前兩天，我在我們的知識星球里收到一個粉絲的提問。

　　提問者主要對于土地財政有疑問，認為房價下跌不利于賣地。所以上面是沒有動力來讓房價下跌的。只有房價上漲，上面獲益才最大，所以他們會盡量去維持房價上漲。

　　對此，我的直接感受是：很多中產(chǎn)，被植入了錯誤的觀念，于是才做出了錯誤的判斷。也可能這個世界就是一個巨大的韭菜盤吧，所以才導(dǎo)致鐮刀都不夠用了。

　　由于這種觀點確實占據(jù)了很多人的心智，確實有其欺騙性，而我們的投資，核心要義則是預(yù)判他人的預(yù)判。所以弄清楚投資競技場中各方的動機和真正的圍獵目標，是我們必須洞察的真相。

　　我們就此話題來展開。

　　我們說，一個莊家，是否要拉升籌碼的價格，最重要的，是要看這些籌碼主要集中在誰的手上。如果籌碼主要在莊家手中，那么拉升才有意義。

　　如果我們把房子當成這種籌碼，那么，在不同的周期，其分布狀況是不一樣的。

　　比如在成熟的發(fā)達國家，房產(chǎn)交易中，二手占據(jù)80%的份額，而新房只占據(jù)20%。

　　但如果是在一個國家的城鎮(zhèn)化早期，或者人均居住不到20平的時代，那么才可以說，新房占據(jù)房產(chǎn)交易的大部分。

　　那么只有在這個時候，維持房價上升，才是對上面有利的。并且，你買房的錢，通過土地出讓金變成了各種基建和配套設(shè)施，也是一個雙贏的結(jié)果。

　　但由于每一次新房上市，都相當于股市里的一次IPO，是存量房源的凈增加。所以，二手存量必然是越來越多的，這個不可逆。

　　隨著時間的推移，二手存量越來越多，新房逐漸不占主流交易，這是一個確定的趨勢。當然，僅從這個趨勢來說，并不能得出上面沒有動力來拉房價的結(jié)論。

　　畢竟不管新房賣多賣少，總還是有錢可以收的。

　　所以這背后，其實隱藏了大家并不知道的邏輯。

　　為了清晰的說明這個邏輯。我們以一個普通的勞動者小王的買房例子，來做說明。

　　為簡化邏輯說明，我們來考慮兩種情況。

　　第一種，假定小王花10年的收入來買房，也就是房價是120人月的勞動量。這120人月中的一部分，會作為房產(chǎn)的土地成本，變成上面的收入。

　　第二種，假定小王不買房，把這120人月的勞動收入用于消費。那么，這120人月會轉(zhuǎn)化為給他提供消費品的公司的營業(yè)收入。

　　然后這家公司需要針對這120人月的營收，繳納增值稅，企業(yè)所得稅，還有代扣個人所得稅。同樣為上面貢獻了收入。

　　這讓我想起了那個朝三暮四的寓言故事。如果你買房，你要支付土地成本，如果你不買房改為消費，獲得收入的公司需要支付增值稅等稅務(wù)成本。

　　那么，現(xiàn)在的問題是，哪一種貢獻的稅收更多呢？

　　我們假定300萬的房子，有200萬為土地成本，100萬為建筑成本和利息成本，那么小王的120人月，會有80人月變?yōu)樯厦娴氖杖搿?/p>

　　而消費，也就是企業(yè)營收所產(chǎn)生的稅收，雖然百度上能查到一些數(shù)據(jù)，但基于大家都懂的原因，所以我們還是采用一個假設(shè)的數(shù)字，比如20%。

　　那么120人月的消費會有24人月變?yōu)樯厦娴氖杖搿?br/>

　　看起來似乎土地出讓金收入更多，但這里我們還忽視了一個關(guān)鍵的因素。就是小王買房不一定會買新房。

　　那么，當新房占據(jù)所有房產(chǎn)交易比例為30%，那么這80人月平均也就會有24人月會轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厥杖搿：拖M產(chǎn)生的收入相同。

　　于是，我們得出結(jié)論：

　　a 如果新房占比房產(chǎn)交易超過30%，土地收入更多

　　b 如果新房占比房產(chǎn)交易不足30%，消費收入更多

　　在這里，30%的數(shù)字只是基于前述的假設(shè)而產(chǎn)生的結(jié)論，所以并不重要，重要的是其中的邏輯。

　　也就是，一個人每年付出的勞動時間是有限的，如果房價貴，他在住房上支付了更多，就會對他的消費有擠出效應(yīng)。如果他買住宅的錢是支付給二手房東。那就相當于二手房東拿走了他原本可以用于消費的部分，也就間接損害了消費產(chǎn)生的稅收。

　　所以，當房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段，當二手房而不是新房占據(jù)房產(chǎn)交易的主要部分時，我想不到上面會拉升房價的理由。

　　如果我們再把格局看得更大一點，為什么我們要鼓勵消費，為什么要搞內(nèi)循環(huán)？

　　因為你每內(nèi)循環(huán)一遍，就會產(chǎn)生一遍消費。從而帶來這一遍消費的稅務(wù)貢獻。

　　為了達成這個目的，我們就必須培養(yǎng)龐大的中產(chǎn)階級，推動財富更加平均的分配。

　　就好比有1千塊錢，如果平均分給10個人，那么每個人都能吃得起牛排。但如果其中1個人拿到了900多，剩下的人平均不到10元。那么，那個富人也沒辦法一頓飯消費10份牛排，而剩下的9個人卻只能吃白菜。于是造成了社會總消費金額的下降，間接也造成了稅務(wù)上的損失。

　　所以財富平均分配和共同富裕能產(chǎn)生更多稅收。

　　更進一步的，國防尖端科技，教育，科學前沿技術(shù)的研發(fā)投入，這些影響中美博弈結(jié)果的因素，都是需要國家財力支撐的。

　　所以，當你理解了上面的邏輯，你再來看共同富裕，以及一次分配，二次分配和三次分配這些，你就能理解，共同富裕是從根本上增加國力的。頂層操盤手和普通百姓的利益，是高度一致的。

　　然后同樣的影響，還會延伸到資本市場，就比如我們的科技公司要研發(fā)一個類似于蘋果VR那樣售價3萬的產(chǎn)品。那么，有3000萬人買得起和3億人買得起，對于資本市場和科技研發(fā)的刺激，也是完全不同的。后者意味著同樣的研發(fā)支出可以獲得10倍的收入。

　　一個統(tǒng)一的大市場，一個共同富裕的中產(chǎn)階級，是中美博弈的最強后盾。

　　當你清晰的理解了上述這一切，我們再回過頭來看房價趨勢，就非常清晰了。

　　房產(chǎn)是有漲跌的，有漲跌就有金融屬性，就必然存在炒家。而在認知差異的影響下，最終結(jié)局必然導(dǎo)致資產(chǎn)流向高認知炒家，而負債流向低認知炒家和窮人。

　　高認知炒家主要的圍獵和收割對象，就是低認知炒家，順帶再割一把普通人。

　　如果我們把一個勞動者的支出分為三塊，比如住房支出，消費支出和育兒支出。

　　那么，這三塊的支出，是互相競爭的。由于勞動者的勞動輸出是有極限的，所以勞動收入就是有限的，所以如果你要鼓勵生育支出和消費支出，就必須要降低住房支出。

　　你不能既要又要還要。

　　但炒家不同，炒家的獲利，只能從住房著手，消費會給企業(yè)主創(chuàng)造利潤，給上面創(chuàng)造稅收，但沒炒家什么事。

　　所以炒家要行收割之事，必然就要向韭菜植入房價上漲的因果概念。比如，要抗通脹，或者M2上漲會導(dǎo)致房價上漲之類。其目的只有一個，就是讓韭菜們來加杠桿，這些加杠桿的韭菜便成為炒家手中房產(chǎn)的價格支撐，我們也可以把韭菜稱為低認知炒家。

　　雖然M2的上升和房價的上漲毫無關(guān)系，且早已被不少國家證偽。但相信這種偽科學的韭菜依然前赴后繼。

　　我過去說過，支撐房價的，只有居民債務(wù)，一旦居民加不動杠桿，房價也就失去了支撐。

　　而企業(yè)部門和政府部門的杠桿，雖能提升M2，但和房價無關(guān)。比如企業(yè)加杠桿，是因為生產(chǎn)經(jīng)營收益高于貸款利息，因此擴大負債規(guī)模可以提升ROE。而這種加杠桿導(dǎo)致的規(guī)模擴大，最終還是要靠居民消費來買單。

　　政府部門的杠桿也是同理，比如舉債搞基建來修一條高速路，也是要靠高速公路收費來收回成本。終點還是指向了居民。

　　所以居民的舉債極限，就決定了房價的上限。而當我們觀察到居民新增債務(wù)的下滑，也就是杠桿加不動的時刻，也就是炒家真正揮出收割鐮刀的時刻。下面這幅圖我引用過多次。

　　所以，在2023年2月一片樓市看漲聲中，我寫下了下面這篇文章。

　　當軟著陸的大幕慢慢拉開之時，那些相信M2上升會導(dǎo)致房價上漲的，相信上面還要拉房價保土地收入的低認知炒家們，最終成了高位套現(xiàn)鐮刀們的對手盤。

　　于是去年高位套現(xiàn)炒家們的套現(xiàn)資金，用巴菲特的話說，就變成了他們的那份永不過期的看漲期權(quán)。

　　在若干年后開始的新周期，現(xiàn)金會變成他們更多的資產(chǎn)，而另一部分高杠桿的炒家，或者說中產(chǎn)，則在房價軟著陸和債務(wù)鏈條失控過程中，變?yōu)橘Y不抵債，最終承擔了所有的債務(wù)，迎接了他們的終極命運。

　　從而最終實現(xiàn)了，資產(chǎn)流向富人，而負債流向窮人。

　　后記：

　　去年在京滬認房不認貸落地前，我寫過多篇公眾號文章，力勸高債務(wù)的同學拋售房產(chǎn)。

　　而前段時間我依然接待過很多一對一咨詢，有不少人總市值5000萬以上的房產(chǎn)里，70%都是經(jīng)營貸之類的債務(wù)，有的甚至是去年靠債務(wù)接的盤。在這一年房價下跌過程中，面臨清盤風險，讓人很是痛心。

　　但深究其行為，我覺得還是對市場的認知不夠，才成了高位套現(xiàn)者的對手盤。所以我一直在知識星球回答大家的各種認知疑問。

　　而今天的文章，正是來自大家對于土地財政的疑問。算是補上一環(huán)。當然，地方和地方雖然還會有競爭，但總體依然會在頂層設(shè)計的框架之內(nèi)。所以看北京是否擠牙膏，就是一個觀察上面態(tài)度的窗口。

　　對于當下的年輕人，我想說的是：

　　未來的大方向，必然是鼓勵生育和加強消費內(nèi)循環(huán)。而在二手房逐漸占樓市成交主導(dǎo)的未來，高房價造福的，卻是少數(shù)炒家和囤房者，我認為這個不利于共同富裕。而由于共同富裕是造就龐大中產(chǎn)階級和龐大消費市場的根本前提，所以我認為是未來會堅持的方向。

　　基于上述理由，我認為在不引發(fā)系統(tǒng)性風險前提下的樓市軟著陸，還是會繼續(xù)推行下去。所以建議我的讀者朋友們，在樓市切記要謹慎行事。

　　全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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