有粉絲給我發命題作文，想讓我寫一下上周國常會的政策，就是“繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策”，以及“解放思想”云云。

我真的不知道說什么，實際上，我的確當時寫了一篇小文談論這個，但后來實在是……懶得發了。我既不認同什么“解放思想”的可能性，也不覺得“繼續研究”會有什么石破天驚，更不覺得單靠政策可以挽狂瀾于既倒……那些“探幽發微的事情咱們就少做點吧。看待政策，最重要的，是做了什么，而不是說了什么。相反，我認為上周兩份文件里面的一些表述，存在令人不安的信號（希望未來是我錯，但用腳投票的房產股已經在印證我的擔憂）。

我認為房屋成交量尤其是二手房成交量的變化，更有探討的價值。

比如這個端午，成交結構延續繼續分化的特征——新房弱、二手房強。中指院的數據顯示：端午假期期間，30個代表城市新房日均銷售面積同比下降約16%，創過去6年新低，大約相當于2019年同期的58%。而二手房成交同比則顯著增長，北京下跌是因為沒落地政策（這個也繼續顯示出，政策的脈沖式作用）。

看深圳的情況，端午節新房成交同比上漲24%，二手房成交同比上漲100%。中原給的判斷是：“市場信心持續回暖”。

判斷是對的，比起之前，在政策的大力支持下，的確市場信心持續在回暖。但這只是一方面，A面，還有B面。

關于上述新房、二手房的成交分化特征，我上次的文章里講的很多了《》，這里我做一點修正。

不能把二手房成交量的上升，作為一個市場是否到底的判斷指標。我認為它指標意義有限。

成交量上升，當然首先是正面的，上升總比下跌好。但我的意思是，如果你停留在這個圈圈里，可能得不出什么正確的判斷，進而令你操作失誤。

二手房VS新房的成交分化特征，實際上從2022年就很明顯了，但在全國范圍內，真正令交易者熟知，是在去年全年的數據出爐之后。

2023年全年，全國新房（住宅）成交量大約11億平米，下跌了8%，而二手房網簽成交7.1億平米，達到歷史峰值，同比增長了42.6%，其中13個省份二手房成交超過了新房，前所未見。

這個能夠說明我們先前講的——買家害怕新房無法交付而轉買二手，以及二手房跌價更多更“自由”，但還有另一個事實，被忽視了。那便是：全國大部分城市的二手房都在放量供應，掛牌量從未見過如此之龐大。而且，每一次刺激性的政策出臺，伴隨而來的幾乎無一例外都是，二手房掛牌量的猛增。

這些數據，你隨便到哪一個核心城市，都可以看得到。比如北上廣深杭，比如重慶、成都、鄭州等等，隨便哪一個。

去年6月，上海易居研究院發布了一份《二手房掛牌激增現象研究》，當時數據如下：2023年6月初，13個重點城市二手房住宅掛牌量199萬套，比年初159萬套增長了25%。其中，重慶、成都、上海的二手房掛牌量規模分別高達22萬套、20萬套和18萬套。

這里面很典型的是杭州，5.9杭州取消限購，第一周，貝殼平臺的新增二手房掛牌量比4月日均大增46%。媒體報道強調：不少掛牌為了首套名額。但容我明確反對，這只是事實的一部分，甚至大概率是一小部分。長周期的數據，將有助于印證這一點。

深圳的二手房掛牌量情況，你不要看太短期，比如單周，有時候受政策影響，波動性沒有參考價值。但如果你拉長一點看，按半年來看，去年1月、6月、12月和今年5月，大體上的數據分別為：不足4萬套、大約5.4萬套、5.9萬套、突破6萬套。二手房的市場供給量，整體曲線是在波動上升的。而且，過去這兩周，隨著深圳的政策猛出，掛牌量也在快速的躥升。

這個說明了什么？

說明了房主這個龐大的群體對于后市非常的不樂觀，他們在積極的拋售，他們想套現，他們想跑路。尤其是如下類型的房主：他們的供款壓力巨大、他們的物業為非自住物業、他們的物業處于非核心城市非核心區域、他們需要置換住所……這些，都在積極的拋售。這里面，雖然說有一些是“以舊換新”、“以次換優”，媒體也往往會往這個方向引導。但是，正視事實：他們構不成主體，二手房市場的主要特征是房主拋售。

這是讓二手房價格大幅殺跌的背后力量，也是二手房成交量大幅攀升的背后力量。這個背后力量，有不少觀眾注意到，但它未被給予和成交量同等的重視程度而加以分析。很簡單，如果房主們的瘋狂出貨量得不到穩定和收斂，那么，市場的止跌修復也將很難滿足觀眾的預期。僅僅是看成交量的變化，只是一個結果，一個A面。

我們可以清醒的意識到一點：這個二手房的掛牌量，可以非常龐大。因為，它幾乎可以理解為過往20年的積壓獲利盤，在紛紛尋求落袋為安。這是在過往任何一次房地產調整時，我們看不到的景象。這一點，在我看二手盤的時候，印象深刻。有一些房主賣房并不那么Care價格多一些少一些，原因是他/她持有的時間夠長，毫無負債，而且賣掉是為了run。這令我驚訝，又令我不安。而在過往，我們每一次的房地產調整，當政策出臺救市時，隨之而來的都是房主們的“返價”、開發商們的“惜售”。現在沒了。

如果放到股市里，那么，這是一個放量下跌的故事。人們買二手房，有其它的因素，但有一個重要因素就是：二手房多啊，比以前多得不知道多多少，原來惜售的景象現在全不見了。

各位想一想，這些年我們建了那么大量的房子，如今他們紛紛拋售，不管背后發生了什么（背后一定是發生了重大的變化），這個規模，你得多大的接盤力量才能接得住？這個價格，你得往下殺到多么猛才能到底止跌？這個情緒，你得多么強力的政策才能逆轉？

是以，回到政策面，我的看法：上述關于二手房的切入邏輯也許可以提供一個新的思維——我們的房地產政策也可以考慮，從穩定房主心態（二手房供應量）的角度，而不是單純刺激買房人需求量的角度，去做一些有落地意義的嘗試。我這樣講，絲毫沒有任何要維護xxx的利益的初衷，而是強調一個基礎概念，和一個基本事實。一個基礎概念是：無論是有房者還是無房者，我們都需要認同私有財產是神圣而美好的。這是人性里的自然需求，即便是那些渴望房價瘋狂下跌的無房者，他們最終的夢想也是想“讓人民能夠買得起房”（他們代表了人民）。一個基本事實是是：中國家庭的財富，7-8成都沉淀在土地和房子里，縱便你在城市里無房，你在農村也大概率擁有土地（盡管法律上大家都沒有最終所有權）。這些財富的蒸發，是風險，也會帶來更多的風險。

我們的政策可以思考，房主們現在最大的擔憂和不安到底在何處，我相信，沿著這個路向，可以打開不一樣的政策空間來。

也許，這可以稱作是一點“解放思想”。？

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