等了五年的《慶余年》第二季終于正式開播，在網上掀起一股收視狂潮。

莆一開場，之前中劍身亡的范閑神奇地“死而復生”，破解了此前劇情最大的懸念。

死而復生的不止男主角，樓市也會誕生各種神話。

這兩天小樹便突然收到網友爆料，市場上冒出了一批神秘的商鋪，回報率高得嚇人：

“業務員賣一套商鋪，不但給XX萬的傭金，還送一套價值20萬的商鋪，且商鋪回報率達到了6%-9%”

回報率這么高的商鋪，應該不愁賣才對，怎么給出這么高的獎勵？

小樹打聽了下這批商鋪的位置，居然是位于渝北的金港國際；

對樓市稍有了解的朋友應該都知道，這個商場前幾年因破產拍賣多次上頭條，很多人都以為它垮桿了，如今又悄悄上演“起死回生”？

01.金港國際突然破產

禍起開發商大躍進

回顧金港國際的破產史，同樣也是精彩紛呈。

金港國際與江北機場僅一路之隔，于2005年建成投用，是喜地山實業斥資30億元打造的集酒店、餐飲、娛樂等業態于一體的城市綜合體，開業之后大獲成功。

因金港國際項目的成功，喜地山實業也被業內視為重慶地產界的一匹“黑馬”。

不料，此后卻風云突變。

從2017年開始，金港國際便頻頻擺上拍賣席，至今已被拍賣近20次，著實讓人唏噓不已。

原來，喜地山實業走到這步，跟實際控人張豫喜冒險大躍進、舉債打造“東方國際廣場”不無關系。

金港國際運營成功之后，春風得意的張豫喜開始大肆擴張，手上實際控制30余家企業，涵蓋地產、酒店、奢侈品銷售等領域，資產規模達數十億。

2010年，喜地山集團又以14.4億元拿下江北嘴黃金地塊，打造以奢侈品為中心的東方國際廣場，包括超5A甲級寫字樓、五星級酒店、頂級公寓和約10萬平方米的購物中心，總投資達到上百億元。

讓人意外的是，這個購物中心于2015年開業試營業一年左右就基本停止運營，2017年6月項目徹底停工。

經營困難的原因，主要還是江北嘴區域常年人氣不足，商業氛圍沒有起來；而開發商喜地山實業欠下重慶16家銀行約32.5億元貸款無力償還，陷入眾多法律糾紛當中。

2017年底，重慶市第一中級人民法院裁定受理了潤山置業破產清算案，喜地山名下最值錢的資產—東方國際廣場被掛到了法拍網上。

關于喜地山的精彩故事，這才剛剛開始。

02.江北嘴地標拍賣

資產魔術嘆為觀止

2017年7月8日，喜地山實控人張豫喜突然陷入一宗離奇的奢侈品走私案，徹底喪失了對喜地山的控制權。

實控人身陷囹圄，東方國際廣場和金港國際就此淪為了別人的盤中餐。

2019年10月18日，東方國際廣場正式拍賣僅獲得1人報名競拍，最終被一家名為“重慶鑫谷弘實業有限公司”的神秘公司以底價31.92億元競得。

這個神秘的“鑫谷弘”，在拍賣四個月前才突擊成立，注冊資金僅3000萬卻能豪擲30多億買樓，顯然只能是大佬手中的棋子。

裁判文書網信息顯示，2014年1月，重慶信托與喜地山子公司潤山置業簽訂了《信托借款合同》，向后者放借款24億元，再加上多年欠付利息合計欠款34億元，成為喜地山破產案的最大債主。

而這個神秘“鑫谷弘”，正是重慶信托所運作的眾多表外公司之一。

在鑫谷弘拍下東方國際廣場后，重慶信托成立了“鑫盛21號集合資金信托計劃”，為鑫谷弘公司融資22億，資金用途為“通過與光大金甌或其他投資者合作設立有限合伙企業，用于收購融資人持有的‘東方國際廣場’資產收益權”。

一系列復雜的資本運作之后，最后呈現了什么結果呢？

重慶信托原本放貸24億元，通過破產清算的方式收回全部本金（損失了利息），順手蒸發掉項目建設時產生的其他債務約13億元，再以31.9億元的折價拍下物業，最終以100億元的估值賣給投資人。

不僅自己全身而退，順便還收割了一大波韭菜，自己還賺了個盆滿缽滿，資本的魔術確實讓人嘆為觀止。

東方國際廣場被人吃干榨盡，這個金港國際又會玩出什么新花樣呢？

03.金港國際仍然在

集中商業拆零賣

小樹殺到這個金港國際，它的對面就是江北國際機場，擁有重百、沃爾瑪、大地影院等重量級商家，整體規模相當之大，確實是空港這邊的地標。

而門口的這家戴斯大酒店在拍賣之后已經易主，目前正在重新裝修，準備擇日回歸。

各種八卦新聞纏身，商場的實際經營情況怎么樣呢？

小樹進到商場里面一看，人氣還是非常鬧熱的，恰逢端午期間還在進行各種活動，吸引了不少家長過來。

根據爆料人提供的消息，小樹在商場對面一個不起眼的店鋪找到了這個“銷售中心”，不過招牌上連名字都沒有。

打聽一番后，原來是一家叫做中X的公司通過拍賣拿到了約2萬方金港國際的商鋪，隨后拆開后分散出售，數量大概有200來個。

由于這批商鋪剛出來，有些位置還是比較不錯，現場還看到一張價格表“清盤特價5折起”。

比如商場門口的這個星巴克店、一樓臨街的這個興業銀行，總價大概在200~300萬之間，回報率號稱能達到七八個點。

而一家開美容店商鋪，甚至宣傳回報率達到十個點。

對商鋪投資稍有了解的朋友都知道，目前重慶商鋪真實租金回報率也就3~4個點，有五六個點就算非常優質的了，這么高的回報率確實讓人震驚！

至于傳說中的“賣一套商鋪、送一套商鋪”也確有其事，不過實地一看卻把我驚呆了。

原來這是一個叫做“阿好坊之家”的店面，出售方將它拆成了幾十個產權商鋪進行銷售，每個商鋪面積僅十幾個平方總價只需20萬，月租金在700元左右。

將一個好好的店鋪如此化整為零進行銷售，的確是個天才！

人氣這么旺，租金回報率也這么可觀，果真是一門包賺不賠的生意？

04.資本的美餐

看到這里，有經驗的粉絲應該也能看出點問題了。

一個偌大的集中商業，產權被拆分給數百個零散業主，后繼的招商運營就是個很大的問題，重大事項協調難度可想而知。

在經歷多次拍賣后，金港國際的產權就已支離破碎，如今更是徹底淪為了散戶的天下。

目前商場還能正常運營，主要還是有前期租約可以履行；一旦租約到期或者形勢發生變化，幾百名業主與商管團隊能否達成一致，將直接決定商場的生和死。

一旦商管團隊撤場，整個商場就將淪為空城，價值幾百萬的商鋪也將瞬間歸零，想再度扭轉局面比登天還難。

這方面已經有很多慘痛案例，在此就不一一列舉了，有興趣的可以參觀一下美全世紀城；

資金的介入，不但沒有讓喜地山死而復生，反而可能將它一步步推進深淵。

至于這些在售的門面，是如何實現回報率達到七八個點、甚至十來個點呢？

這里面的細節就沒法深究了，畢竟誰也不是活神仙，只是想起某知名大佬曾經說過的一句話：

“高收益意味著高風險，收益率超過6%就要打問號，超過8%就很危險。10%以上就要損失全部本金的準備。”

這顆耀眼的空港明珠，最后還是淪為了資本的美餐。