今晚上海出了一系列房地產(chǎn)新政，本篇逐個解讀今晚的新政。

　　一 首付調(diào)整

　　內(nèi)容：首套從30%調(diào)整到20%，二套從50%調(diào)整到35%（郊區(qū)30%）。

　　解讀：政策上適用了央行去年8月的政策，作為一線城市，首付成數(shù)維持比全國水平（15%首付）高一層級的水平，下圖為2023.8.31央行發(fā)布的政策。

　　影響力：可以類比去年12月京滬首次下調(diào)首付的影響。沒有跟進517房地產(chǎn)新舉措，首付高于二線城市，留有余地，符合預(yù)期。

　　二利率調(diào)整

　　內(nèi)容：首套利率調(diào)整為3.5%，二套利率調(diào)整為3.9%。

　　解讀：之前我們說過，房貸利率不是市場利率，而是高于市場利率。

　　市場利率的決定機制，是壞賬率越低的貸款，博弈出的貸款利率就越低。

　　如下圖，取自2023年招行年報。可以看到房貸的不良貸款低于個人小微貸款和消費貸款。

　　而現(xiàn)在個人小微貸款（就是經(jīng)營貸）市場利率已經(jīng)低于3%，無抵押消費貸利率也已經(jīng)來到3%左右。所以可以判斷出房貸的市場利率理應(yīng)更低，保守估計至少在2.8%~2.9%水平。

　　所以首套3.5%的利率水平，依然高于市場利率，也高于二線城市的房貸利率。

　　由于現(xiàn)在實際通脹為負(fù)（名義GDP低于實際GDP），所以名義利率雖低，但實際利率卻處于歷史最高水平。

　　所以說實話，目前還維持高于市場利率的房貸水平，作為精打細(xì)算的投資客而言，沒有入場的欲望。但對剛需降低了購房門檻。

　　影響力：可類比京滬去年12月新政，在貸款利率上維持高于二三線城市的水平，留有余地符合預(yù)期。

　　三 限購時間和范圍調(diào)整

　　內(nèi)容：五年社保改三年，外地單身允許購買外環(huán)內(nèi)二手房。

　　解讀：社保改變的作用不大，外地單身新政終于和北京深圳對齊，力度有限。

　　影響力：僅僅是把政策恢復(fù)到北京深圳水平，影響力預(yù)計有限。對外環(huán)內(nèi)老破小有一定提振作用。

　　四多孩家庭增夠住房

　　內(nèi)容：多孩家庭可增購一套住房。

　　解讀：對上海戶籍家庭幾乎無用，其原因在于上海有房產(chǎn)稅。以兩孩家庭為例，免稅面積為240平（60平*4），三套房產(chǎn)總面積要低于240平。這個是主要限制。

　　就我目前接觸到的富裕上海籍家庭，大多只有一套住房，因為居住面積對富裕家庭而言至少要200平米起步，上海的房產(chǎn)稅政策是首套住房可以免稅，也就是首套即使是300平或400平也免稅，但只要拆分為兩套或以上，人均60平以上就會嚴(yán)格征稅。

　　所以，對于富裕的上海戶籍家庭，為了避稅，第二套要么登記在父母名下（310家庭），要么找人代持或直接投資其他一二線城市（非310家庭）。

　　而不富裕的上海籍家庭，主要限制是沒錢，而不是第三套的套數(shù)限制，因此影響有限。

　　但這個政策對非上海戶籍會有效，有的家庭需要父母過來帶孩子，這樣可以多買一套，解決實際需求問題。

　　影響力：對非滬籍家庭有較大影響，可以解決父母來滬的住房問題，增加了需求；對于滬籍家庭幾乎無影響。

　　五離異，贈予以及企業(yè)購房

　　內(nèi)容：離異后不追溯婚前套數(shù)，贈予后房子不計入贈與人的套數(shù)，企業(yè)購買2000年之前且70平米以下住宅用于職工住宿不限制套數(shù)。

　　解讀：前兩條是用于投資性購房的，就我所知，這次周期大反轉(zhuǎn)，成功高位套現(xiàn)的投資客也是少數(shù)。當(dāng)下有現(xiàn)金買房的投資客并不多，這些人很多都在去年剛剛套現(xiàn)，沒確認(rèn)趨勢反轉(zhuǎn)之前不可能入場。

　　企業(yè)購房那一條比較雞肋，因為企業(yè)購房是要交房產(chǎn)稅的，稅率是1.2%。除非是出租，可以從租計征，按租金的12%征稅。但政策內(nèi)容的限制條件是必須用于職工住宿，那么稅務(wù)上理應(yīng)按交易價格的1.2%每年計征。

　　但現(xiàn)在幾十年老房子的租金回報大多也就2%+，這房產(chǎn)稅要把租金的一半拿來交稅，所以應(yīng)該很少有企業(yè)會這么干。

　　影響力：對市場幾乎沒影響。

　　其他還有一些邊角料的細(xì)則，由于對市場幾乎無影響，所以忽略不計。

　　綜上：

　　總體看，限購方面的放松程度不如北京，上海要兩孩才能增購一套且有房產(chǎn)稅限制；而北京任何家庭都可以增購一套（五環(huán)外）且無房產(chǎn)稅，對持房總面積無限制。

　　首付和利率沒有跟進517舉措，而是比全國慢了半拍，還是處于一個擠牙膏的政策釋放（預(yù)計北京也會跟進）。我也注意到了這次的通知原文再次強調(diào)了房住不炒。

　　根據(jù)我上周的文章（如果快速跟進517則為超預(yù)期，否則還是軟著陸），目前上海新政依然還處于擠牙膏和軟著陸的范疇。

　　但不管怎么說，這次的政策釋放，相比過去，還是有誠意的。滿足了部分外地滬籍家庭的住房需求，會增加一些需求釋放。

　　根據(jù)杭州放松限購的經(jīng)驗預(yù)測，新政紅利期最長應(yīng)該在2~3個月，可持續(xù)觀察后續(xù)的成交走勢。

　　最后，我注意到近日原央行行長周小川接受日媒采訪說，對樓市長期樂觀，但要學(xué)習(xí)日本應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫破滅的方法。

　　基于此（類比日本泡沫），建議大家在跟蹤和觀察新政后樓市數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動。