01

銷售腰斬、融資萎縮，房企快要到期的債務(wù)怎么辦？

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年，境內(nèi)房企到期債券總規(guī)模為7703.1億元，其中，信用債占比69.0%，海外債占比31.0%?？偭可峡?，雖然與上一年到期余額超9500億元相比下降19.6%，但整體規(guī)模仍處于較高水平。

從典型房企信用債余額情況觀察：

1、當(dāng)前債券余額最高房企為華潤(rùn)置地，信用債余額高達(dá)720.96億元，其次是保利、首開、招商蛇口及萬科，信用債余額均超500億元。

2、截至今年5月，信用債到期壓力較大的房企有信達(dá)地產(chǎn)（36億）、華潤(rùn)置地（30億）、美的置業(yè)（30億）、金地集團(tuán)（20億）；

3、截至今年年內(nèi)，信用債到期壓力較大的房企是首開（138億）、華潤(rùn)（135億）、保利（116億），均超過一百億。

但其實(shí)，發(fā)債房企最大的到期壓力在明年和后年。

2025年到期壓力較大的房企，除了正處風(fēng)雨飄搖中的萬科（326.4億，排第1），還有首開（297億）、保利（224億）、鐵建（199億）、信達(dá)地產(chǎn)（184億）、招商（183億）、首創(chuàng)（159億）。

2026年信用債到期壓力較大的發(fā)債房企三甲分別為：首開（180億）、招商（164億）、萬科（124億）。

值得一提的是，龍湖通過提前還債，又逢經(jīng)營(yíng)貸新政春風(fēng)，到期的信用債壓力大幅減輕，年內(nèi)到期僅60億，明年到期145億，后年到期60億，總信用債僅余273億。

而與房企大量公開債務(wù)到期相對(duì)的，是房企近乎腰斬的銷售收入以及大幅萎縮的融資金額。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)近10914.1億元，同比降幅46.8%，較2021年高點(diǎn)時(shí)銷售額降幅高達(dá)70%。

融資方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-4月65家典型房企的累計(jì)融資總量為1325.79億元，同比減少44.84%。

銷售收入和融資金額的大幅下降，大幅截?cái)嗔朔科蟮默F(xiàn)金流入，這對(duì)房企持續(xù)償債的影響是十分巨大的，既沒有銷售金額補(bǔ)充支出，又沒有新增融資的借新還舊，房企的現(xiàn)金流必然趨于枯竭。

參考標(biāo)普信評(píng)對(duì)國(guó)內(nèi)房企進(jìn)行的流動(dòng)性壓力測(cè)試，若房企銷售額再降30%，各類所有制樣本房企均償債能力不足。

如此，房企快要到期的債務(wù)該怎么辦？

從主流的房企應(yīng)對(duì)方式來看，最常見的是債務(wù)展期，去年下半年以來，不少房企已經(jīng)進(jìn)行了二次債務(wù)展期。如融創(chuàng)，2023年完成了境內(nèi)外債務(wù)的重組，并借此實(shí)現(xiàn)了大量債務(wù)的降杠桿和展期。今年5月，融創(chuàng)又將旗下的四只債券進(jìn)行了展期。

一些財(cái)務(wù)狀況相對(duì)健康的房企，則會(huì)選擇提前償債。如龍湖，在財(cái)務(wù)穩(wěn)健之下，提前償還了部分債務(wù)。

但對(duì)大部分房企來說，只有停止拿地節(jié)省開支，銷售回款盡量匯集到總部用于償還債務(wù)。按照克而瑞數(shù)據(jù)，今年前四月近七成房企尚未拿地，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅為0.16。

此外，推進(jìn)人員優(yōu)化、薪酬調(diào)整等“降本”措施，也是部分企業(yè)的選擇。

當(dāng)然，如果仍然不能償還債務(wù)，房企還有變賣資產(chǎn)的路可以走，典型如萬科，今年來已經(jīng)連續(xù)賣了上海七寶萬科廣場(chǎng)股權(quán)、普洛斯股權(quán)、深圳灣超級(jí)總部基地宗地等資產(chǎn)。

綜合來看，債務(wù)展期、收縮投資、降本增效、資產(chǎn)處置，就是債務(wù)壓力較大又無法新增融資房企的償債主旋律。

當(dāng)然，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，加快去化和回款才應(yīng)是房企的主要目標(biāo)，若市場(chǎng)熱度不佳，建議房企繼續(xù)以價(jià)換量加快回款，典型可參考保利、中海等央企的大幅打折促銷。

從現(xiàn)實(shí)來看，雖然政策頻頻加碼救地產(chǎn)，但房企若想要活下去，積極自救或才是最可靠的重生路徑。

02

2024房地產(chǎn)5月關(guān)鍵詞——政策反轉(zhuǎn)

對(duì)比4月房地產(chǎn)的“靜默”狀態(tài)，5月房地產(chǎn)從政策上開始出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。

其實(shí)，4月底的時(shí)候市場(chǎng)各種“小作文”就開始傳播，一度在月底時(shí)候引起了股市的反彈。可以看到，4月25日之后，上證地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)了一波走高，此后地產(chǎn)股的上揚(yáng)持續(xù)了近一個(gè)月。

背后反映的，即5月的地產(chǎn)政策反轉(zhuǎn)。

首先是4月30日中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的定調(diào)，讓市場(chǎng)看到了高層對(duì)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的就是希望。

同一天，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，從土地供應(yīng)源頭上調(diào)控房地產(chǎn)，控制城市庫(kù)存。

當(dāng)天，首都北京也立即發(fā)文，放松五環(huán)外限購(gòu)，具體內(nèi)容為：北京戶籍居民家庭、北京戶籍成年單身人士、以及非京籍5年社保人士，可在限購(gòu)一套的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房。

緊接著，5月9日，杭州、西安等核心二線城市，宣布全面解除限購(gòu)，此前，南京、成都、武漢、蘇州等核心城市均已全面放開限購(gòu)，至此，核心二線城市限購(gòu)基本完全解除。杭州、西安等城市還送出了“買房送戶口”的大禮包。（政策細(xì)節(jié)請(qǐng)參照各地官文件）

其次，便是5月整個(gè)房地產(chǎn)最重磅的新政，史稱“517”新政。

5月17日當(dāng)天，央行、金融監(jiān)管總局等部門接連發(fā)布了4個(gè)救市大招，包括需求端的最低首付15%、不設(shè)商貸利率下限、降低公積金貸款利率等，以及繼續(xù)去庫(kù)存的大招——地方政府回購(gòu)庫(kù)存商品房。

至此，中央級(jí)別的房地產(chǎn)救市政策力度，到達(dá)了一個(gè)新的高點(diǎn)。

10天之后，核心一線城市上海，發(fā)布了房地產(chǎn)救市新“滬九條”，對(duì)上海買房進(jìn)行了大幅度的松綁，包括非滬社保5改3、非滬單身二手房全市可買、多子女家庭可增購(gòu)1套等購(gòu)房資格上的調(diào)整，以及首套商貸首付比例20%、首套利率LPR-45個(gè)基點(diǎn)、上浮公積金貸款額度等購(gòu)房成本端的調(diào)整。

5月28日，廣州、深圳同步跟進(jìn)上海，加大房地產(chǎn)政策力度。

·廣州政策利好主要有兩條：首套房首付15%、取消房貸利率下限，以及六大限購(gòu)區(qū)購(gòu)房社保降至6個(gè)月。

·深圳首套房首付比例調(diào)至20%，首套房貸利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-45BP，兩者都與上海持平。

至此，一個(gè)月內(nèi)，北上廣深4個(gè)一線城市都出臺(tái)了房地產(chǎn)救市政策。雖然力度各有不同，但顯然已經(jīng)在努力激活市場(chǎng)。

從新政后的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，幾大核心城市市場(chǎng)活躍度明顯提升，但實(shí)際的成交情況，還需要時(shí)間發(fā)酵。而其他城市，大概率只有核心城市市場(chǎng)明顯復(fù)蘇，才會(huì)帶動(dòng)整體的向好。

整體而言，房地產(chǎn)發(fā)展至今，事實(shí)證明房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的重要性，在中短期內(nèi)根本找不到其他行業(yè)來替代。所以，當(dāng)下救房地產(chǎn)不僅是救行業(yè)，更是救民生、救經(jīng)濟(jì)。

03

政策強(qiáng)力救市之下，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)如何？

整個(gè)5月，從中央到地方，房地產(chǎn)救市政策一波接一波。

政策的大力刺激之下，大家都期待著市場(chǎng)能夠出現(xiàn)一些火花。

從企業(yè)端來看，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月當(dāng)月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3224.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.4%，同比降低33.6%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，今年1-5月TOP100房企總的操盤銷售額14133.7億元，同比降幅依然高達(dá)44.3%，但降幅收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。

整體上，房地產(chǎn)在企業(yè)層面繼續(xù)保持低位運(yùn)行。

從城市層面來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示5月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1081萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比下降34%，且與一季度均值相比增長(zhǎng)23%。而累計(jì)成交來看，前5月累計(jì)成交同比降44%，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)。

顯然，全國(guó)市場(chǎng)雖然略有好轉(zhuǎn)，但依然處于低位震蕩。

具體城市來看，一線城市政策利好還未顯現(xiàn)，數(shù)據(jù)同環(huán)比齊跌。

四個(gè)一線城市5月成交164萬平方米，同環(huán)比分別下降34%和6%。其中北京因核心區(qū)域供應(yīng)放量，成交與上月基本持平，延續(xù)供不應(yīng)求走勢(shì)；上海、廣州、深圳穩(wěn)中有降，月末3個(gè)城市均出臺(tái)了樓市新政，尤其是上海的“527”新政，但短期內(nèi)僅帶來來訪量上升，尚未在成交端有所體現(xiàn)。

二三線城市來看，在“5·17新政”后截至目前已有至少13個(gè)省份、15個(gè)重點(diǎn)城市落實(shí)新政內(nèi)容，在此影響下成交緩步復(fù)蘇，環(huán)比微增6%，但同比仍保持下降。不過，除了西安、成都、武漢、杭州等熱點(diǎn)城市之外，大部分城市市場(chǎng)則繼續(xù)回調(diào)，5月成交同環(huán)比齊跌，延續(xù)探底行情。

不過，政策已經(jīng)在逐漸發(fā)力。

以上海為例，上海某門店中介表示：“5月最后一周，我們店里除了當(dāng)天值班人員外，22個(gè)人基本都是全員出動(dòng)，在外面帶看，新政后來訪量確實(shí)明顯增大了。”

預(yù)判6月，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)疊加房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，而且一線整體熱度絕對(duì)好于二三線，但全國(guó)市場(chǎng)的熱度傳導(dǎo)或還需要時(shí)間。

另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，土地成交的持續(xù)萎靡，以及房企投資力度的進(jìn)一步下降。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交3346萬平方米，環(huán)比下降16%，較上年同期下降接近五成。

而且，銷售百?gòu)?qiáng)房企前5月的整體拿地銷售比僅0.15，體現(xiàn)出極低的投資意愿。

不僅房企拿地意愿低，城市也在減少核心區(qū)域的土地出讓。如廣州，近日暫停了14宗土地的出讓，基本上都是中心區(qū)高價(jià)靚地。

一般來說，地方政府和房企的決策體系，較個(gè)人決策來說肯定更為全面及理性。所以，對(duì)于個(gè)人來說，在看到政策利好之外，地方和房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)作，或更值得留意。

04地方政府按成本價(jià)收購(gòu)商品房？

5月30日，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)發(fā)布《關(guān)于廣州（新塘）至汕尾鐵路項(xiàng)目（新塘段）征集符合條件商品性安置房源報(bào)名的公告》，提及擬采用購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為該項(xiàng)目安置房源，并向社會(huì)征集符合條件的住宅房源（房企）。

其中，最引人注意的內(nèi)容是：房源交易單價(jià)以成本法的評(píng)估方式確定，原則上為“土地成本+建安成本”。

根據(jù)公告要求，安置房源需在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)范圍內(nèi)，并已取得預(yù)售許可證、滿足簽約條件和項(xiàng)目安置需求量，戶型面積段必須能組合出72個(gè)280平方米、2個(gè)270平方米的安置指標(biāo)。即：總建面≥20700㎡，戶型面積段必須能組合出≥72個(gè)280㎡（誤差≤3%），和2個(gè)270㎡（誤差≤3%）安置指標(biāo)，總建面20700㎡誤差在±300㎡內(nèi)。

從房源基本信息登記表來看，房源怎么分配有三種組合：

組合1：280㎡=70+90+120，50個(gè)；

組合2：280㎡=140+140，22個(gè)；

組合3：270㎡=3*90，2個(gè)。

值得注意的是，報(bào)名條件并沒有限制房企的性質(zhì)，也沒有表示全部安置房源必須要位地同一個(gè)小區(qū)。這表示，符合條件的項(xiàng)目都能報(bào)名。報(bào)名時(shí)間截止到6月3日。

一家參與報(bào)名的廣州本地民營(yíng)房企表示：“我們項(xiàng)目現(xiàn)在的售價(jià)已經(jīng)低于成本價(jià)了，如果能以成本價(jià)賣給政府當(dāng)然最好了。”

不過，目前在廣州市增城區(qū)人民政府網(wǎng)站上，已經(jīng)找不到本次《公告》的原文。

或許是報(bào)名時(shí)間已經(jīng)截止，也或許是成本價(jià)回購(gòu)的話題影響太大，顯然地方政府已經(jīng)撤回了公告。

地方政府回購(gòu)商品房房源作為本輪房地產(chǎn)去庫(kù)存中最受矚目的大招，雖然當(dāng)前對(duì)央行3000億元保障性住房再貸款額度不足的質(zhì)疑聲音不絕于耳，但市場(chǎng)依然對(duì)此舉飽含希望。

據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，截止目前還有重慶、杭州臨安等地已經(jīng)發(fā)文明確回購(gòu)商品房。

·重慶：批量收購(gòu)，用作公共租賃住房

5月下旬，重慶國(guó)企重慶嘉寓房屋租賃有限責(zé)任公司發(fā)布《公告》稱，重慶嘉寓將面向重慶中心城區(qū)征集批量收購(gòu)商品房用作公共租賃住房。

《公告》顯示，申報(bào)收購(gòu)的房源需滿足以下6個(gè)條件：

①位于重慶市中心城區(qū)軌道交通站點(diǎn)和商業(yè)商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、校區(qū)、醫(yī)院院區(qū)周邊一公里內(nèi)；

②整幢、整單元商品房，單套建筑面積不超過90平方米為主；

③房源權(quán)屬清晰且可交易，能滿足金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的要求；

④房源在簽訂正式批量收購(gòu)協(xié)議前沒有與房源直接相關(guān)的法律糾紛；

⑤房源須為現(xiàn)售商品房，并已取得商品房竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見書和房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告；

⑥房源產(chǎn)權(quán)單位需在簽訂正式批量收購(gòu)協(xié)議前配合落實(shí)物業(yè)管理事宜。

房源價(jià)格采用收益法進(jìn)行測(cè)算，由測(cè)算基礎(chǔ)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的加權(quán)平均值（分別為60%和40%）兩部分構(gòu)成?！捌髽I(yè)在申報(bào)房源時(shí)，需給出項(xiàng)目擬出讓價(jià)格，我們會(huì)根據(jù)企業(yè)報(bào)價(jià)進(jìn)行篩選，再與企業(yè)進(jìn)行價(jià)格協(xié)商。”重慶嘉寓相關(guān)人士表示。

今年2月，重慶地方國(guó)企就曾收購(gòu)過7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源。據(jù)了解，這批房源預(yù)計(jì)今年下半年陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。

·杭州市臨安區(qū)：?jiǎn)翁?0平以內(nèi)，整棟收購(gòu)

杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局曾在5月中旬發(fā)布《公告》稱將在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房。

根據(jù)公告，房源位于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)，同時(shí)應(yīng)滿足以下基本條件：

1、房源以整幢作為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建筑面積不超過70㎡；

2、收購(gòu)房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件，即60㎡（含）以下的每套按0.6個(gè)車位比例配置，60㎡以上的每套按1.0個(gè)車位比例配置。

3、房源面積原則不超過10000平方米，現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房。

收購(gòu)價(jià)方面，公告表示將以不超過周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)。

對(duì)于杭州臨安的回購(gòu)政策，當(dāng)?shù)胤科蟊硎荆骸罢麠潣菃翁酌娣e均不超過70平方米”這一條件非常苛刻，目前在售項(xiàng)目達(dá)到收購(gòu)門檻有一定難度。

整體來看，目前各地都還在對(duì)回購(gòu)商品房進(jìn)行實(shí)際的探索，但具體政策效果如何，會(huì)如何拉動(dòng)市場(chǎng)，還需要時(shí)間觀察。

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