01

籌研究去房地產(chǎn)庫(kù)存，各部門都用了什么招？會(huì)有什么用？

今年4月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議正式提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，宣布了2024年樓市去庫(kù)存的啟動(dòng)。

5月17日，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)后，央行、住建部、自然資源部、金融監(jiān)管總局等四部門聯(lián)合發(fā)聲，多項(xiàng)房地產(chǎn)政策正式出臺(tái)。

政策具體內(nèi)容包括：

◆央行：四個(gè)“大招”齊發(fā)

1、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

2、將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。

3、取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場(chǎng)化。

4、下調(diào)各期限品種住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，五年以上首套房個(gè)人住房公積金貸款利率為2.85%。

◆住建部：保交房、保融資、去存量

1、打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)。按照市場(chǎng)化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

2、進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對(duì)合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。

3、推動(dòng)消化存量商品住房。城市政府堅(jiān)持“以需定購(gòu)”，可以組織地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)一部分存量商品住房用作保障性住房。

4、妥善處置盤活存量土地，目前尚未開(kāi)發(fā)或已開(kāi)工未竣工的存量土地，通過(guò)政府收回收購(gòu)、市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開(kāi)發(fā)等方式妥善處置盤活，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。

◆自然資源部：限制新增供應(yīng)，積極調(diào)整存量土地

1、支持企業(yè)優(yōu)化開(kāi)發(fā)。主要是要消除開(kāi)發(fā)建設(shè)障礙，合理免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任，允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求。

2、促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓。主要是發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過(guò)戶”鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開(kāi)發(fā)。

3、支持地方以合理價(jià)格收回土地。主要是支持地方按照“以需定購(gòu)”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。允許地方采取“收回—供應(yīng)”并行方式來(lái)簡(jiǎn)化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)，更好地提供便利化服務(wù)。

另外，自然資源部在4月30日當(dāng)天還發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，要求商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則動(dòng)態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

◆ 金融監(jiān)管總局：支持保交付項(xiàng)目融資

將發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求的通知》，建立健全城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，以城市為主體、以項(xiàng)目為中心，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。

整體來(lái)看，這一輪房地產(chǎn)政策組合拳采取供需端雙重發(fā)力。不過(guò)，雖然這一輪房地產(chǎn)救市政策號(hào)稱“史上最強(qiáng)救市”，但對(duì)于當(dāng)前“積重難返”的房地產(chǎn)而言，一些疑點(diǎn)和難點(diǎn)依舊存在。

首先，按揭貸款利率、首付比降到了歷史最低位，這兩點(diǎn)都是為了刺激需求，本質(zhì)上是鼓勵(lì)居民加杠桿，但是當(dāng)前居民預(yù)期信心等偏弱，提振效果可能有限。

就像網(wǎng)友吐槽：“本以為來(lái)了個(gè)大利好，結(jié)果是你可貸更多的款了”，“在中央加杠桿還是地方加杠桿的猶豫中，最終選擇了讓居民加杠桿”。本質(zhì)上，需求端偏弱首先是購(gòu)房者看不到行業(yè)到底的信號(hào)，不敢輕易下手；而更重要的原因則是居民對(duì)整體經(jīng)濟(jì)及自身收入的不自信導(dǎo)致的需求消失或暫緩。

其次，官方正式定調(diào)去庫(kù)存，為此甚至推出3000億元保障房再貸款，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。意圖通過(guò)央行提供增量資金支持，最終引導(dǎo)銀行對(duì)收購(gòu)現(xiàn)房做配租、配售保障房領(lǐng)域多投放。

官方資金直接下場(chǎng)，必然能明顯帶動(dòng)去庫(kù)存效果。

但是市場(chǎng)的疑問(wèn)點(diǎn)首先來(lái)自資金問(wèn)題。根據(jù)多方機(jī)構(gòu)測(cè)算，如果想要庫(kù)存降低到2018年水平，需要7萬(wàn)億元左右的資金。3000億元是否過(guò)于杯水車薪？

除了資金問(wèn)題，還有地方回購(gòu)商品住宅過(guò)程中難免會(huì)涉及的道德問(wèn)題。該回購(gòu)什么樣的項(xiàng)目？該優(yōu)先回購(gòu)誰(shuí)的項(xiàng)目？該以什么樣的價(jià)格回購(gòu)等等問(wèn)題也還未有明確做法及案例。

再次，從供給端限制土地新增供應(yīng)、調(diào)整存量土地，限制新增土地供應(yīng)扼住了地方政府的收入來(lái)源，而收回收購(gòu)已開(kāi)工未竣工的存量土地，也同樣涉及資金來(lái)源的問(wèn)題。另一方面，從土地供給端調(diào)整，或許見(jiàn)效會(huì)比較慢。

最后，對(duì)房企和項(xiàng)目的融資支持政策其實(shí)一直都有，只是落地過(guò)程困難重重。所以對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用或許并不明顯。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)庫(kù)存消化或主要還是依靠市場(chǎng)化的手段，而非單純依賴政策托底。

02

房地產(chǎn)“517”新政后一周，市場(chǎng)表現(xiàn)怎么樣？

517新政疊加地方利好政策推動(dòng)，市場(chǎng)活躍度明顯提升。

在深圳，熱銷喜報(bào)頻發(fā)，24小時(shí)不打烊“通宵賣房”的繁忙景象再現(xiàn)。有項(xiàng)目拿證即銷售，項(xiàng)目來(lái)訪超千人。

上海豪宅項(xiàng)目75套房源45分鐘內(nèi)售罄，單日銷售額超31億元。

短期內(nèi)市場(chǎng)熱度明顯回升的城市還有成都、杭州和武漢。

比如杭州，再現(xiàn)“拼社?！睙岜P。

另外成都、武漢、南京、鄭州等城市來(lái)訪認(rèn)購(gòu)量均出現(xiàn)小幅回升。

不過(guò)，大部分城市市場(chǎng)活躍度提升，尚未在成交端中體現(xiàn)出來(lái)。

相較于新房，二手房市場(chǎng)迎來(lái)點(diǎn)狀復(fù)蘇。上海、北京、天津二手房成交有所改善。

在重磅利好政策加持下，短期內(nèi)樓市信心正逐步回歸。

◆ 多地跟進(jìn)下調(diào)首套和二套首付

“517”新政之后，地方開(kāi)始行動(dòng)起來(lái)。

5月21日，武漢、長(zhǎng)沙、合肥率先落地降低首付比例與取消房貸利率下限，其中武漢首套房商貸房貸利率已調(diào)降至3.25%。

據(jù)CRIC調(diào)研，截至5月23日典型25個(gè)城市中有14城下調(diào)首套房和二套房比例至15%和25%，另有合肥、長(zhǎng)沙、武漢、青島、濟(jì)南等8城調(diào)降房貸利率。

降首付跟進(jìn)速度明顯快于降利率。

當(dāng)前，多數(shù)城市還處于待調(diào)整階段，預(yù)計(jì)接下來(lái)，各城市將迎來(lái)房貸利率“調(diào)整潮”。

◆ 重點(diǎn)城市活躍度提升 深圳“通宵買房”

新政落地首周（5.13-5.19），核心一二線城市在來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)均有不同程度的回升。

深圳和武漢短期內(nèi)市場(chǎng)熱度明顯回升。第20周新房成交較4月周均和3月周均都有明顯提升，且顯著好于去年下半年周均水平。

· 以深圳為例，第20周項(xiàng)目熱銷喜報(bào)頻發(fā)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，上周4個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤入市，共推售1222套住宅房源。5月18日雙盤齊開(kāi)，位于寶中的鴻榮源胤璇開(kāi)盤當(dāng)天接近“日光”，當(dāng)天收金約15億；福田京基宸悅府，首開(kāi)銷售額超5億。而清湖地鐵口的悅見(jiàn)和府更是24小時(shí)不打烊“通宵賣房”，周末兩天成交5.18億元，上門量超3000組。

·武漢也比較典型。依托漢口和光谷熱點(diǎn)區(qū)域板塊單個(gè)熱盤驅(qū)動(dòng)，第20周項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)小幅回升，全市單盤平均來(lái)訪56組，較上周上漲8%，較4月周均上漲12%，單盤平均認(rèn)購(gòu)量2.7套，較上周上漲17%，較4月周均上漲13%。

大多數(shù)城市來(lái)訪量穩(wěn)中有增，市場(chǎng)活躍度提升。

比如杭州，據(jù)CRIC調(diào)研主流項(xiàng)目，第20周單盤來(lái)訪量為160組，環(huán)比上漲45%，較4月周均上漲50%；單盤認(rèn)購(gòu)量為6.4套，環(huán)比漲64%，較4月周均漲19%。

部分熱盤再現(xiàn)“拼社保”的情況，運(yùn)河新城板塊的綠城宸岸印月?lián)u號(hào)登記結(jié)果顯示，該盤首開(kāi)141套房源，共1008戶家庭報(bào)名登記，整體中簽率低至13.99%，有房家庭社保高達(dá)118個(gè)月。

南京第20周單盤平均到訪量為67組，持平4月周均，較去年下半年周均穩(wěn)中有增40%。但單盤認(rèn)購(gòu)量?jī)H為2.17套，不及4月和去年下半年周均水平。

鄭州第20周整體市場(chǎng)到訪量環(huán)比上升約9%，認(rèn)購(gòu)體量環(huán)比下降1%。

這些城市市場(chǎng)熱度雖有所提升，但成交層面尚未有明顯的體現(xiàn)，利好政策仍有待發(fā)酵。

比如杭州第20周新房成交較4月周均下降14%，較2023年下半年周均降幅也達(dá)到了54%。南京周成交數(shù)據(jù)較4月周均和2023年下半年周均都有一定程度的下降。

個(gè)別弱二線城市市場(chǎng)仍無(wú)明顯起色。比如重慶、長(zhǎng)春、福州和南寧等。以重慶為例，據(jù)CRIC調(diào)研，第20周項(xiàng)目來(lái)訪量環(huán)比下降2.02%至7290組，認(rèn)購(gòu)量為313套，環(huán)比下降8.48%。長(zhǎng)春也是如此，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目第20周到訪量相比前一周環(huán)比僅增加1%，認(rèn)購(gòu)量下降22%。

主要原因是樓市政策持續(xù)放松，再加上房企推出特惠房源，市場(chǎng)信心被消磨，再加上部分城市尚未落實(shí)降首付以及調(diào)整利率政策，整體市場(chǎng)相對(duì)比較冷靜。

再來(lái)看二手房市場(chǎng)，政策推動(dòng)下重點(diǎn)城市迎來(lái)點(diǎn)狀復(fù)蘇。

以上海為例，官方數(shù)據(jù)顯示，517新政發(fā)布后首個(gè)周末（5月18-19日），二手住宅成交套數(shù)高達(dá)806套和743套，顯著高于2024年4月日均609套和2024年3月日均654套。

北京二手房成交也表現(xiàn)出一定的熱度。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，517新政后首個(gè)周末（5月18-19日）日均成交再次突破1000套，基本達(dá)到了2024年小陽(yáng)春的熱度。

同樣，天津二手房市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，第20周成交量環(huán)比上漲27%。

◆ 政策仍有待進(jìn)一步落地和發(fā)酵

無(wú)論是新房，還是二手房，市場(chǎng)活躍度都有了一定提升。

從成交層面來(lái)看，利好政策仍有待進(jìn)一步發(fā)酵，且地方跟進(jìn)政策仍有待進(jìn)一步落地。

根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，全國(guó)65個(gè)重點(diǎn)城市2024年第20周商品住宅成交面積為330.89萬(wàn)平方米，與第19周基本持平，與2024年4月周均相比增長(zhǎng)17%，不過(guò)與年內(nèi)高點(diǎn)3月和去年下半年周均水平相比分別下降4%和10%。

5月整體市場(chǎng)延續(xù)弱復(fù)蘇。

表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，三四線城市修復(fù)要好于一二線，40個(gè)三四線城市第20周成交明顯好于今年3月周均水平，較2023年上半年周均也有14%的漲幅。原因很好理解，這些城市在經(jīng)歷了2-3年調(diào)整期，已處于需求穩(wěn)定“降無(wú)可降”的階段。

而一二線城市第20周成交仍不及今年3月周均，相較于2023年下半年周均也有一定的差距，整體利好政策仍有待發(fā)酵。

整體而言，“517新政”之后，樓市信心正在加速重建。

短期內(nèi)購(gòu)房者信心已有所提振，各地樓市活躍度也有不同程度的提升，新房市場(chǎng)成交低位修復(fù)，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)點(diǎn)狀復(fù)蘇。

預(yù)期5月新房成交環(huán)比4月會(huì)有一定程度提升，絕對(duì)量或與3月持平。

此外，分化行情將繼續(xù)在各城市之間延續(xù)。前期熱點(diǎn)頭部城市上海、成都、西安等短期內(nèi)有望企穩(wěn)，杭州、南京、蘇州、合肥、鄭州等近期前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪量已出現(xiàn)回升，隨著政策持續(xù)發(fā)酵，成交層面也將有所體現(xiàn)。

03

深圳灣超級(jí)總部基地宗地成功轉(zhuǎn)讓，萬(wàn)科堅(jiān)定自救

宣布了“堅(jiān)決瘦身健體”的萬(wàn)科，正在積極地出貨自救。

今日（5月27日），萬(wàn)科轉(zhuǎn)讓的深圳灣超級(jí)總部基地T208-0053宗地使用權(quán)由深圳地鐵集團(tuán)和深圳百碩迎海公司聯(lián)合競(jìng)得，交易以掛牌價(jià)22.35億成交。

大股東出手相助之下，雙方完成了一次兩贏的交易——萬(wàn)科盤活了閑置資產(chǎn)，受讓方深鐵集團(tuán)等拿到了深圳區(qū)位較好的超總地塊。

深圳灣超級(jí)總部基地，屬深圳舉全力打造的頂級(jí)CBD地段，是當(dāng)下最為優(yōu)質(zhì)的商辦類資產(chǎn)。

萬(wàn)科通過(guò)變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，除了能拿到救命錢，更是交出了“投名狀”，給資本、市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑，用搏命的姿態(tài)，換來(lái)了資本的信任。

近期，萬(wàn)科密集宣布了系列融資動(dòng)作的落地。

·5月23日，萬(wàn)科已與招商銀行等頭部金融機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，獲得200億元銀團(tuán)貸款，抵押物為萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流股，截至目前已到賬100億元。這是2020年以來(lái)房地產(chǎn)單筆金額最大的一筆貸款。

·5月20日，萬(wàn)科A公司作為借款人向中國(guó)銀行股份有限公司深圳分行申請(qǐng)銀行貸款人民幣12億元，已提款人民幣12億元。

·5月16日，據(jù)內(nèi)部消息人士透露，萬(wàn)科已與銀行貸款人就其擬議的800億元人民幣（約合111億美元）岸上銀團(tuán)貸款的抵押品達(dá)成初步協(xié)議，貸款提取額預(yù)計(jì)將不超過(guò)500億元人民幣。

·5月16日，萬(wàn)科在深交所成功發(fā)行一筆CMBS，發(fā)行規(guī)模14.35億元。

·5月13日，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行為萬(wàn)科提供了共計(jì)73.39億元抵押擔(dān)保貸款。

·5月10日，萬(wàn)科向郵政銀行申請(qǐng)了13億貸款。

·此前，3月20日，萬(wàn)科宣布子公司上海中區(qū)地產(chǎn)已與興業(yè)銀行深圳分行簽訂14億元貸款協(xié)議。

銀行肯給萬(wàn)科放水，除了相信萬(wàn)科自救的誠(chéng)意，更說(shuō)明萬(wàn)科在市場(chǎng)上依然具有良好的信用、標(biāo)的物業(yè)和暢通的融資渠道。

此外，萬(wàn)科能迅速地融到資金，或也在于萬(wàn)科的融資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變——從統(tǒng)借統(tǒng)還、主體信用為主的模式，逐步轉(zhuǎn)向以項(xiàng)目、資產(chǎn)信用為主的融資模式，充分利用手上優(yōu)質(zhì)的資源、資產(chǎn)、抵押品，拿出來(lái)去對(duì)外擔(dān)保貸款。

據(jù)透露，萬(wàn)科當(dāng)前的融資模式轉(zhuǎn)變的工作分為三個(gè)階段：梳理資源、盤點(diǎn)資產(chǎn)、為新的融資模式準(zhǔn)備好押品。

顯然，萬(wàn)科已經(jīng)找到了穿越周期的節(jié)奏。按照此前“活下去”的戰(zhàn)略，新的融資道路打通、資產(chǎn)處置順利，萬(wàn)科下一步該是盤活去化、保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正了。

疊加“517”新政對(duì)市場(chǎng)的刺激，萬(wàn)科股價(jià)近期也迎來(lái)一系列的上漲，市值重返千億大關(guān)。

不過(guò)，我們不得不認(rèn)清“517”新政雖有刺激市場(chǎng)情緒之效，但卻無(wú)力挽救房企的現(xiàn)金流，真正能消化庫(kù)存帶來(lái)現(xiàn)金流，還要依靠房企的市場(chǎng)化手段。所以，萬(wàn)科等高負(fù)債房企更需要抓住機(jī)會(huì)，加大加快房屋促銷力度，如果企業(yè)端與政策配合得當(dāng)，萬(wàn)科或?qū)⒂瓉?lái)一波銷售額的增長(zhǎng)。

自助者天助，現(xiàn)階段，房企與其躺平等待政策“仙丹”起死回生，還不如積極自救，或還有可能“好風(fēng)憑借力，送我上青云”。

04

二手房成交價(jià)不再公開(kāi)，買賣進(jìn)入“盲猜”階段？

近日，長(zhǎng)沙貝殼正式取消了二手房成交價(jià)的公開(kāi)顯示。

4月，南京貝殼也下架了各小區(qū)成交價(jià)的展示，并且嚴(yán)厲禁止貝殼經(jīng)紀(jì)人把低價(jià)成交的截圖發(fā)朋友圈和網(wǎng)上。

整體看，除了長(zhǎng)沙、南京，還有武漢、蘇州、杭州、南通等多座城市，貝殼都關(guān)閉了二手房成交價(jià)顯示。

目前，這些城市在貝殼APP上每套成交房源后統(tǒng)一“暫無(wú)價(jià)格”，調(diào)價(jià)情況也被隱藏，僅有小區(qū)均價(jià)可供參考。如果想知道二手房的實(shí)際成交價(jià)，只有前往貝殼內(nèi)網(wǎng)查詢，需要去門店或向中介了解。

對(duì)外隱藏成交價(jià)背后，本質(zhì)其實(shí)是爭(zhēng)奪市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。

目前，各城市有影響力的成交，大都來(lái)自二手房。低價(jià)成交單往往會(huì)被中介以及買方作為小區(qū)的價(jià)格參照，進(jìn)而影響整個(gè)小區(qū)甚至整個(gè)片區(qū)的定價(jià)。

由此，在各個(gè)城市還需要通過(guò)新房賣地的情況下，這就注定了定價(jià)權(quán)不能落到二手房手里。

特別是當(dāng)前二手房還跌跌不休，定價(jià)權(quán)如果統(tǒng)歸二手房，新房的定價(jià)就很難有吸引力。因此，市占率高的中介平臺(tái)，自然成了各地二手房調(diào)控的重要抓手。

對(duì)于各大城市而言，不顯示二手房成交價(jià)，首先有利于新房銷售，因?yàn)榭床坏蕉址砍山粌r(jià)，對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買二手房的決策成本會(huì)高于新房。其次，當(dāng)市場(chǎng)沒(méi)有了二手房成交價(jià)作為價(jià)格參考，新房指導(dǎo)價(jià)就會(huì)成為市場(chǎng)的一個(gè)價(jià)格錨點(diǎn)，房屋定價(jià)權(quán)就可以回到新房市場(chǎng)，這更有利于市場(chǎng)調(diào)控，也助于新房重奪市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。

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