今天看到第一財經推送的新聞，說是富豪們開始大量虧本拋售自己的私人房產。比如許榮茂，拋售的時間節點正是現在。

　　這個時間點比較微妙，因為當下正是香港撤辣后市場再次回歸下跌的節點。

　　在樓市撤辣并經歷了兩個月的量價齊升后，樓市再次回歸下跌，而許老板正是確認了下跌的趨勢后，才果斷虧本賣出了房產。

　　許老板2017年購入此物業，對手盤正是李嘉誠，而如今相對2017年下跌15%出售，也不算虧得太多。

　　但如果許老板能早個一年出售，也許就可以保本。之所以拖到現在，也是寄希望于香港救市后的市場上行再套現。結果上行沒有等來，那就果斷地止損了。

　　當然，最慘的，還是在撤辣后涌入抄底的韭菜們，在樓市下行期充當了接盤的軟著陸力量。

　　所以我在思考的一個問題是，在趨勢下行的樓市周期里，為什么會有很多韭菜沖進樓市接盤，成了軟著陸的肉墊呢？

　　我認為最大的原因，就是很多人沒有對富人或專家祛魅，總認為有錢人的判斷高人一等。所以很多自媒體博主自稱資產多少多少，裝成富人，說一些沒有數據依據，但故作高深的判斷，就可以引誘韭菜去接盤。結果韭菜接盤的資金，一部分成了賣家的套現資金，另一部分則成了掮客（自媒體）的傭金。

　　所以，我們先來說下祛魅的問題。

　　5月份，我在線下見了兩個知識星球的同學，都是傳統意義上的富人。其中一個是我們知識星球會員五群的，20多年前在復旦讀書的時候，就找到了商機實現了年賺500萬，于是從復旦輟了學。現在每年營收5億多，利潤幾千萬。另一個是地產相關，他的公司是專門賣豪宅的，20萬單價以上的市場占據了上海50%以上的市場份額，因為工作關系，福布斯中國富豪榜有一半都是他的客戶。

　　兩位同學是分別和我見面的，都聊了超過兩個小時。互相分享了一些賺錢方法和趨勢上的看法。兩位在自己的經營領域都是非常專業的，但說起宏觀，或者說是股市大盤，或是樓市趨勢，也都只是在概率上進行一定程度的預判。

　　但這并不是說，大家在這方面能力不行，而是說這個市場本身，就是一個極度復雜，受諸多因素干擾的市場。

　　甚至大家在媒體上看到的很多頂著XX研究院的頭銜，或是頂著北大，復旦經濟學專家頭銜做出的預測，你事后去復盤他們的發言和市場走勢。發現準確率都不一定有50%。

　　準確率不高的原因，可能是他們因為一些利益群體而發言，也可能是真的就錯判了市場。

　　但這些都不重要，你只要知道他們的預測，比猴子扔飛鏢準確不了多少就行了。

　　這就是我跟大家說的，要祛魅。

　　回歸到投資，我們還是只能靠自己，而在投資場，一邊跟蹤數據一邊決策往往比預測本身更加重要。

　　包括文章開頭所說的許老板，也是在看到撤辣后的趨勢確定后才下決心完成了止損。

　　和我見面的那位做豪宅生意的同學，由于在樓市的市場一線比較敏感，所以在去年3月拋售了房產。而我則是根據數據指示，從2022年底到2023年8月陸續拋售了多套房產，投資上也算是殊途同歸。

　　有關這段賣房的經歷，以及我的判斷和想法，我在去年11月寫了文章發布在了知識星球。看了文章的同學都知道，我也并非是在京滬價格最高的3月集中拋盤，而是根據概率和確定性的不同，逐步跟蹤數據來確認并決策的，最終也并沒有全部賣在最高點，而是把要減持的房產分批賣在了一個高位區間。

　　賣在次高點的房子，實際上是要減持房產中的最后一套，是持續跟蹤數據并獲得了更高的確定性才決定賣出的，因為減持更多，需要更高的下跌確定性。

　　打個比方，就好比說你開車去一個地方，然后導航會給你算出一個到達的時間，但并不是說你真的就會按這個時間準時到達，而是在這一路上，導航會不斷根據最新的路況去實時修正，重新計算達到時間。

　　這就像極了我們的大勢判斷，我們根據各種已有數據計算并預測大致的走勢，并在這個過程中，不斷搜集新的市場數據，來修正我們的預判。

　　就比如我們回到香港撤辣的時間點，我們可以說基本維持看空的觀點，但也要觀察撤辣的效果。這時其實沒人敢100%拍板今年香港樓市的走勢，但預測不出來并不代表你會進去抄底當韭菜。

　　因為，即便你是買方，你也是需要設置觀察期的，并不是媒體一忽悠，你就要進去接盤的。

　　當然，他們接盤的理由，我也很清楚，因為怕錯失最低的價格。

　　但在投資場，確定性和收益率，天然就是矛盾的。比如，以股市為例，這個是我上周末寫在知識星球的一個投資課上引用的圖。

　　可以看到，你可以在底部的左側買入，也可以在右側買入。但在左側你只能憑借經驗和猜測去判斷，也許能買到最低點，但也可能會接飛刀。右側價格上穿60日線時，你才獲得了上漲的確定性，但代價就是會錯失最底部價格的利潤空間。

　　對應到樓市，其實也是一樣的。就比如香港樓市撤辣，在撤辣后市場迎來了量價齊升。對此，我們維持大概率的下跌中繼的判斷，但如果你是一個有經驗的香港樓市的投資者，也不能不在撤辣觀察期跟蹤數據來消除這種反轉的確定性。

　　當收益率和確定性要二選一時，我個人的建議，是確定性，寧可損失底部的價格空間。

　　因為對于大多數人來說，在投資上，賺多賺少都是賺，但是絕對不能虧。

　　那么回到我們這邊的樓市，在517樓市新舉措，以及滬深樓市新政的背景下，我們怎么去獲知樓市漲跌的確定性？

　　我給出三個指標供你判斷。

　　1 觀察5月和6月的新增居民貸款，和2015~2023年這歷年的5，6月做對比。下圖我在過去文章中多次引用過。2016居民債務大漲引發樓市大漲，2022居民債務大跌引發樓市大跌。居民債務和房價關系，是完全的正相關關系。

　　由于本次517新舉措，是全國性的降低首付和降低利率，放松了居民加杠桿的限制，所以可以跟蹤后續的月度數據來觀察新舉措是否帶來了新增居民貸款的上升。

　　但該指標，是一個全國性指標，接下來我們說說城市指標。

　　2 活期存款增速，一般是樓市成交的先行指標。這個我在過去的文章中曾寫過。

　　也就是，觀察活期存款同比增速和定期存款同比增速，和歷年活期和定期數據做對比。看居民存款的轉移方向是流向活期還是定期，來判斷居民后期在樓市支出的可能性。

　　這項數據是分省份統計的，也就是京滬作為直轄市會有獨立數據，深圳則統計在廣州省下面。

　　這個可以作為特定城市樓市行情的先行指標。

　　3房東信心指數

　　這個主要是觀察每日掛牌價調漲調跌的比例數字，來獲知房東的整體情緒。而房東情緒，也一定程度上代表了買家情緒。

　　對于沒有加入知識星球的同學，可以自行統計跟蹤上述三項數據去輔助判斷；對于已經加入的同學，我會在第一時間在星球同步并統計最新發布的數據，并給出我的判斷，供大家參考。

　　當然，還有成交量等數據也是重要的判斷依據，這個大家都知道，我也就不單獨拿出來說了。

　　在投資場，我們之所以要根據最新的數據來獨立決策和判斷，是因為這個世界就是個草臺班子，而外面很多自媒體的發聲，完全都是出自情緒的干擾項和噪音，甚至會起反作用。

　　比如說，4月下旬傳出央行要在二級市場交易國債的消息，幾乎所有自媒體都解讀為央行要買國債放水。大家應該都有印象。

　　只有我，在知識星球告訴大家不要受外面輿論的影響。根據邏輯判斷，央行的動作極可能是要賣出國債，而非買入國債。也就是，不是放水而是收水，不是QE，而是反向QE。

　　然后我昨天看到了央行主管的金融時報發布新聞，表示央行要賣出國債。印證了我們一個月前基于邏輯的判斷。

　　舉這個例子，是為了說明，在投資場，我們除了根據數據和金融邏輯來獨立決策，幾乎沒有第二條路可走。因為市場上很少有可以完全信賴的觀點。

　　因為你看到的，大多是別人想讓你看到的，其背后，都是利益。

　　后記：

　　繼上周517樓市新舉措之后，本周滬深都放松了限購限貸，但跟進的是去年8月央行的20%首付，而不是517的15%。我們判斷推進軟著陸的意向還在。

　　由于樓市新舉措的關系，短期可能會有成交量價上升的現象，但去年的杭州和今年的香港，都已演繹過短期回暖但兩三個月后繼續下跌的劇本。

　　因此我們預判北上深維持和香港杭州類似的劇本，建議要買房的同學設置2~3個月的觀察期，并在這個觀察期持續跟蹤數據的變化（我也會在星球跟蹤并給大家同步）。不要出現一個月的量價變化就急著進去接盤。

　　因為在投資場，確定性，遠比收益率重要。