最近，關(guān)于樓市迎來拐點(diǎn)的話題頻頻上熱搜，無論是否為真，但確實(shí)對(duì)于拐點(diǎn)的討論升級(jí)了，非?；馃帷＿@也跟最近國(guó)家釋放的積極信號(hào)有很大關(guān)系，而且從政策層面也開始傳導(dǎo)到市場(chǎng)層面。

1、國(guó)家穩(wěn)房地產(chǎn)的決心和力度空前，不用再瞎猜想了！

5月23日中國(guó)新聞周刊發(fā)表文章《關(guān)于房地產(chǎn)的猜想可以告一段落了》，文章顯示，近三年時(shí)間，救市政策緩慢釋出，人們每每期待“大招”，卻屢次失望。直到5月，真正的救市大招來了，雖然實(shí)際效果仍待觀察，但是“大招”的意義首先在于向外界傳遞明確信號(hào)，即決策層決定全力將房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)拉回正常軌道。

430以及517政策，足以讓人們感受到這次不一般，除了重申新時(shí)代去庫(kù)存外，還有取消全國(guó)層面首套和二套房貸款利率政策下限，下調(diào)房貸首付比例首套房最低至15%，二套最低至25%。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。可以說是史上罕見的政策。

這對(duì)降低購(gòu)房門檻和降低購(gòu)房成本起到了重要作用，對(duì)市場(chǎng)信心起到一定的推動(dòng)作用。而更重要的在于，可以看出國(guó)家對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，力度和決心都是空前的。

其中，還有一個(gè)更大的招就是國(guó)家隊(duì)收房，建設(shè)成保障房。不僅減輕了市場(chǎng)壓力，讓開發(fā)商有更為充足的現(xiàn)金流，同時(shí)也增加了保障房供給。背后也暗含著一個(gè)深意，國(guó)家勢(shì)必要把房地產(chǎn)穩(wěn)住。

“大招”向外界展示的正是決策端的“底線”。關(guān)于決策層對(duì)于房地產(chǎn)態(tài)度的種種猜測(cè)可以告一段落了。房地產(chǎn)不穩(wěn)誓不罷休，就會(huì)陸陸續(xù)續(xù)有更大的招出臺(tái)。

2、穩(wěn)房地產(chǎn)政策見效，市場(chǎng)端逐步見底企穩(wěn)預(yù)期明顯。

517政策給全國(guó)劃出了指導(dǎo)性意見和綱領(lǐng)，剛剛過去的這一周，全國(guó)已經(jīng)在新的政策方針指引下，紛紛落地各種配套措施。從5月20日武漢率先執(zhí)行，到5月21日合肥、長(zhǎng)沙跟進(jìn)，再到5月22日西安、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)沙、昆明、南昌、福州等多城銀行確認(rèn)實(shí)施，執(zhí)行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越來越多。

目前來看，全國(guó)只有北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及少數(shù)二線城市還在執(zhí)行較高的房貸首付比例和房貸利率。雖然像北京這樣的城市不太可能有大幅放松，但是一定還會(huì)繼續(xù)優(yōu)化，繼續(xù)降低首付比例和利率，大概率會(huì)因區(qū)施策。

這次政策落地后，還是可以看到比較立竿見影的效果的，因?yàn)檫@些都直接影響到購(gòu)房者的成本和門檻問題。517新政后，深圳這一周掛牌價(jià)指數(shù)大漲了5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅接近2023年830新政后首個(gè)周末的2倍。

“517”樓市新政后首個(gè)周末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，基本達(dá)到了2024年小陽(yáng)春的熱度，此外部分新房項(xiàng)目成交也出現(xiàn)了升溫的現(xiàn)象。

這個(gè)周末數(shù)據(jù)還沒有出來，大概率有一個(gè)小幅的回暖，但不太可能有大幅的上漲。北京還需要更進(jìn)一步的配套政策落地，來刺激更多的剛需和改善需求釋放。

總之，國(guó)家層面對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度，讓很多人感覺到市場(chǎng)見底企穩(wěn)的日子不遠(yuǎn)了。

3、外資機(jī)構(gòu)集體看多中國(guó)房地產(chǎn)，最快2025年房?jī)r(jià)上漲？

外資機(jī)構(gòu)，又語(yǔ)出驚人，這跟之前，可以說180度大轉(zhuǎn)彎，在房地產(chǎn)利好各項(xiàng)政策出臺(tái)之際，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)的時(shí)候，匯豐銀行大膽預(yù)言，在2025年，最快的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)將會(huì)面臨供應(yīng)短缺的情況，屆時(shí)房地產(chǎn)庫(kù)存，將會(huì)降至14個(gè)月以下，歷史證明在這樣的情況下，房?jī)r(jià)90%情況下會(huì)上漲。

無獨(dú)有偶，摩根大通也表示，一些好的因素將作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入輕微擴(kuò)張階段，對(duì)于房地產(chǎn)還是相對(duì)樂觀的。2024年、2025年、2026年，無論是剛需還是改善的人口也將會(huì)有明顯的增長(zhǎng)，那么對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)起到一個(gè)重要的支撐作用。

上個(gè)月，瑞銀也做出了罕見的判斷，“在經(jīng)歷了三年的看跌之后，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的看法變得更加積極?！币坏┓?jī)r(jià)穩(wěn)定下來，被壓抑的需求會(huì)回歸。

多家外資機(jī)構(gòu)集體轉(zhuǎn)向看多中國(guó)房地產(chǎn)，其背后也是對(duì)國(guó)家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心的堅(jiān)定認(rèn)知。

4、樓市拐點(diǎn)來了嗎？業(yè)主和買房者心態(tài)發(fā)生改變！

業(yè)主心態(tài)變了，從之前下架房源到如今重新醞釀漲價(jià)，我們不評(píng)判他這么做到底對(duì)不對(duì)，但不少業(yè)主的態(tài)度確實(shí)變了。當(dāng)然是不是意味著房?jī)r(jià)要大漲了？我并不認(rèn)為，盡管最近大家信心起來了，尤其是一些業(yè)主心態(tài)發(fā)生了明顯變化。

一部分業(yè)主堅(jiān)定認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)好起來，房源漲價(jià)出售。一部分業(yè)主撤掉房源或者繼續(xù)掛著，但不著急賣了。

同時(shí)，也有部分買房人心理預(yù)期同樣在發(fā)生變化，但目前還是一小部分，從我們接觸到的朋友來看，他們?cè)趬嚎s自己的買房周期，希望盡快入手。

在我看來，一些老破小掛牌價(jià)上升更多是一種預(yù)期調(diào)整，而成交價(jià)上升還只是個(gè)例。未來不太可能允許大幅上升，而只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)的房子才具備條件。

新房也在偷偷降價(jià)，如果計(jì)劃今年打算買房，建議可以先整理下自己需求，可以去看房了，但不要急于買房。

總之，我想說，最近各種信號(hào)確實(shí)也在推動(dòng)著樓市拐點(diǎn)信號(hào)出現(xiàn)，但能不能持續(xù)，或者說即使業(yè)主信心足了，那么后續(xù)的購(gòu)房者是否真正能夠跟上來，這才是最重要的。哪怕大部分還是缺錢，但是至少一些有錢的觀望者正在考慮入手。他們會(huì)利用好這個(gè)買房時(shí)機(jī)。

市場(chǎng)確實(shí)有了好的轉(zhuǎn)機(jī)，但真正回暖談何容易？況且也不太可能全面回暖，分化回暖倒有可能。哪里的房子能買，哪里的房子不能買，都要擦亮眼睛。