繼上海打響一線城市落地“517”新政第一槍后，有不少業(yè)內(nèi)人士猜測廣州會緊跟其后。

果不其然，就在昨晚，廣州、深圳接連出臺新政……

01 廣州大招來了！

5月28日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。同日，中國人民銀行廣東省分行發(fā)布廣州市調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策。

其中，有幾項重點值得我們關(guān)注:

執(zhí)行1.5成首付，并取消房貸利率下限

非限購區(qū)第三套房可以貸款

二手房取消限購。居民家庭和企事業(yè)單位、社會組織等法人單位轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)名下住房手續(xù)時不再審核取得不動產(chǎn)權(quán)證時間

在限購區(qū)域購買住房，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇

新政一出臺，各方都“炸”了。身為一線城市放松政策的“先行者”，在以往出臺新政中廣州大多走在前列。此次，上海先行一步調(diào)整限購，首付最低二成，僅一天過去，廣州便緊跟其后，并且相較于其他兩個一線城市力度更大、更徹底，足以證明廣州“救市”的決心！

02 一線城市“四缺一”

目前，在四個一線城市里，已有三個落地“517”新政。

5月27日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》提出，降低首付款比例。申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調(diào)整為20%；申請公積金貸款購買第二套改善型住房的，最低首付款比例調(diào)整為35%，所購住房在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)的，最低首付款比例調(diào)整為30%。

深圳

5月28日晚間，深圳市官方媒體深圳特區(qū)報發(fā)布消息稱，自5月29日起，深圳市下調(diào)個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

其中，深圳首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調(diào)整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調(diào)整為30%。

深圳首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調(diào)整為LPR-5BP。

到目前為止，一線城市“降首付”大隊中，只剩下北京還在“落單”！

對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京或于近日出臺相關(guān)政策。目前，深圳政策和上海政策相似，首付比例皆降為20%，這充分說明一線城市正全面進(jìn)入降首付降利率的重要階段。預(yù)計全國僅北京、上海和深圳首套房首付比例為20%，其它城市均進(jìn)入15%的行列。

另外，近期不少城市均在落實“517降首付降利率”的政策導(dǎo)向，預(yù)計未來各地普遍會出臺“首付比例調(diào)至15%”、“房貸利率自由定價”、“三套房給予最優(yōu)信貸支持”等政策。

03 “517”新政效果如何？

“517”新政出臺距目前已過去十來天，其作用效果如何？

5月27日，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后首周（5月20日-5月26日，下同），重點城市（重點15城包括北京、深圳、上海、成都、蘇州、南京等）新房成交環(huán)比小幅上升0.85%，二手住宅成交環(huán)比上升10.98%。一線城市中，京滬成交小幅上升，北京、上海新房成交量分別較上周上升12.06%、6.59%。

從5月累計成交來看，截至26日，重點城市新房成交量較去年同期下降38.63%，二手住宅成交較去年同期下降13.81%。從具體城市來看，新政出臺后首周，環(huán)比來看，北京、上海、成都、寧波等城市新房、二手房市場熱度有不同程度的上揚。

另外，根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近期多個核心城市在優(yōu)化政策后項目來訪、認(rèn)購均有回升，部分城市新房、二手房成交數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，具體來看：

北京：4.30增加五環(huán)外購房指標(biāo)后，五環(huán)外項目到訪量、活躍度提升，但政策效果尚未在成交數(shù)據(jù)中明顯體現(xiàn)，新政后（5.1-5.26）新房日均成交面積較4月及去年同期均有下降，新房市場表現(xiàn)較為平淡，5.17新政落地后，18、19日以及25、26日連續(xù)兩個周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市場活躍度回升明顯，但由于時間較短，成交暫未體現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，預(yù)計二手房短期將延續(xù)活躍態(tài)勢。

深圳：在5月6日限購政策優(yōu)化后，新房、二手房銷售均有加快，二手房市場表現(xiàn)較為活躍，政策落地后（5.7-5.26），二手房日均成交套數(shù)較4月日均增長6.6%，在去年同期低基數(shù)下，同比增長42%，延續(xù)前期溫和修復(fù)態(tài)勢。上周（5.20-5.26）深圳二手房成交量保持在高位，同比增長45.4%，增幅較前一周擴大，5.17新政進(jìn)一步助力市場修復(fù)。

成都：5月以來成都新房日均成交規(guī)模較4月日均小幅增長。二手房成交規(guī)模維持較高水平，上周（5.20-5.26），二手房成交量環(huán)比增長3.2%，與去年同期基本持平，但內(nèi)、外圈層存在一定分化，核心區(qū)保持活躍，外圈層二手房成交難度增大，買家壓價情況增多。

杭州：5月9日取消限購后，新房、二手房咨詢量明顯增加，部分熱點項目入市帶動市場情緒提升。從成交數(shù)據(jù)來看，新政后杭州新房成交量較4月日均增長接近三成；二手房在以價換量帶動下表現(xiàn)較好，全面取消限購后日均成交量較4月日均、較去年同期日均均增長，同比增幅超四成，活躍度回升。上周（5.20-5.26），杭州新房、二手房成交量環(huán)比均增長。

南京：4月底以來“以舊換新”全面推進(jìn)，截至5月20日，“以舊換新”項目案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人515組，52組客戶確認(rèn)成交，對市場產(chǎn)生了積極影響。5.17新政落地后，市場情緒進(jìn)一步修復(fù)，部分項目成交好轉(zhuǎn)，根據(jù)中指監(jiān)測，上周（5.20-5.26），南京新房共認(rèn)購877套，認(rèn)購量為今年以來周度第二高水平，環(huán)比增長37%。

武漢：在5月6日“新漢十條”落地后，疊加房交會舉辦及快速跟進(jìn)下調(diào)首套、二套房貸利率等，市場情緒有所回升，新房成交規(guī)模也有所增長，政策落地后（5.7-5.26），新房日均成交面積較4月日均增長46.1%。

04 專家觀點

廣東房協(xié)專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉：“

此次廣州樓市新政，有幾個方面超出市場的預(yù)期。

一是，三套房可以貸款。這直接超出了國家過去差別化住房信貸政策對于“三套以上不能貸款”的限制。從側(cè)面說明，目前市場加杠桿購房的意愿比較低，需要提振貸款的積極性。

二是，非戶籍在限購區(qū)買房，社保從2年降至6個月。直接原因是廣州為核心的珠三角，外來人口比較多，占比大。現(xiàn)在，住房需求的潛力就在非戶籍人口。但激活非戶籍的購房能力，除了降門檻（松綁限購、限貸）外，還要降成本（利率不設(shè)下限、降低稅費），降低房價。

三是，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松動了。此次廣州提出，所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在所在區(qū)內(nèi)符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定。

四是，限售退出。取消限售是雙刃劍，一方面，必然會提升掛牌量，結(jié)合現(xiàn)在二手房業(yè)主競相降價賣房的現(xiàn)狀，可能意味著未來更加會導(dǎo)致降價賣房的問題；但另一方面，增加掛牌，有利于促進(jìn)賣一買一的置換需求，促進(jìn)剛需和改善、新房和二手房良性循環(huán)。

而深圳新政，則真正對標(biāo)上海，在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，與上海完全一致。彰顯了在房地產(chǎn)調(diào)控政策上的城市能級，上海和深圳是一致的。上海出臺調(diào)控政策后，相當(dāng)于為深圳打了個樣板。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉：“

1-4月份，廣州一手住宅成交面積同比下降超40%，截至4月庫存去化周期超20個月，二手住宅成交套數(shù)同比下降16%，掛牌量超14.5萬套。

此外，從國家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看下，廣州新房和二手房價格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)11個月環(huán)比下跌。以上數(shù)據(jù)均表明，當(dāng)前廣州一二手房市場均面臨一定的下行壓力，很有必要繼續(xù)出臺政策利好，從而達(dá)到穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期的目的。

本次廣州因城施策，直接將房貸首付比例和利率“一降到底”，并將非本市戶籍家庭限購政策進(jìn)一步優(yōu)化，對于降低購房門檻、穩(wěn)定市場供求關(guān)系具有重要意義，亦將為接下來廣州樓市成交量的穩(wěn)定復(fù)蘇“保駕護(hù)航”。

粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新智庫常務(wù)副主席、華南城市研究會常務(wù)副會長姚育賓：“

本次廣州發(fā)布樓市新政，釋放出眾多超級大招，堪稱誠意滿滿，其中有三大看點：

一、積極響應(yīng)517中央政策精神，重點強調(diào)首套房首付比例15%，二套房首付比例25%，取消利率下限。這條舉措可以說是順應(yīng)了市場呼聲，滿足了廣大剛需、改善購房者需求，降低置業(yè)門檻，同時減輕房貸成本壓力。同時，在持有同樣資金的情況下，意味著能購買更大面積的房源，對于大中戶型是個不錯出貨機會。

二、因地制宜調(diào)整限購政策，越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)限購區(qū)外地人置業(yè)繳納社保、個稅期限，從2023年9月19日規(guī)定的2年，下調(diào)到現(xiàn)在只需要6個月，這對于“新廣州人”來說相當(dāng)友好。畢竟，半年的社保對大多數(shù)外地人并不是什么特別難達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，基本上從看房到買房，都需要花幾個月時間，所以，某種程度上，基本已經(jīng)不是什么購房障礙。另外，非限購區(qū)，前兩套貸款結(jié)清，第三套仍可貸款，這對于有多套住房需求購房者，提供更多入市機會。

三、限售政策逐步退出市場，新政提到轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，不再審核取得不動產(chǎn)權(quán)證時間。2017年3月31日，廣州當(dāng)時的樓市政策規(guī)定，居民家庭新購買住房（含新房和二手房），須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。而新政則不再對取證時間進(jìn)行審核，業(yè)主想賣就賣，不需要多等2年時間。這對于有需要資金周轉(zhuǎn)，或者賣一買一、以舊換新的業(yè)主而言，極大增強資產(chǎn)切換的靈活度，減輕心理負(fù)擔(dān)。

05 通知全文

廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

為深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整我市房地產(chǎn)政策措施如下：

一、統(tǒng)籌考慮我市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需等方面情況，結(jié)合存量住房和存量土地等潛在供應(yīng)情況，科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，根據(jù)市場供求情況，科學(xué)調(diào)節(jié)住宅用地供應(yīng)，進(jìn)一步完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系。加強房地產(chǎn)行業(yè)和智慧家居、數(shù)字家庭產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動，推動高品質(zhì)住房建設(shè)和發(fā)展。

二、在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。

三、按照《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》（銀發(fā)〔2024〕102號）、《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》（銀發(fā)〔2024〕103號）等有關(guān)文件要求，由廣東市場利率定價自律機制優(yōu)化我市差別化住房信貸政策。

在非限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

居民家庭在購房所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在購房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定。

四、購房人申請住房公積金貸款時繳存年限調(diào)整為連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上。允許提取公積金支付購買首套新建商品住房首付款。

五、居民家庭和企事業(yè)單位、社會組織等法人單位轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)名下住房手續(xù)時不再審核取得不動產(chǎn)權(quán)證時間。

六、支持鼓勵房地產(chǎn)業(yè)各協(xié)會、房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)搭建平臺實施中介機構(gòu)代售、舊房換購等多種形式的商品住房“以舊換新”，推動建立交易新模式。鼓勵規(guī)模化租賃機構(gòu)收購存量商品住房。

本通知自2024年5月29日起施行，原有政策與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。需要制定實施細(xì)則的，待細(xì)則出臺后實施。

廣州市人民政府辦公廳

2024年5月28日

廣州市調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，按照《中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策的通知》等文件要求，廣東市場利率定價自律機制按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及市政府調(diào)控要求，對廣州市差別化住房信貸政策作以下調(diào)整：

一、對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消利率下限。

二、對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。

三、在廣州市非限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；對于擁有2套及以上住房且有未結(jié)清購房貸款的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

四、在廣州市限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

居民家庭住房套數(shù)的認(rèn)定，要按照《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》等文件要求，以城市政府相關(guān)部門出具的住房套數(shù)查詢結(jié)果或認(rèn)定證明顯示的居民家庭已擁有住房套數(shù)核算。

上述政策自2024年5月29日起執(zhí)行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房買賣合同或房地產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽，商業(yè)性個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)上述要求，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，按照市場化、法治化原則合理確定每筆貸款的具體首付比例和利率水平。