馬路上穿梭著出租車、外賣小哥和夜跑者。旁邊的巷子里，小販支起爐灶，為晚歸和早出者備一碗人間煙火。

　　這里不是成都玉林路，也不是杭州五柳巷，是凌晨四點的北京CBD。

　　2018年，李堯在北京國貿陪客戶。觥籌交錯到后半夜，出來時，他抬頭看了一眼國貿的寫字樓，竟然燈火通明，有種不真實的眩暈感。

　　李堯是一家稅務師事務所的老板。他的公司當時在東四環外的朝陽路上。站在辦公室里，他也經常抬頭，仰望CBD的繁華。

　　李堯主要客戶也都在國貿。那幾年公司客戶很多，發展也蒸蒸日上。在那年朝陽路寫字樓租約到期后，李堯當即決定：

　　把公司也搬到CBD。

　　北京CBD的甲級寫字樓，聚集了這個國家金字塔尖的企業。李堯把公司搬到國貿的2018年，這些企業們都值巔峰。整個北京寫字樓市場空置率只有：

　　7.6%。

　　一有租戶騰退，很快就會被消化。從事寫字樓租賃服務的朋友說，拋開重新裝修和搬遷，國貿、金融街、中關村等核心區域的寫字樓，幾乎不存在空置期。

　　望京的寫字樓也不愁招商，好的樓層還會出現買家競價。有的公司規模沒有那么大，但他會先租下一片場地，再慢慢招人，把工位填滿。

　　租金也居高不下。北京寫字樓平均租金報價當時為每月每平米427.5元——這是北京有統計以來最高的租金。

　　CBD更是金字塔尖的塔尖。當時中國樽還沒有建好，北京最高樓是國貿三期。每月每平米的最高租金是1500塊。

　　不過在金桐東路另一側，非甲級寫字樓價格要便宜一半。幾番權衡后，李堯把公司搬到這里。

　　本以為占了些便宜，準備在CBD大展宏圖，結果出道即巔峰——他踩在了最高點。

　　2019年開始，大量寫字樓新項目入市，北京寫字樓市場供應量迅速增加。

　　但此時，資本寒冬降臨。許多依賴融資的創業公司生存艱難，其中不乏獨角獸公司。

　　2019年，北京寫字樓市場開始出現退租潮。互聯網創業企業和小型金融公司還是租賃主力，但空置率，開始攀升至兩位數了。

　　然后就是新冠疫情爆發。

　　剛開始，這只是一個“黑天鵝”事件。疫情前期，以騰訊、字節跳動、華為、美團、阿里巴巴為代表的TMT企業還在擴張。一些央企、律所和券商也在擴租。

　　北京寫字樓需求還在井噴，空置率也回調了不少。但這只是曇花一現。

　　2022年，硅谷銀行暴雷的前幾天，有人在脈脈上描述，2022年中關村和望京兩個中國硅谷遭受的重創：

　　字節跳動集體撤離中關村，整合退租10萬平米；

　　愛奇藝搬出三萬平的鴻城拓展大廈；

　　美團在望京提前解約了櫻輝大廈和融信科技中心；

　　每日優鮮破產，望京萬科時代人去樓空......

　　“教育高地”和“創新高地”的中關村一下子冷清了許多。這里向來是北京空置率最低的區域。過往門庭若市，租金一直堅挺。

　　一位西二旗的園區開發商跟我說，他們項目在2021年落成后，無數互聯網公司拿著長約求租，甚至找政府協調。但從去年開始，很多互公司寧愿毀約損失押金，也要退租。

　　其他區域情況也一般。金融街最高檔的寫字樓英藍國際，租金從每天每平米28塊，降到了19塊。

　　曾經燈火通明的望京寫字樓，晚上9點以后亮燈少了很多。望京SOHO的空置率接近一半，租金從每天每平米7塊錢跌到了：

　　3塊5。

　　世邦魏理仕統計，今年第一季度，北京寫字樓市場的空置率為22%，約相當于2018年的3倍；平均租金為每月每平米283.3元，相比2018年，下降超過三成。

　　2023年8月，李堯的辦公室5年租期已滿。為了挽留他，業主拿出了最大的誠意：

　　降價30%。

　　疫情期間，業主已經給予李堯免租、降阻等一系列優惠。后來，甚至免費把他的辦公樓層升了一層，取“更上一層樓”的寓意。

　　按照業主最新的報價，他能享受的租金，幾乎相當于首次租賃時的一半。

　　前兩年，因業務收縮，李堯已大幅縮減了租賃面積，但他仍是這棟寫字樓里最優質的客戶：

　　因為很多租戶都堅持不到合約期限。

　　一家做建材生意的租戶，因為拖欠租金被趕走的，連辦公用品都沒來得及收拾。李堯進去看時，樣品散落一地：

　　綠植都臭了。

　　一街之隔的國貿三期，也走下神壇。如今的最高租金報價為每月每平米780塊，相比李堯剛搬進國貿時，接近“腰斬”。

　　盡管如此，李堯仍無心戀戰，他把公司搬到東五環外的一個園區里。

　　肉眼可見地，十幾萬個崗位從寫字樓被擠壓出來。

　　過去六個季度，阿里員工一共減少了4 萬人，相當于巔峰時期員工總數的六分之一；字節 2022 年員工人數達到了16 萬人，而到 2023 年底員工只剩下 11 萬人。

　　房地產行業可能更慘一些。有媒體統計，2022年，57家典型上市房企就裁掉了18.6萬人。到2023年，同比又減少了4.78萬。

　　近些年，由于需求不足，供應井噴，全國的寫字樓市場都過剩了。

　　一線城市還不算最嚴重的。有一家頭部房企做過統計，到去年底，重點二線城市的寫字樓空置率普遍在20%以上，重慶、沈陽等“重災區”空置率：

　　常年超過30%。

　　沈陽的太原街商圈，寫字樓空置率一度超過40%。重慶的一些寫字樓，租金已經降到地板價。有些私人業主的寫字樓，更是處于“給錢就租”的狀態，有租戶感慨：

　　一個月的物業費都比租金貴。

　　全國商辦市場容量已經連續六年下降。從2萬億降至1萬億了。一二線城市商辦類資產庫存周期達4-8年，三四線城市超過10年。

　　前幾天，李堯又回到北京CBD吃飯。他搬走后，原來的辦公場所空了5個多月，直到今年春節后，才招到新租戶。

　　當晚宴請結束，他提議去純K唱會歌，客戶說：

　　回去吧，都挺累了。

　　離開國貿回家的時候，晚上9點鐘，國貿一些大樓有點黑壓壓的，沒什么亮燈。