一、商業銀行最優質的貸款在下降

最近一周，房地產政策正在出現新調整，一線城市房貸利率正在下調。

深圳宣布：首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整為LPR-5BP。

廣州宣布：對于貸款購買首套以及第二套商品住房的居民家庭的居民家庭，取消利率下限。

上海宣布：首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點。

上海、廣州、深圳等一線城市一直是全國樓市的風向標，也是全國樓市政策調整的重要風向標，它的調整對全國影響巨大。

第一，它可能促進一線城市樓市的回暖，進而帶動全國樓市的企穩。一線城市樓市一直是全國樓市的天花板，一線城市不回暖，其它城市就更不用說了。

第二，一線城市房貸利率下調，對商業銀行的房貸收入影響很大。

以中信銀行為例，其個人住房貸款主要集中在一、二線城市，截至一季度在個人住房貸款余額中占比達74.27%。

一方面，房貸在商業銀行總體貸款中占比比較高，一般占比達到三分之一。另一方面，房貸被視為商業銀行最優質的貸款，壞賬率很低。以郵儲銀行為例，2023年個人房貸不良貸款率是0.55%，遠低于整體貸款0.83%的不良率。

2023年，郵儲銀行的個人貸款利息收入2037.86億元，同比減少7.65億元，郵儲銀行也表示，主要受LPR下調、存量房貸利率調整等因素影響，個人住房貸款利息收入下降導致。

可見，一二線城市房貸利率的下調，對商業銀行來說將失去部分穩定的收入。

二、存款利率，是時候下調了？

5月23日，國家發改委、央行等四部門發布《關于做好2024年降成本重點工作的通知》，其中提到：

持續發揮貸款市場報價利率（LPR）改革效能和存款利率市場化調整機制的重要作用，在保持商業銀行凈息差基本穩定的基礎上，促進社會綜合融資成本穩中有降。

也就是說2024年引導貸款利率下調是主基調之一，不過也有一個前題，那就是在保持商業銀行凈息差基本穩定的基礎上。

國家金融監督管理總局披露的數據顯示，2023年一季度至四季度，商業銀行凈息差呈下降趨勢，分別為1.74%、1.74%、1.73%、1.69%。

一般認為，商業銀行凈息差1.8%是重要警戒線，低于1.8%就要引起足夠重視了。

在貸款利率持續下降的情況下，保持凈息差穩定，辦法只能是引導存款利率下降，房貸利率作為主要的貸款利率，最優質的貸款利率，在房貸利率下降的時候，必然會伴隨著存款利率下調，所以接下來，存款利率大概率會下調。