3月底我寫《》說：媒體老炮兒可以打起精神，萬科今年一定能夠提供非常多的新聞頭條。這兩個月萬科創(chuàng)造的頭條雪花一樣，昨天又發(fā)生重大消息：萬科超總地塊成功轉(zhuǎn)讓，回籠超過22億的現(xiàn)金，這是萬科宣布“瘦身健體”戰(zhàn)略以來的首筆大宗資產(chǎn)變現(xiàn)。

公開信息顯示，萬科超總地塊（T208-0053宗地）項目由大股東深圳地鐵集團和深圳百碩迎海公司以掛牌價22.35億聯(lián)合競得。該地塊為萬科2017年12月以31.37億元拿下，相當于成本價打7折賣。當晚萬科發(fā)出公告稱，“本次交易標的的賬面值為人民幣40.16億元(含地價、建安成本等)……預計影響當期損益約人民幣-17.85億元”，即是實際虧了接近18個億，但比外界先前推測要虧30億低得多。

萬科這次行動，我認為對于觀察萬科很重要，信號意義重大。我這篇文章重點就討論三個問題：萬科為什么要賣掉這塊地？這接近18個億的虧損是否劃算？它對我們觀察萬科釋放出怎樣的信號？

我的觀點先提前拋出來，供大家參考：1）這塊商辦資產(chǎn)限制多，回報周期太長，繼續(xù)持有還要追加大額投資，已不再適合當下的萬科；用閑置資產(chǎn)換現(xiàn)金流，是明智之舉；2）這塊地沒有“賤賣”，參考全國大宗商辦資產(chǎn)掛牌行情，以及項目本身的限制條件，超總地塊掛牌7折能夠成交就意味著成功，價錢是非常合理的；3）敢于下決心轉(zhuǎn)讓自己本用作“總部”的地塊，恰恰說明萬科的“瘦身”意志非常堅決，“瘦身”行動比市場預期迅速， 這是最為重要的信號。

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雪球上自這塊地5.8掛出伊始就有不少爭論，但我在討論之前，想強調(diào)一點：這塊地首先是個好地，位處的超總，屬于深圳賣一塊少一塊的核心地段，類似香港的中環(huán)。

凡是對深圳有了解的童鞋都應該知道，深圳灣超總是一個什么樣的存在，有興趣的童鞋可以看我2017年的舊文《》。從2001年開始，它就是深圳前沿的象征——這里的任何一塊住宅用地，都曾熱銷。而近年來，這1.17平方公里，更被定義為：“深圳未來的城市形象代言人”。

自2016年以來，超總陸陸續(xù)續(xù)引入了10幾家500強級別的企業(yè)總部，如招商銀行、中信證券、中興通訊、中國電子、神州數(shù)碼、天音控股、京東集團、OPPO等等。連同華潤集團總部、騰訊創(chuàng)新總部所在的后海總部基地，這里成了國內(nèi)500強企業(yè)巨頭、創(chuàng)新動能領軍企業(yè)的匯聚之地。

這是我們要先知道的背景，地肯定是很不錯的地。

那么，萬科為什么要賣掉這塊地？這個接近18個億的虧損是否劃算？

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外界有些觀點對這筆交易的不解，我認為一方面是不太了解這塊地（及商辦資產(chǎn)的市場行情），另一方面則是只看到萬科的“所失”而忽視了“所得”。

我們先看第一點，萬科現(xiàn)在最需要什么？

毫無疑問是現(xiàn)金，現(xiàn)金流是眼下絕大多數(shù)房企的唯一生命線。萬科自3月底財報發(fā)布以來，已經(jīng)確定了要“翻三座山”——售樓、融資、經(jīng)營性物業(yè)，千方百計回籠資金筑牢安全墊。

超總這個項目的確很好，但適合超長期拿著（它本身要求就是“自己用”），要完成它需要投入很多錢。這個項目年限共30年（還余23年7個月），賣地時要求70%自用，回報周期極長。現(xiàn)在這塊地已經(jīng)停工，萬科要完成建設無疑還要繼續(xù)投入，16萬平米的超高層大樓，預估再投進去數(shù)十億，勢必會形成比較大的資金占壓。它已經(jīng)不適合眼下萬科的需要，也不符合萬科聚焦“三大主業(yè)”的新戰(zhàn)略了（下面說）。

但是賣掉它，萬科一下子就可以回籠超過22億的資金。22億，在以往大周期里似乎不算什么，但放到現(xiàn)在，那可是一大筆錢，有助于快速增厚萬科的安全墊。此外，賣掉之后，萬科還節(jié)省了上面說的后續(xù)開發(fā)投入和巨量資金沉淀，更能把資金集中到自己最有優(yōu)勢的主業(yè)上去，優(yōu)化投資組合。

故而，我認為賣掉是對當前的萬科來說最好的選擇。正是因為這塊地很好，所以也才能在20多億的“高價”下找到買家（當然，這里大股東深圳地鐵的支持也很重要），對企業(yè)償債才能立馬起到作用。因此，它是個利好消息。此時此刻，賣掉比虧錢重要。

第二，為什么我說它適合深圳地鐵？一方面，如前所言，超總地塊是寶藏資產(chǎn)，適合長周期持有；另一方面，技術上看，超總基地屬于“六軌六站”極高密度TOD開發(fā)，“站城一體化”是深圳地鐵的巨大優(yōu)勢，深鐵拿下，更有利于這個片區(qū)的交通基礎設施的建設和產(chǎn)業(yè)推進；再者，深圳地鐵作為萬科大股東，此時真金白銀投入，也能展現(xiàn)對萬科的有力支持，給到資本市場注入信心加持。先前深鐵已經(jīng)出資10億認購萬科中金印力REIT，現(xiàn)在又20多億買下超總地塊。對外都顯示出大股東和萬科勠力同心、共度時艱的高度一致性，這是萬科能夠挺過難關的利好，會給到投資者信心。

第三，這個交易價格，虧的的確蠻多，但我認為，是“合理價”。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境劇變，房企出險頻頻，賣家遠比買家多，不僅是商辦，連住宅價格都深度下跌。個人、企業(yè)，都無力與趨勢相抗。其次，過去3年，很多掛上櫥窗拍賣的同類商辦資產(chǎn)，基本都很難賣掉，不是打多少折的問題，是根本找不到買家，市場長期都沒有成交案例。

典型者是北京東方梅地亞中心，同為CBD級資產(chǎn)，掛牌比評估價折讓5.6折，但是賣了兩次都沒賣掉（評估價23.6億，去年中13.2億再次流拍）。具體賬面值我們不得而知，但是如果加上建設成本、財務費用等等，我相信，東方梅地亞中心未來即便能以13.2億的價格賣掉，它的真實虧損比也一定更大。

這說明了，現(xiàn)在大家的錢都好珍貴，商辦資產(chǎn)這種需要耐心資本的買家，更不容易找到。

是以，要我說，萬科這塊地，能賣掉就是勝利。咱都別吹牛，就是住宅，你現(xiàn)在去掛個盤試試，好不好賣。

外界只看到萬科“虧了錢”，但綜合來看，我認為萬科所得超過所失。這塊地如果繼續(xù)拿著，問題更大，看不到回報不說，還會進一步侵蝕現(xiàn)金流。

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回到上面，我認為萬科賣出超總，意義要比七寶廣場的大宗交易更為深遠。這個最直接展現(xiàn)出了萬科管理層在迅速落地4月底“新戰(zhàn)略”——瘦身健體、聚焦主業(yè)，并且，只是開始。

要看懂這一點，我們需要把萬科自3月底財報交流會以來2個月萬科管理層的動作梳理一遍。我整體的感覺是：3月底財報交流會，是劃出未來目標；4月底股東大會，是給出實現(xiàn)路徑；而這一次，是行動的開始。

3月底，萬科提出降負債，2年削減有息債務1000億+，大宗交易回款300億+。彼時，萬科有息負債共3200.5億元（至2023年底）。

4月底萬科股東大會，郁亮給出了實現(xiàn)路徑：第一階段是瘦身，降負債（有息債2年降1000億，5年降一半），退出非主業(yè)投資和推進大宗資產(chǎn)交易（每年賣200億）。第二階段是聚焦三大主業(yè)，綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務、租賃住宅，做行業(yè)標桿，不能降完負債變成了一個“奄奄一息的萬科”（這延續(xù)了2021年“奄奄一息的活下去不叫真正的活下去”的說法《）。

那之后，萬科的行動圍繞著上述兩個方向，迅速展開。結(jié)合媒體統(tǒng)計和我持續(xù)跟進，萬科今年尤其是最近以來可謂行動迅猛，收獲連連：

1）5月以來，萬科累計獲得融資已超360億。據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，萬科5月以來已有高達8筆銀行融資，總額超過366億。其中最大的一筆，是5.23以旗下萬緯物流作為抵押從招行等銀團獲得高達200億貸款，且已到賬100億。

2）成功推進35.9億的CMBS轉(zhuǎn)物業(yè)經(jīng)營貸。3月，萬科以印力集團深圳總部核心資產(chǎn)印力中心獲取了35.9億元經(jīng)營性物業(yè)貸款，用于提前贖回2026年到期的CMBS。今年包括印力在內(nèi)，萬科合計已新增落地經(jīng)營性物業(yè)貸109億。

3）萬科中金印力消費REIT成功上市，融資32.6億。此事發(fā)生在4.30，募資金額除歸還22.3億項目負債外，還有4-5億用于發(fā)展。而且，深圳地鐵認購份額近30%，金額約10億元，是迄今為止國內(nèi)國資體系對消費類REITs最大的一筆投資。另外，萬科還有兩筆REIT進入詢價或申報環(huán)節(jié)，成功發(fā)行則又可募到數(shù)十億資金。

4）至4.30，萬科白名單已達59個。在3月底，萬科公開消息是在22個城市上報“白名單”項目42個，涉及新增融資169.5億。而到了4月底，又增加了17個，進展快速。

緊密觀察萬科過去這2個月的動作，給我兩個強烈的印象。

第一，萬科的融資渠道依然比較順暢，至少比市場擔心的要順暢一些。這一點，我想許多人還沒有意識到。這一方面自然說明了萬科過往多年所保持的良好的品牌信用、穩(wěn)健的企業(yè)經(jīng)營起到了作用；而另一方面，我則認為，也得益于萬科的資產(chǎn)質(zhì)量相對雄厚、相對優(yōu)質(zhì)，有安全邊際。

據(jù)2023年報，萬科持有投資性房地產(chǎn)超過1100億，并且都是按成本價入賬。其中，未被抵押的資產(chǎn)占大頭，包含了上述的萬緯物流（約1200萬平米）、商業(yè)地產(chǎn)（約1158萬平米）。這里我插播一句：上周許多人看到惠譽下調(diào)了萬科評級，但是我注意到惠譽也承認并強調(diào)了“萬科境內(nèi)融資通暢度保持不變”這一點，并指出“這得益于萬科按成本價入賬的1000億人民幣投資性物業(yè)”。這是萬科過去很有遠見、但市場又忽視的地方，相比于過往常年使用市場估值入賬的同儕，萬科常年堅持使用“保守”的成本價入賬法。但正是這種過去的“保守”和“穩(wěn)健”，在今天發(fā)揮了關鍵作用。擁有充足的潛在可變現(xiàn)的投資性物業(yè)，無疑令萬科擁有了更厚的安全墊。

我的第二個強烈印象：萬科在資產(chǎn)處置的決心和行動效率，令人振奮。這是我先前預判萬科更有機會挺過難關的重要理據(jù)——和許多先前出險的房企相比，萬科的動作無疑是更加的有力。這一點，近期的重大融資進展，就是強有力的證明，說明萬科的決心和行動，也讓專業(yè)的金融機構(gòu)有了支持萬科的底氣和信心。從萬科近來的股債雙升表現(xiàn)看，管理層的行動也已經(jīng)得到了市場各方的肯定，市值重回千億大關，是最好的證明。做正確的事，最終能得到好的結(jié)果。

以今天的超總地塊賣出為標志，令我相信，萬科“瘦身”才剛剛開始，“瘦身”不是目的，“圖強”才是下一步。

04

寫到最后。我認為，有必要對萬科的關注者們強調(diào)一點：1992-1993年，萬科也曾提出“聚焦主業(yè)”的企業(yè)戰(zhàn)略，和今天有相似之處。

顯然萬科眼下依然面臨挑戰(zhàn)，降杠桿、重新出發(fā)，每一個都不會那么容易，都是千難萬難。1季度，萬科現(xiàn)金流凈流出94億，前4月合同銷售額下降42%。這意味著萬科上述三大動作，都必須要更加強有力的推進。

但萬科在股東大會上的企業(yè)戰(zhàn)略重畫以及本次超總地塊的出售行動，令我意識到一點：現(xiàn)在的萬科，有點像站在1992-1993年的十字路口上。懂萬科歷史的童鞋知道，1992-1993年大調(diào)整時，王石做出了萬科不僅是回歸房地產(chǎn)，而且是全面回歸住宅開發(fā)的企業(yè)戰(zhàn)略。由此開始“賣賣賣”，賣掉了萬佳、怡寶、非住地產(chǎn)等等，一直持續(xù)賣到2001年才告完成。隨后萬科展開了驚天飛騰，做成了全球最大的開發(fā)商，躋身世界500強。

而今天的萬科，在鎖定三大主業(yè)之后，也極大概率宣告即將踏上不斷“賣賣賣”的路程。同樣，這個路程也不會是短期完成，一定會持續(xù)好幾年，超總地塊是個開始。

回到不久前，在當時人們集體在質(zhì)疑萬科還能活多久的時候，我預判：萬科不會倒，能撐過去。到目前為止，越來越多的信息都在向著我當初的判斷靠攏。超總地塊的成功轉(zhuǎn)讓，我認為應該能夠讓投資者更有信心。

一句話總結(jié)：萬科在回歸聚焦，聚焦到自己最有競爭力的業(yè)務上去，這是最重要的信號。像一個人一樣，當企業(yè)聚焦做自己最擅長的事，顯然更容易成功。

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