有不少買房的粉絲同時也買了股票，常常私下交流地產(chǎn)股的操作。

我買過很多地產(chǎn)股，或出于投資或出于工作，有賺有蝕，不敢說懂。尤其是過去3年，整個行業(yè)舊的估值邏輯已然崩潰，新的估值邏輯尚未建立，要重新學(xué)習(xí)。

剛剛回看了萬科、世茂一些內(nèi)房股，基本又都抹平了前陣子所有的漲幅，跟我賣出前預(yù)判的走向高度一致：這一次巨大的交易性機會已經(jīng)結(jié)束了，再耐心等待下一次。

結(jié)合著來說一下我自己的操作和理解。

先厘清一個認(rèn)知，買房子和買地產(chǎn)股是兩回事。這在過去是一個誤區(qū)，常會見一些觀點說“股市樓市蹺蹺板”、“買房不如買地產(chǎn)股”等。實質(zhì)上，兩者沒有什么關(guān)系。房子立足于城市，地產(chǎn)股立足于企業(yè)。你買房子能賺錢，重要的原因是城市基本面好，但這不意味著你買地產(chǎn)股也能同樣賺錢。因為企業(yè)投資分布于數(shù)十個城市，最終匯總下來，有賺有蝕，它未必能夠同步。地產(chǎn)這個行業(yè)，實質(zhì)上并不是一個好生意。資本太重、杠桿太高、周期性太強，在國內(nèi)還要長期忍受“道德綁架”……

這里我補充一點，民間長期譴責(zé)房地產(chǎn)的“暴利說”我是不認(rèn)同的。在最好的時候，房企毛利率水平也不過40%，真說暴利，白酒、互聯(lián)網(wǎng)才更有資格（但注意，這里說暴利是中性詞，暴利的另一面是企業(yè)的盈利能力，炒股的都懂）。道理很簡單：土地+稅費+借貸成本就去掉了60-70%（房企自己給自己算的合理地售比都是40%，更何況很多時候房企拿地成本都能占6成，賺個屁錢）。所以，房企毛利率它有天花板，政府收入是巨大頭。單論回報率，同一個樓盤在大周期內(nèi)，開發(fā)商賺的錢是遠(yuǎn)低于長持業(yè)主的。之所以民間有暴利認(rèn)知，一是因為它的重資本，一個項目投資動輒數(shù)十億數(shù)百億，利潤率少但是絕對值大，嚇?biāo)廊耍ㄓ绕涫窃谠缙冢阋恍?quán)錢勾結(jié)，弄些便宜土地，壞了名聲）。二是因為長期的灌輸，把開發(fā)商都洗成了“奸商”。但實質(zhì)上，這個行業(yè)在股市里，并不那么好。頭部對頭部，比起茅臺、騰訊，房企巨頭表現(xiàn)一般。這個對比，只要你都買過拿幾年，就會懂。全球都一樣，房地產(chǎn)是很一般的生意，美股里它排不上號。

下面，只聊崩塌以來的地產(chǎn)股行情，我強調(diào)四個重點。先前在雪球上發(fā)過：房地產(chǎn)存在巨大的交易性機會。但是如何落地，沒有解釋過。

最重要的一點，是定性。

地產(chǎn)股是一個“煙屁股”行情，這是最重要的理解。股民應(yīng)該都知道，“煙屁股”這個詞，巴菲特在1989年致股東信里講過：“如果你以很低的價格買進(jìn)一家公司的股票，很容易會以不錯的盈利了結(jié)，雖然長期而言這家公司的經(jīng)營結(jié)果可能很糟糕。我將這種投資方法稱之為“煙屁股”投資法，在路邊隨地可見的煙頭撿起來可以讓你吸一口，解一解煙癮……”。

但煙屁股有個特征，它不能長拿。因為說到底你買它，是因為它超跌了，但是企業(yè)的基本面是趨向糟糕的。就是說它本來值100個億，因為它失去了造血能力、情緒狂殺導(dǎo)致跌到50億，但它漲回100個億（經(jīng)常漲不回）你不脫手就要大難臨頭了。

房地產(chǎn)現(xiàn)在就是這個大煙屁股。所以，所謂的“趨勢性行情”是沒有的，因為這個行業(yè)過去3年已經(jīng)崩壞，未來也眼見著失去了成長性。趨勢性行情是沒有的，“交易性機會”是有的。這一點，要首先注意。

那有人說，既如此，干嘛要參與。當(dāng)然你可以遠(yuǎn)離，但我會適當(dāng)參與。因為房企我略懂一點，再者，我就是干這個的，順手而已，可以讓我更好的研究房地產(chǎn)。

如果你也要參與，那么，第二個重點是：驅(qū)動近幾年（和未來）房企股價的核心邏輯要弄懂。

不存在什么業(yè)績基本面，大家的業(yè)績都會很拉垮，只不過是誰更拉垮、誰不那么拉垮，此不贅言。房企股價的唯一驅(qū)動力就是政策，政策制造了階段性的、巨大的交易性機會。所以，要選擇在政策最集中、最大力的刺激周期，提前、適當(dāng)去參與這場博弈。即是說，你判斷把握政策的能力很重要，不需要做到精細(xì)化，但是方向不能錯。這需要一些經(jīng)驗，也需要一些感覺。

這里我要強調(diào)，我們說的政策不是小打小鬧，而是大開大合，一定是大級別的政策周期降臨，才去參與一把。因為只有大級別政策刺激，才會驅(qū)動一個比較長時間（比如一個月左右）的股價反彈。其它類型的政策，參與意義不大。所以，真正值得你去參與的機會，其實不多。

從2020.10的“三道紅線”講起，至今3年多時間里，真正能夠滿足上述大級別政策周期的，只有兩輪：一次是在2022.10月底開啟的“金融三支箭”，一次是4月下旬開啟的房地產(chǎn)政策重定調(diào)（代表是月底的ZZ局會議）。這兩次都屬于大級別政策，都驅(qū)動了房企股價在一個較短的時間內(nèi)出現(xiàn)了大幅反彈（不少房企股票反彈幅度在2-3倍）。

比如看這次，是一個系統(tǒng)性的政策重塑，不但是“限購”全國性的寬松，而且推出了保障房房收儲再貸款等等。是以，大概從4月下旬開始，（配合著港股整體修復(fù)）內(nèi)房股開發(fā)板塊強勁反彈，470點升到最高大約649點，整體升幅38%。然后開始下跌，至今日550點，跌回了15%。

像世茂集團(tuán)，用4周的時間從0.285升到1.42，4倍，然后又用4周的時間跌到今天的0.77，又接近腰斬。上的非常快，下的也非常快。而像萬科，從這一輪的3.63，用5周的時間升到7.44，1倍，然后又用3周的時間跌到今天的5.19，3成又不見了。

再看上一次，是2022.10月底，“金融三支箭”發(fā)出，是第一次在“三道紅線”之后放松對開發(fā)商的打擊，首次開始解困開發(fā)商的流動性危機。之后，內(nèi)房股開發(fā)板塊從621點漲到最高795點，整體上升28%。那一次持續(xù)了10多個周，一直波動升到2023年1月第三周。隨后下跌，一路殺跌到今年4月的低點460點，持續(xù)下跌長達(dá)5個季度，整體跌幅超過40%，完全抹平還跌幅加深。

當(dāng)時，旭輝控股從0.385漲到最高1.78，三周時間，3.6倍（類似龍光、佳兆業(yè)都也是如此）。隨后一路狂跌，最低跌到了0.19。

第三個重點，尋找什么樣的房企？

我主張不能碰房地產(chǎn)ETF，既然你都買賽道了，為什么不去買納指ETF呢？天天抱著睡覺都睡得更香吧，買什么房地產(chǎn)的ETF。

我不選那種大家覺得出身好的（國央企之類）、沒有出險暴雷的，恰恰相反，我優(yōu)選那種已經(jīng)出險暴雷過的、股價跌光的（PB最好跌到0.1以下）、但是大概率“不倒”。這樣的股票才能叫“煙屁股”，你像招蛇那種，到現(xiàn)在市盈率還雙位數(shù)，有多遠(yuǎn)我離多遠(yuǎn)。

只有能夠被稱作是“大煙屁股”的房企，遇到第二點“超級政策周期”，它才會有短時間甚至一天上下幾十個點的機會。都說了是撿煙屁股了，你要是找基本面，不要來地產(chǎn)。

所以，我上面說的那些房企，比如融創(chuàng)、世茂、旭輝，包括萬科，都是有債務(wù)風(fēng)險的。正是因為存在這個風(fēng)險點，所以股價才跌得稀里嘩啦。而這個過程里，你還是需要一點判斷力的。你得能大體上判斷它大概是一個怎么樣的風(fēng)險，確定最重要的一點是：不倒。不倒是最重要的，其它都不重要。如果倒了，就雞飛蛋打，所以像恒大，我是堅決不碰的。但如果不倒，那么就會有機會。這個機會就在于：企業(yè)并沒倒，但是股價已經(jīng)奔著清算的跌幅去了，隨著超級政策周期的降臨，那個“大煙屁股”就出現(xiàn)了。這里面突出的表現(xiàn)是：凈資產(chǎn)打折，在3月最慘的時候，有不少市凈率都在0.1乃至以下。0.1差不多是極限值了，相當(dāng)于清算了，而只要不倒，往上升一升就很容易翻倍了。

最后一個重點：不碰大A。

這我沒什么個人好惡，純粹是因為：大A有漲跌停限制、不能T+0，而港股沒這些限制。這種“大煙屁股房企+大級別政策周期來襲”，時間特別短，經(jīng)常是一天之內(nèi)上下幾十個點，幾天就結(jié)束戰(zhàn)斗。你選大A，不方便，這是我虧出來的教訓(xùn)。

比如看看世茂這一波，4.29漲60%、5.9漲33%、5.10漲60%，完。三下子，主體戰(zhàn)斗過程OVER。對散戶而言，這三次，你抓住任何一次，就夠了。如果本身已經(jīng)被埋了，那對于攤薄成本也會有很好的效果。

結(jié)尾了。我再提醒一句：不要拿太多錢進(jìn)來。我不敢回答這樣的問題：上來一張嘴就是我萬科買了60-70萬，你覺得還有希望嗎？大哥，你在一只股上重倉那么多錢，難道你對它不應(yīng)該有系統(tǒng)的思考嗎？如果你沒有研究，我覺得最好設(shè)定嚴(yán)格的紀(jì)律，務(wù)必不要投很多錢。風(fēng)險第一，慢慢來，投資是一場漫長的旅程，誰都要這么走。

當(dāng)然，會有人覺得我講這些都無意義，因為，面對這樣的市場，最簡單粗暴的辦法就是：離開它，買美股買日股，干嘛要在一片汪洋里找小島。

我同樣非常支持。既然說了煙屁股，本身就是風(fēng)險，可能會燙到嘴。

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