既然政策都看短期，咱們就來看短期。

廣東19城昨天下午落地了“金融四支箭”救市政策，如我擔憂，也令人失望。廣深不在其列，自然京滬隨后也不在此列。我相信，下周的房地產股票會對此做出不良反應——再多的低線城市全面放寬，都抵不上這四大城市吼一嗓子。

前線的市場成交反饋更快，龍華一位操盤手跟我說：“客戶少了一半”；光明一位操盤手說：“掉一半都是少說，光明上周六一天少數40套，這周六加起來都沒有10套”……

上周的海報，今天全不見了。給你們10秒鐘快速回味一下，上周的今天，海報多么紅彤彤。

二手房也是一樣，中介小哥的反饋是：客戶一下子都涼了。政策變化太快，客戶根本反應不過來。上個周末，中原的數據是：新房成交上漲60%，二手成交上漲90%。相信這個周末，轉頭得掉50%，至少。

但這些你在公示數據上看不到，從公示數據看，5月前24日，新房備案1532套，二手過戶3170套，維持這個速率，全月新房大約在2000套左右，二手大約4100套，都要低于4月。

注意注意注意，這個5月，深圳是歷史上政策最猛的時期！5.6松限購、5.18下調公積金房貸利率。

政策落地，至少還能起個“逼定”的作用，以及給市場來個信心暖場，大家情緒上至少能夠振奮一下，覺得一線的房地產還是有希望的。一說你政策都不落地，心都涼了，買了的都要退。

藥效就管一個周。要我講，小心這個5月，數據死難堪。還有一個原因值得強調：這一次的政策，事前給的預期拉滿，不是專業人士，少有人認為它不在一線落地的。當時政策出臺時，并沒有在文本中釋放出一線和其他城市政策不同的暗示。這也是為什么一旦不落地，反差如此之大的緣故。

不少觀點在分析：為什么一線城市不落地這個政策，也講了不少看似成立的理由。但在我看來，本質上都在為政府緩頰。還是我先前的看法，這只說明了各地城市包括大城市，完全不掌握市場真實，也完全不了解購房者的變化，只是在那里虛構一個“臆想的世界”。

重申我們先前的看法：第一，這類政策是輔助作用，尤其是凡是加杠桿的政策，邊際效應有，但小。第二，事實已經證明，即便是政策全放開，房價都不具備持續反轉的動能，曇花一現不需擔心。

對第一點，我認為一線城市應該同步落地，因為這些政策可以釋放政府穩定房地產的堅定決心、堅強意志、堅實能力、堅貞斗志……同時，又能夠短期內提振購房者進場買房的意愿，促進房地產“去庫存”……此外，還不會造成房價漲……

前兩點好說，最后一點，不會造成一線房價漲，我們來從邏輯上和事實上論證之，小伙伴們也可以收藏下來，等等1-3個月再對照看看，誰的看法對。

邏輯上，低首付帶來的增量成交很少，低利率意義更大……些。而且，城市能級越低的城市，越對低首付無感，一線城市比其它城市更需要這個。

原因很簡單，一，現在人們不愿意加杠桿，不但是購房者不加杠桿，企業也不加，只有（也應該）政府加杠桿，而且是ZY政府加杠桿。人們不加杠桿，不是那么簡單的因為房價不漲了，周期、環境、政策……都讓人憂心忡忡。所以，這不是個短期有解的問題，只能是面對，慢慢走。二，大城市的房價貴，首付低了，貸款高了，違反了第一條。三，非一線城市，尤其是低線城市，購房人對房地產的認知、對貸款的理解、對風險的偏好，都跟高線城市相反，這不是今天，歷史上一直都這樣，他們不怎么貸款的，首付低不低不Care。一般來說，越小只的城市，一次性付款買房的越猛。你們去查查央行公布的各地杠桿率，就懂了。相形之下，低首付政策對高線城市更有用……一些（只是一些）。

我說地方城市根本不掌握市場和需求變化，也在此。

在事實上，政策全放開（不僅僅是低首付，而是其它也都放開）的市場效果，也已經有城市在反映了。香港。

我昨晚在視頻號里說了這個，大家認真去聽聽。

我們把香港視為和北上廣深一樣的城市，是我們唯一資金自由的金融中心，城市等級其實更高，而且這幾年又挖了10幾萬的油菜過去。2月底，香港撤辣。情況如何呢？

看看香港中原的研報：香港撤辣后，中原城市領先指數（CCL）五升五跌，最新報144點，創下9周新低，逼近撤辣前的143.02點低位。而且，由于新盤繼續劈價搶客，中原預料CCL將跌穿143點，6月底下探140點，故整個上半年樓價跌5%。

說明了什么？

說明撤辣效應已經消失了，管了一個月。和我先前的判斷一樣《》，政策干不過息口，干不過周期，干不過規律。

香港全放開都如此，四大一線城市（尤其是廣州）哪個具備香港的吸金能力？（即便是今日，香港在國內城市間的相對地位反而是在上升）。因為擔心一線反頭上漲而堅持不出政策，既不符合需求邏輯也不符合市場事實，而只是一種臆想，根本意識不到如今的市場正在發生的劇烈變化。

政策不斷的不及預期，它產生的結果唯一只能是：不斷的強化市場和購房人之間的負循環。政策不及預期——購房人認為會有更多政策，繼續等待觀望——市場成交短暫反彈后進一步下滑——政策繼續出臺，繼續不及預期——購房人繼續等待觀望……

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