目前成都購房需求，已經發生明顯變化，自住占比遠高于投資占比，而且趨勢在加劇。

可以說，買房自住主導市場的今天，無論短期還是長期，人口都是樓市競爭的主體！

人口方面，目前5+1區擁有絕對的話語權，數量多、密度強。

不大的面積，匯聚大量人口，理論上5+1區人口應該疏解，但從客觀的分析看。

未來成都購房者會進一步向5+1區聚集，同時會導致，5+1區外的各城區，為了吸引人口在樓市上慘烈競爭。

特別是前幾年區域面積大，住宅供應多，常住人口又不足的區域，未來應該會出現大批，品質好，價格低的房子，吸引人口入住。

不要覺得這些區域，近幾年降很多就會止跌。

相比現在，如果這些區域沒有吸引到足夠規模的人口，我們分析未來還會降。

其中，樓市最吃虧的是天府新區。

因為天府新區基本上大部分區域都是前幾年才初步成型的，攤子是鋪開了，人沒到位。

然后就是近郊城區（雙流、龍泉驛、溫江、郫都、新都），近郊城區內位置距離5+1區交通距離較遠，且前幾年才開始發展打造集中供地的板塊。

像龍泉驛的西河、東山，雙流的生物城等等諸如此類板塊。

至于遠郊，基本上是全線潰敗。

對于未來在這些區域，有購房需求的人而言，肯定是一件好事，因為未來這些地方房價會更便宜。

但對于前幾年在這些區域買房的購房者，的確會比較殘酷。

最典型的就是天府新區的邊緣區域，雅居樂板塊。

二手次新房，戶型朝南的中間樓層，最新成交不過九千多，比起高點有很大的跌幅，并且目前看還沒有好轉的跡象。

其實為什么說，購房者向5+1區聚集，會導致其他城區樓市競爭會很慘烈？

首先大家要理解一個概念。

居住需求主導的市場，區域樓市競爭，本質上是人口的動態競爭。（人口動態競爭：包括人口質量競爭和數量競爭）

任何區域，人口的量變，才能帶動人口的質變，量變和質變影響著區域的房價。

不像以前投資主導市場，一個區域管他有沒有自住人口，只要有足夠多的投資客砸錢進去，哪怕是個沒人的鬼城，房價也能炒的一天比一天高。

投資買房的危害是，單純增加房子的數量，卻沒有帶動人口增量。

以目前成都人口增量情況看，如果人口繼續向5+1區聚集，其他區的人口情況別說產生質變，就那點人口數量都很難支撐區域內的房產市場穩定。

之所以會這樣，是由于前些年成都規劃愿景基本上都是在考慮核心城區疏散人口，控制人口增長。

而近郊遠郊則是起到承接疏散和新增人口的使命。

在這個基礎上，前些年成都每年還有幾十萬的新增常住人口。

簡單講，從人口數量來說，因為核心城區人口計劃不會再增加了，理論上近郊、遠郊要承載幾乎全部的新增數量，一年幾十萬的人口，被近郊、遠郊瓜分，可以說是潑天的富貴。

所以前些年近郊遠郊新打造的板塊，都是在樂觀的人口增長情況下規劃的。

可結果呢？

打造出來，大環境就變了。

一方面，核心城區不僅人口沒有減少，這幾年還在不斷增加，在這個基礎上，成都近兩年的常住人口增量也大幅度下滑。

可以說是給了這些區域的樓市雙重暴擊。

新區和新板塊的成功，需要完成，人口量變到質變的積累過程。

你當然可以認為，某些區域它發展的好，打造的漂亮，產業也引進的不錯，所以這里的房價理所應當貴。

但如果這個區域有足夠多的房子，卻沒有足夠多的人口，所謂的高價，只是部分人的一廂情愿。

沒有人來，賣不出去，一串數字，無法變現。

要賣，只有降價。

至于文章開頭，為什么我會說人口會進一步向5+1區聚集。

雖然成都早期很多規劃愿景，以及很多專家學者的看法，成都核心城區的人口都應該疏散，但我認為都過于理想化。

事實也是如此，這些年疏散到最后，核心城區人口不依然是每年都在漲？

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規劃，很有幫助！）

核心城區人口疏散最后反而上漲，是因為現代經濟發展的規模經濟效應，它的正效應遠超過人口集中所帶來的負效應。

這種力量就主導了人口流動方向。

從公共政策的角度，我們應該順應這樣的流動方向，而不應該施加人為的約束。

未來我認為，未來成都尊重區域經濟發展的規律，是必然趨勢。

上層規劃也理應，看到經濟和人口向部分地區集中的客觀規律，反而是不應該繼續在已經投資過度的地方去引導資源進行配置。

所以我們大膽的猜測，未來5+1核心城區的人口增量，會高于成都平均水平，而整體質量更是會明顯領先其他城區。

而其他城區，像新都區、雙流區雖然人口多，但是相比起區域面積和區域的住宅，其實人口密度并不算高，可能部分核心居住板塊相對好一些，其他的非核心居住前幾年又集中供應的新板塊，在價格上會廝殺的很厲害。

對于包括天府新區在內的其他近郊城區，在5+1區不斷吸引人口同時成都新增常住人口放緩的雙背景下，除了自身積極努力發展以外，只有在房價上不斷“內卷”，靠高品質、低價格的房產吸引到更多的人。

哪個區域的房產性價比更高，哪個區域就能更快的完成人口的積累。

只能說，現在近郊、遠郊的房產價格戰要結束，還早！