天就賣(mài)掉了7套。

畢竟是宇宙中心，新政的藥效還是立竿見(jiàn)影的。

不過(guò)哪怕是打了強(qiáng)心針，5月和4月相比，成交量還是少了11套，和3月相比少了18套。

萬(wàn)一沒(méi)有新政出臺(tái)，5月的珠江新城應(yīng)該就是30套左右，真的會(huì)死得很難看！

而且，這個(gè)藥效，似乎并不怎么持久。

6月截至今天，一共成交了35套，日均不到2套。成交速度又慢下來(lái)了……

量在價(jià)先，連新政都只能讓成交量短暫地起死回生，那降價(jià)就依然還是珠江新城的主旋律！

02

珠城房子哐哐掉價(jià)，最高降一千萬(wàn)成交

曾經(jīng)10萬(wàn)+俯拾皆是的珠城，新政前后成交的房源，居然大部分都沒(méi)達(dá)到這個(gè)門(mén)檻。

保利心語(yǔ)在5月一共成交了3套，有兩套均是81㎡的北向，單價(jià)分別是9萬(wàn)/㎡和9.6萬(wàn)/㎡，又兩套跌破10萬(wàn)單價(jià)的房源誕生了！

我翻了一下歷史成交記錄，同小區(qū)80多平的戶(hù)型，上一次出現(xiàn)9字頭還是2020年。

2020年之后，就一直是10萬(wàn)+，后面甚至有更差的戶(hù)型，成交價(jià)高達(dá)14.4萬(wàn)/㎡。

對(duì)比之下，相當(dāng)于降了5萬(wàn)/㎡！

另外一套是112㎡的南向低層三房，5月29日成交，總價(jià)1230萬(wàn)，單價(jià)10.92萬(wàn)/㎡。

這個(gè)戶(hù)型的價(jià)格最高峰出現(xiàn)在2023年1月，同樣是低層單位，成交總價(jià)1688萬(wàn)元，單價(jià)15萬(wàn)/㎡。

一年半的時(shí)間，總價(jià)直接跌了458萬(wàn)元，跌幅高達(dá)27%。

照這樣跌下去，保利心語(yǔ)離徹底跌破10萬(wàn)/m2已經(jīng)不遠(yuǎn)了！

事實(shí)上，成交價(jià)不到10萬(wàn)/m2，在珠江新城已變得越發(fā)稀松平常。一大批樓盤(pán)，正在接連跌出10萬(wàn)+的門(mén)檻。

星匯園，5月30日成交一套118.7㎡南向低層三 房，總價(jià)1088萬(wàn)元，單價(jià)9.16萬(wàn)/㎡，

這個(gè)戶(hù)型價(jià)格最高點(diǎn)出現(xiàn)在2022年6月，總價(jià)1590萬(wàn)元，單價(jià)13.4萬(wàn)/㎡。

不到兩年，價(jià)格就跌了三分之一。

還有珠城東區(qū)的星匯雅苑、尚東美御、嘉裕丹頓陽(yáng)光，中區(qū)的方圓月島、領(lǐng)峰園等小區(qū)，這兩三年成交價(jià)沒(méi)有低于10萬(wàn)的，但在近期卻不約而同出現(xiàn)了成交價(jià)低于10萬(wàn)/㎡的房源。

一批樓齡老舊或產(chǎn)品一般的房源正率先跌破10萬(wàn)。而那些相對(duì)優(yōu)質(zhì)的房源，情況也沒(méi)好到哪里去。

匯峰苑，5月30日成交一套139㎡的高 層三房，戶(hù)型南北對(duì)流，方正實(shí)用，成交總價(jià)1750萬(wàn)，單價(jià)12.58萬(wàn)/㎡。

同戶(hù)型的歷史價(jià)格高點(diǎn)出現(xiàn)在2022年 3月，成交 總價(jià)2240萬(wàn)元，單價(jià)16.1萬(wàn)/m2。

兩年時(shí)間跌了490萬(wàn)元，跌幅約22%。

尚東君御，5月30日成交了一套174.94m2北 向高層四房，成交總價(jià)2000萬(wàn)元，單價(jià)11.43萬(wàn)/㎡。

而2023年3月 成交的一套同戶(hù)型 中層單位，總價(jià)2550萬(wàn)元，單價(jià)14.43萬(wàn)/㎡。

只是晚一年賣(mài)，這個(gè)業(yè)主就足足虧了550萬(wàn)！

金碧華府，5月30日成交了一套南向143㎡房源，總價(jià)為1510萬(wàn)，有中介朋友告訴我，業(yè)主在7天內(nèi)調(diào)價(jià)100萬(wàn)，然后快速成交。

有著同樣想法的還有中海璟暉華庭的這位業(yè)主，新政第二天，立馬主動(dòng)降了259萬(wàn)，只要錢(qián)不要房。

現(xiàn)在，這套房源掛牌單價(jià)只有12.4萬(wàn)/m2，而同戶(hù)型在去年同期的成交價(jià)，還高達(dá)16萬(wàn)/m2。

在業(yè)主都急著出手的情況下，哪怕是嘉裕公館這樣的豪宅，也出現(xiàn)了踩踏式降價(jià)的行情。

我去貝殼統(tǒng)計(jì)了一下，這個(gè)小區(qū)有5套房源掛牌價(jià)低于16萬(wàn)/㎡。要是買(mǎi)家再砍砍價(jià)，分分鐘跌破15萬(wàn)/m2！

要知道，作為珠江新城中區(qū)的明星盤(pán)，前2年，小區(qū)可是突破過(guò)20萬(wàn)+天花板的。

嘉裕公館5月19日成交的一套199㎡的單位，總價(jià)3000萬(wàn)，單價(jià)才15萬(wàn)/㎡，而在高峰期，同戶(hù)型成交價(jià)在3800萬(wàn)以上。

有知情的中介告訴我， 這套房子業(yè)主是足足降價(jià)1000萬(wàn)才賣(mài)出的。

03

過(guò)往暴漲的邏輯，已經(jīng)不再適用

我總結(jié)了一下，珠江新城新政后成交的房源，有這么幾個(gè)特點(diǎn)：

1、降價(jià)力度很大，都不用買(mǎi)家出手，業(yè)主自己先砍一大刀；

2、能賣(mài)出去的，都已經(jīng)接近或者刷新了歷史最低價(jià)；

3、連不少昔日的網(wǎng)紅盤(pán)，成交價(jià)也開(kāi)始直線(xiàn)墜落。

看來(lái)，哪怕是宇宙中心珠江新城的業(yè)主， 想趁著這個(gè)風(fēng)口清貨，也要給出他們的投名狀，就是狠狠地降價(jià)，還要降到位！

我跟大家說(shuō)過(guò)很多次，過(guò)去一些年，珠江新城的暴漲，是建立在物以稀為貴+一手?jǐn)嘭浂嗄甑幕A(chǔ)上。

但現(xiàn)在，一面是琶洲、金融城、萬(wàn)博、白鵝潭都在崛起，廣州正在從單中心向多中心發(fā)展；一面是保利都薈天珺、越秀觀樾、中海大境、琶洲南TOD二期等相繼入市，產(chǎn)品力全方位吊打珠江新城很多高齡二手，價(jià)格還要更低。

當(dāng)買(mǎi)家不用只盯著珠江新城那一畝三分地，當(dāng)一、二手存在斷層式價(jià)差再加上戶(hù)型、產(chǎn)品的降維打擊，當(dāng)珠江新城的房子不稀也不貴的時(shí)候，你是買(mǎi)家會(huì)怎么選？

一年多前，珠城東中西三大板塊，平均掛牌量不到400套。如今，珠城東中西掛牌房源量，均已超過(guò)了800套。 房源足足增加了一倍，價(jià)格怎么可能不跌？

奉勸各位，珠江新城過(guò)往暴漲的邏輯已經(jīng)不再適用，千萬(wàn)不要再試圖用JYD加高杠桿來(lái)珠江新城炒房。

否則，你一定會(huì)輸?shù)煤軕K！

?星標(biāo)樓市頭條，好內(nèi)容不錯(cuò)過(guò)?

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