高盛的預測，其實出來已經有一段時間了，但是我沒有關注。我沒關注的理由很簡單，就是老外不會對中國的制度研究的多么深刻。但是昨天呢，有一個體制內的朋友跟我說，他也在等著看這個結果，我說你相信這個預測會成為現實嗎？他說感覺是不太可信，但是仍然在等著看。趁著現在還沒到六月，我來說兩句。

1。純經濟模型不太可行

高盛的預測一貫都被人們認為是比較準的預測，他對中國的經濟判斷，卻不能說多客觀。因為高盛基于的思想就是純經濟學的思想，但是在中國而言，政治經濟學才有更高的地位。經濟學這東西本來就是人為創造出來的，屬于那種世界上并沒有經濟學，說的人多了，也便出現了經濟學。所以你要說這個東西有多客觀，就不太好說。但是有一個東西肯定是客觀的，那就是我們說的事物發展的規律，或者是叫科學發展觀。就是什么東西，它都是在發展過程中的，并且它的發展規律是不以人的主觀因素作為轉移的。

有人可能覺得你從經濟扯到了哲學有什么意義。那我再問一個問題，經濟本身又有什么意義呢？經濟本身，它就是一種供需平衡，是商品和貨幣的流通。當沒有這種流通的時候，當財富集中在少數人手中的時候，那就形成了一個資本主義社會，資本主義社會的本質就是將利益最大化，將財富集中化，錢生錢比人生錢更容易。但是集中到一定程度，那么錢就不會在社會上流通了，不流通的錢，那就失去了錢本身的意義。說一個極端的情況，如果社會上 所有的財富都集中在國王手里，社會上的其他人都還用貝殼交易，或者以物換物，那么國王手里的金子再多也就只是金子而已，社會不會進步，人民生活不會因為國王手里的金子特別多而提升。如果國王手里不是金子是貨幣呢，那就是一堆廢紙。

有時候我覺得經濟學就是拿來騙人的，因為每次西方資本主義國家面臨經濟危機，最終的解決方案也仍然是政治。是有那種可以力挽狂瀾的人物，來通過一系列的政策將經濟拉回到他應當的位置之上。

2。每個國家房價起伏都有特點

然后我們再來看一下房價問題，高盛做的所有的研究，其實基于美國和日本經濟模型的居多，少數也會站在歐洲經濟模型的基礎上來對中國的情況進行模擬。我之所以之前沒有說這個問題，主要是因為他的一些預測確實和中國的發展可能會有殊途同歸的情況。比如說他之前說中國的房價將會繼續降低40%，我算了一下，以石家莊的房價為例，如果當年二環的價格在2017年是兩萬，現在是一萬，再下降40%，大概就是6000。有人覺得可能降不了這么多，但是我覺得即使到不了，7000還是有可能的。事實上，如果當年兩萬，現在7000的話，那差不多就是1/3，你們有沒有記得日本房價崩盤的時候，它的房價就是1/3。

所以你很難說中國是在走美國或日本的老路，還是所有的情況和數據最后都殊途同歸。

我并不是說不能判斷中國是否是在跟著美日的后面走，國家制度不一樣，政策不一樣，市場不一樣，所以老路肯定不是。但是得到的這個數據相似，或者應該理解為，不同社會制度之下，房價泡沫所帶來的影響相似。如果我們拆成一個微觀的環境，不去考慮宏觀的國家制度或者是經濟政策，單純來看房價泡沫這個問題，那可能房價泡沫從形成到崩盤本身就意味著價值和價格的回歸，那么這個回歸可能就是1/3，也許這才是事物發展應該具有的規律表達。

美國2008年經濟危機的情況有目共睹，我們來說一個離自己更近的小國日本，日本的崩盤出現在1991年，它的房價飛升出現在1987年，很巧的是，當年的崩盤是跌到了1/3，而1987年之后的房價飆升也剛好飆升了三倍，當然這種上升也是一個過程，并不是一蹴而就的。再想想我國，房價飆升是從2016年到2017年，基本上也是三倍。也許資本涌入房地產市場，他就只能把房地產的價格推升三倍，這就是一個客觀規律，改變不了。然后就是，混江湖總是要還的，所以曾經膨脹了三倍的房價，過幾年必然要回到原來的水平，那就是崩到1/3。

但是這不是重點，重點是從一個高價位崩到1/3，用了多長時間。我去考察了一下日本的數據，從91年開始跌，當年跌了70%，也就是說日本在一年就完成了整個崩盤過程，那么，漲價的核心時間段是在89年到90年期間，也就是說，長的時候挺快，當然之前也會有一個比較緩慢的增長期——這和中國差不多。尤其需要關注1990年，日本房價翻倍上升，速度為100%，我們再來看看中國，漲房價是2016到2017，降房價其實是從2019年開始，一直到現在。2024年仍然沒有結束，也就是說，日本用了一年時間就完成了跌盤，中國用了超過五年的時間。所以人們總說經濟軟著陸到底是什么意思，就是這個意思，房價的崩潰也好，經濟增長速度的下行也好，都是一種平穩的，有一個過程的過渡。有人可能覺得有這個過渡又有什么用呢？有這個過渡，它也是會下降的。但是有這個過渡，就為我們贏得了更多的時間，在這個時間里面可以積極的去發展其他的事情，中國的飛機大炮，遍布國外大街小巷里的飲料和那么多的中國制造，都不是一朝一夕產生的，軟著陸就是給這些可能名不見經傳的小市場贏得發展的機會。

再說一個細節問題，就是房價上升所帶來的財富去了哪里。在美國日本這樣的資本主義國家，這些財富無疑是到了資產階級的手中，但是在中國，這筆財富用來展開更廣泛的社會建設，當然可能有些貪腐問題無法避免，但是它的根本性質決定了這筆財富是要建設社會。所以我們看到房價上升的這些年，其實社會上的福利是大踏步進步的，公務員總量也在飛速上升，維持社會職能的這些機構服務質量和服務效率也會在增加，或者現在人們還會覺得有些事情辦起來很難，但是如果你往后退上十年，你會發現更難。

3。房價的終點是供需

聊完房價的本質以后，我們再來轉回頭來看高盛的預測。高盛預測，完全是基于美日經濟發展歷史數據，他將房價上升和下降與一個國家的經濟情況和政策綁定起來，也就是說，當人們有錢的時候，就會購買房子，沒錢的時候，就會不購買或者是賣掉房子。

在這個話題之下，我說兩個方面，第一個就是文化認知方面，第二個就是供需。

我不知道大家有沒有記得大空頭這本書，作為一個具有紀實色彩的小說，大空頭將美國的經濟危機解釋的算是比較清晰。這里面有有一個關于房價認知的情節，我記得里面說美國人會衡量租房和買房的價格對比，他認為，如果20年房租大于買房價格的話，那么就應該買房，反之就應該賣房，或者說應該租房住。當然，這種描述也相對來說比較粗暴，因為我們都知道美國的房產價格，不僅僅是房產的價格，它還包括一個非常可觀的房產稅的問題，但是這個情節同樣也反映了美國人和中國人在對于房產方面的不同認知方式。

美國人對待房產完全就是一個資產，但是中國人對于房產的認知是一個家，所以中國人才會對買方如此有執念。中國人認為，有了自己的房子才算是有一個家，有一個可以安身立命的根本。所以相對比來說，在買房這件事情上，美國人表現出來的更像一個經濟人。

然后再說供需問題。

實際上，所有的市場最終都會回到供需這個規則上來，即便是資本主義國家也是一樣。如果美國或者日本的房價一直漲，那么他們就會像歷史那樣崩盤，和崩盤一同發生的是社會財富快速的聚集到資本階級的手中，這個時候，房地產的泡沫就破滅了。但是人們對住房總是有需求的，跟下來的發展，買房的人會很謹慎很理智的消費，既往的那種泡沫，就不會再發生。泡沫可能會出現在任何地方，從郁金香種球一直到房產，每一次泡沫在資本主義國家都是將財富快速集中到少數當權者手中的過程，但是在這之后呢，就會重新尋求供求的平衡點。之后不會再有人瘋狂的尋找黑郁金香，也不會有人斥巨資去買一個可能并住不著的郊區別墅。

在中國這種情況有所不同，房住不炒這個概念出現在2016年年底，當時中國可以說對于未來房價泡沫的這個問題心知肚明，沒有及時叫停，可能有很多原因，有可能是從高層到基層之間無法以那么快的速度展開行動，也有可能是因為社會環境中確實存在比較強烈的購房需求，除此以外，也有可能，確實是中國需要將社會財富集中到政府的手中展開利用，造福社會。

所以在現在的中國，房地產將來必然是要走供需這個總道路，而這個道路的一個重要特征，就是中國房地產的供應遠大于需求。所以從一個比較長遠的角度來看，就是未來房價一定會與經濟發展相適配，也就是說，房價會保持在一個人民能夠接受的范圍內，這一點其實是外國資本所不能理解的。

4。這個世界仍然是資本主義和社會主義的爭斗

有的時候我覺得資本是一個挺奇怪的東西。就比如說金融，金融的根基是經濟，金融可以說是經濟的一種數字體現。對應的調整金融就可以實現對于經濟的影響，這應該算是一種杠桿，就如同我們現在的房地產市場一樣，國家一次又一次降低利率，就是要從金融的角度不斷調整房地產具體環境中的經濟表現。但是如果只看金融不看經濟，不看政治，不看社會，那就有可能會出現錯誤的解讀。比如說之前美國的經濟危機，在經濟危機發生之前，它的金融數據一直都是良好的，如果我們從金融數據去考察一個社會的經濟發展的話，那么這個時候美國的經濟發展是不存在問題的。但實際上，它的經濟發展存在大問題，所以一朝崩盤會帶來整個社會的動蕩。

高盛對于中國社會也好，對于中國經濟也好，對于中國房地產也好，其所產生的判斷很難做到特別準確，就是因為他過于關注金融，如果用美國和日本以前走過的道路，以前呈現出來的那些歷史數據來套中國現在的經濟發展的話，那么，毋庸置疑，在今年房地產是真有可能會出現價格上升的，至于它會不會出現在六月，我不太好確定。

房產的跌落在日本用了一年，在美國更是在一夕之間，但是在中國房價的跌落長達五六年，甚至到現在還沒有到底，還在慢慢的跌落過程中。中國對于經濟調控的軟著陸成績可謂有目共睹，在這種情況下，高盛能夠做出中國房價將會上升的預判，其依據主要就是中國的經濟正在復蘇。

最近的幾年，中國的軍事發展飛速，中東和解為中國營造了一個更為廣闊的市場環境，俄羅斯和烏克蘭打仗空出來的俄羅斯市場更是直接進了中糧的口袋，這些都給中國帶來大量的財富，如果單純假設人們有錢就會去買房，沒錢就不會買房的話，那么高盛的這個預測大概率會成為現實。但是前面已經分析過，中國的房地產市場正在回歸供求正軌，并且，相關政策也在支持這種供求平衡的回歸，雖然有刺激，但只是為了讓房地產能夠實現軟著陸，不會造成整個社會的恐慌。在這樣的情況下，還預測六月份中國房地產市場會有大幅度的價格上升，無疑并不理智。

所以，中國不是美國也不是日本 ，中國也不是資本主義國家。中國房地產業，歡迎外資過來投資，當然現在也確實有很多外資過來買入中國的寫字樓，甚至于還有一些資本會介入住宅市場，但想要做空的話……我想想，上次是誰想要挽救恒大來著。中國不介意他繼續買入恒大，整個恒大賣給他都可以。

至于未來，資本的目標永遠是把更多資本集中的資本家的手里，而中國的目標則是讓每個人都過得更好一些，是要讓資本在社會范圍內合理分配。至于更遠的未來，資本的目標是要將整個世界的財富集中在資本家的手里，而中國的目標，是要讓更多的地區，變成像中國一樣的地方。

目標不一樣，預測的結果必然不會一樣，但是從微觀上看，泡沫本質如此，表現相似，又有什么不可能的呢。

總結一句話，高盛說房價會上升，意思就是，中國經濟發展指日可待。大家加油擼毛爺爺。