樓市出清的下半場，可能不是住宅，而是寫字樓！

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這波救市，忽略了寫字樓

很久沒看到如此力度的救市措施了。

最近關于房地產方面的政策看起來非常霸道，又是調整首付的比例，又是降低公積金、商業貸款的利率，還發了3000億說要回購房子。

央行三箭齊發，很多人用“史詩級樓市新政”來形容。

地產股也直接從ICU進了KTV。

央行的政策里，最重磅的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。二套房的首付已經被干到比以前的首套房還要低了！

首套房個人公積金貸款利率下調到2.85%，二套房降到3.325%。

不過市場最看重的其實是央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業收購庫存商品房用于保障房和廉租房。

國家隊下場買房，收儲房屋，3000億元雖然金額不夠大，但想象空間大。

自從房地產成了中國經濟的支柱后，救市和宏觀調控的輪回已經反復上演。

不過，這次的救市措施雖然力度大，總讓人感覺到哪里有點不對。

一個是救市的方向，似乎有點問題，都是在刺激大家繼續加杠桿買房。

好似產房門口，問保大還是保小，結果被告知要保醫院。

另一個是，救市只考慮到了住宅。

但是樓市有一個非常關鍵的領域被大家忘記了——

救住宅沒救商業地產，寫字樓的雷還在啊！

感覺現在無論是政策，還是市場都有一個樓市盲區，就是只盯著住宅看。這樣搞不好，樓市真正的雷就會是寫字樓。

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商業地產，已崩？

在樓市發出“史詩級救市”政策，媒體沉溺于“全民參與救樓市”狂歡的時候，有一個沒什么人注意到的數據，令我感到震驚，更感到后背有點涼。

19.5%、19.1%、20.9%和28.3%，這4個數字來自第一太平戴維斯的近期報告。

分別代表了北上廣深這4個一線城市，2023年底甲級寫字樓的空置率。

印象中一向來廣州空置率指標在幾個一線中表現是最好的，沒想到也飆升到了28%，接近30%！創下近20年的新高！

這也意味著超過四分之一的寫字樓是空置的，只怕這個數字比早已過剩的住宅都要高出不少。按照很多網友的目測，很多頂級辦公大樓的空置率還要遠高于此。

其實，市場的真實情況比我們想象中的還要慘淡得多。

今年初，網傳上海即將發布新政：

2024年不再審批新建商場、寫字樓等商業類項目。這一政策旨在應對上海持續走高的寫字樓空置率，目的是盡快改變上海商業地產市場供大于求的現狀。

上海的寫字樓租售得出了多大的問題，才讓中國商業最發達、最活躍的城市都不新蓋樓了？要知道，住宅這幾年艱難成這樣都沒停止蓋樓！

雖然這一消息最后被證偽，但也引發了輿論的極大反響。

消息不實，但能引起廣泛共鳴，證明商業地產過剩的現狀是一個普遍共識。

上海的虹口四川北路、浦東陸家嘴、前灘、花木、松江G60走廊、奉賢美谷、閔行漕河涇等部分區域，空置率超過40%。

這還只是空置率。

今年1月22日，有消息傳出全球資產管理巨頭貝萊德正在以低于成本價的七折出售其在上海的一棟寫字樓，這一動態令市場感到震驚，也在告訴大家寫字樓市場的寒冬真的來了。

同樣是經濟風向標的深圳，情況也沒好到哪里去。

2023年，深圳共批售辦公項目12個，批售面積供給30.5萬平，同比下滑了64.6%，創近10年的最低，不足2018年批售高峰期供應量的20%，連2022年批售的一半都不到。

對應到各個區核心區來說，2024年第一季度，深圳西部的空置率要明顯高于東部，前海、寶安區、南山區空置率分別在38.5%、32.6%、28.1%，而福田區、羅湖區的空置率在22.9%、21.5%。

愛搞錢的深圳，寫字樓也租不出去了，也賣不動了！

而在所有一線城市中，北京是最先感受到這一波寒意的。

2022年，北京就出現了一波頭部大廠紛紛退租的浪潮：

字節跳動集體撤離中關村，整合退租10萬平米；

愛奇藝搬出三萬平的鴻城拓展大廈；

美團在望京提前解約了櫻輝大廈；

每日優鮮破產，望京萬科時代人去樓空......

首都CBD的甲級寫字樓，聚集了這個國家金字塔尖的企業。

然而連這些金字塔頂尖的人都在“逃離”寫字樓，趨勢已經再明顯不過。

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到底出了什么事？

隨著寫字樓空置率越來越高，租金也隨之大幅跳水。空置率最高的深圳，租金價格相比前幾年的最高點已經下跌了3成。

這個數據，有多離譜——

平均租金163.9元/平/月，回到2012年水平。

北京去年的平均租金下降超過9%，但從實際成交價格來看，部分區域下跌的租金價格其實已經腰斬。

比如望京某熱門辦公區域，前兩年的租金價格為每平方米7元/天，現在已經跌到了3.5元/天。

有些私人業主的寫字樓，更是處于“給錢就租”的狀態，有租戶感慨：

一個月的物業費都比租金貴。

一線城市如此，二三線的問題只會更嚴重。

以廣東的地級市東莞為例，他們的高端寫字樓主要集中在南城的鴻福路商圈以及總部基地兩個板塊。租金平均水平也是全市最高的，在2021年時，還能有約50-100元/平/月。

時至今日，繁華仍在，行情卻已千差萬別。現在這些地段租金已下滑至約28-80元/平/月，并且還存在議價空間。

在很多人看來，寫字樓的受眾是老板、是企業，而非個人。寫字樓空置率高低，租金變化，應該與大部分人沒什么關系。

不過，事實也許并非如此——寫字樓市場遇冷，比房價下跌更可怕。

寫字樓市場的興衰，可以說是一座城市、一個板塊經濟的風向標，體現的往往是一個整體態勢。

因為如果只是某些行業處于下行周期，辦公需求下降，而有其他新興產業交替上升，有足夠的擴張動力，按理來說是可以很快填補寫字樓市場的空白。

如果寫字樓空置率在幾年的時間尺度內維持一個較高水平，說明我們的經濟和產業，正在經歷一場大的調整，以2021年為例，頭部互聯網企業在北京租了高達147萬平方米的寫字樓，相比之下，2022-2023年，他們累計退租126萬平方米，未來待退租面積23萬平方米。

一線城市寫字樓的主要需求來自金融業、科技互聯網行業以及其他一些服務型行業。當前一線城市的寫字樓出現大量空置，說明這些重點服務型行業處于向下的周期，缺乏足夠的擴張動力。

寫字樓大量空置，租金持續下滑，不僅只是金融和互聯網等行業處于萎縮周期，表明更多的行業都在收縮戰線。為啥這樣說呢？因為金融和互聯網本質上還是服務行業，他們收縮意味著他們所服務的那個更大層級、更大體量規模的市場主體有所衰落.......

更深的一層就不再細說了。講點現實的：面對如此高的空置率，能有什么樣的措施呢？

其實應對商業地產的問題，和解決住宅市場的思維是一樣的，只有兩條路可以選，要么盡快賣出去，要么就放開手讓它跌。

樓蓋得太多，沒人住、沒人買，那就是全社會的負資產！放在那擋路，擺在那礙眼，還要消耗資金去維護。

既然是負資產，那么最好的策略就是讓它無底線的跌，快速出清絕對好過長期陰跌！

但我們的情況，肯定是不允許硬著陸和大規模資產出清的，那么就剩另一條路。

現在各地的經濟政策其實歸根結底就一條——如何把房子賣出去。想把房子賣出去方法其實很簡單，把錢直接發給民眾，讓民眾去買房子就行。

直接發現金，讓民眾去買房，房子值多少就發多少。

用在寫字樓上，就是直接發現金，讓企業去買樓，值多少就發多少。

我們干脆轉換主體，以前是把“救濟糧”發給房企開發商，現在不如直接把水放到個人和眾多中小企業主手上，讓他們去買房、買寫字樓。

這樣房子消化了，居民得了住房，“居者有其屋”；企業得了寫字樓，經營成本大大降低，還消化了房地產庫存。

所以，有時候不要怪政策不給力，也許只是方向沒摸對。

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