納稅人報(bào)記者 弓盛舟

近日，江蘇省鹽城市群眾張玉明向媒體公開舉報(bào)鹽城海瀛控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：海瀛集團(tuán)）前董事長(zhǎng)周某冬及相關(guān)負(fù)責(zé)人，將價(jià)值30多億元的蘭州豐泉環(huán)保電力有限公司（以下簡(jiǎn)稱：蘭州豐泉）、咸寧中德環(huán)保電力有限公司（以下簡(jiǎn)稱：咸寧中德）等5家優(yōu)質(zhì)垃圾發(fā)電項(xiàng)目的控股股權(quán)，在沒有公示公告和部分職工反對(duì)的情況下，跟揚(yáng)中新天地地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行置換，被指暗箱操作，或已造成國(guó)有資產(chǎn)重大流失……

置換地產(chǎn)評(píng)估價(jià)虛高疑有暗幕

張玉明舉報(bào)稱，揚(yáng)中新天地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交價(jià)嚴(yán)重虛高。張玉明提供了鎮(zhèn)江恒信土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的《評(píng)估報(bào)告》（鎮(zhèn)恒評(píng)報(bào)字〔2021〕第024號(hào)）顯示，該地產(chǎn)項(xiàng)目涉住宅572套，建筑面積合計(jì)66969.05㎡，參考原銷售均價(jià)11023.79元；公寓89套，建筑面積合計(jì)6623.39㎡，參考銷售均價(jià)7096.06元；商鋪974套，建筑面積合計(jì)145047.71㎡，評(píng)估均價(jià)17925.13649元；地下停車位1777席（注：沒有參照物，未予統(tǒng)計(jì)）。評(píng)估價(jià)合計(jì)為3134459200.00元。

揚(yáng)中新天地銷售海報(bào)（受訪者提供）

為證明該地產(chǎn)評(píng)估價(jià)虛高，張玉明提供了一份2020年（備注顯示：至2020年底有效）新天地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方（開發(fā)商自營(yíng)期間）發(fā)布的銷售海報(bào)。海報(bào)顯示，住宅掛牌價(jià)（促銷價(jià)）是7488元/㎡，該項(xiàng)目原銷售人員則稱，實(shí)際成交在原有價(jià)格上會(huì)有8%左右的優(yōu)惠。

“以住宅為例，海瀛集團(tuán)原董事長(zhǎng)周某冬自己找的第三方公司盡調(diào)價(jià)格為9600元/㎡，并建議下浮。不過，2021年實(shí)際置換時(shí)，評(píng)估均價(jià)每平方米卻是10800多元，評(píng)估依據(jù)是開發(fā)商前期市場(chǎng)銷售3號(hào)樓均價(jià)11201.98元/㎡，8號(hào)樓銷售均價(jià)11023.79元/㎡（其交易時(shí)間和支付證據(jù)不清晰）。實(shí)際成交價(jià)每平方米也是10800多元。這樣的置換讓人看不懂。”張玉明說。

“商鋪的評(píng)估價(jià)也是參考的已簽約未支付的一層底商（內(nèi)圈），16個(gè)商鋪面積793.08平方米，總價(jià)23975711元，有合同但沒有實(shí)際支付貨幣，該銷售合同均價(jià)達(dá)30231.138元/㎡。至于住宅是否跟該商鋪一樣為虛假銷售，疑點(diǎn)很大。”張玉明補(bǔ)充說。

據(jù)記者了解，開發(fā)商前期住宅銷售價(jià)格每平方米達(dá)到11000多元，跟多位前銷售人員陳述的價(jià)差較大，且數(shù)量上也有出入。

新天地地產(chǎn)原銷售人員稱，“這里是老城區(qū)，住宅價(jià)格一般沒有新城區(qū)高。離本項(xiàng)目不到500米處，同期開發(fā)的小區(qū)房?jī)r(jià)差不多在7000元左右，人家是純住宅小區(qū)，環(huán)境比這好多了，我們的項(xiàng)目確實(shí)沒有競(jìng)爭(zhēng)力，所以我們?cè)谶@干銷售也沒掙到什么錢。”

安居客信息，2022年揚(yáng)中市老城區(qū)新盤房?jī)r(jià)每平方米一般在6500元至8200元，新城區(qū)房?jī)r(jià)每平方米7800元至10600元。

記者以買房的身份讓中介（原新天地地產(chǎn)銷售人員，現(xiàn)自己開中介公司）帶著看房。該中介介紹，“天璽1號(hào)（指新天地5層以上住宅部分）房?jī)r(jià)13樓8000元/㎡，30樓7800元/㎡，也就是當(dāng)初拿的價(jià)格現(xiàn)在賣出。當(dāng)時(shí)全款買房打9.3折。2021年12月19日賣的住宅9000元/㎡。特價(jià)房及公寓樓，70多平方米的，6000—7000元每平方米。2021年住宅價(jià)格頂樓打9折。2022年有一套7400元/㎡。”

中介介紹的三套住宅房源都是安置房，記者試圖讓中介介紹一套市場(chǎng)銷售房，中介未置可否。

揚(yáng)中新天地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目困境

資料顯示，揚(yáng)中市是省轄縣級(jí)市，由鎮(zhèn)江市代管，位于鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)圌山東側(cè)的揚(yáng)子江中，別名海豚島、太平洲、江洲、揚(yáng)中島，總面積332平方千米，陸地面積228平方千米，常住人口31.61萬人。據(jù)介紹，揚(yáng)中市現(xiàn)有吾悅廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)等8座以上大型商業(yè)綜合體，營(yíng)業(yè)面積超200萬平方米，商業(yè)綜合體處于超飽和狀態(tài)。

海瀛集團(tuán)（東亭環(huán)保）股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（受訪者提供）

一位新天地商業(yè)拆遷安置戶介紹說，揚(yáng)中雖然戶籍人口31萬人，實(shí)際居住人口不足20萬人。因?yàn)閾P(yáng)中是一個(gè)江中孤島，交通不便，10多年前沒有建橋的時(shí)候都是靠渡船出行，所以很多人都在外面經(jīng)商或者打工，出去讀書的年輕人回來工作安家落戶的更為稀少。

“揚(yáng)中新天地商業(yè)綜合體是揚(yáng)中金源博大置業(yè)有限責(zé)任公司于2015年開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，占地面積大概80多畝，建筑面積30萬平方米左右，位于揚(yáng)中市揚(yáng)子中路與前進(jìn)北路交叉口。該項(xiàng)目于2017年7月建成，同期推向市場(chǎng)。不過我們2021年11月才拿到房。”一位孟姓拆遷安置戶稱。

據(jù)曾經(jīng)在新天地商業(yè)項(xiàng)目租售中心工作過的員工透露，該商業(yè)地產(chǎn)除了拆遷戶、建筑商的工抵房及債抵房，剩下的基本零銷售、零招商狀態(tài)。

記者發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)中市商務(wù)局曾于2022年6月22日在揚(yáng)中市政府網(wǎng)回復(fù)網(wǎng)友關(guān)切：“揚(yáng)中金源新天地購(gòu)物中心C、D區(qū)域地面1—4樓由于公共區(qū)域裝修消防不達(dá)標(biāo)，暫時(shí)不能確定具體開業(yè)時(shí)間。具體開業(yè)時(shí)間詳詢新天地購(gòu)物中心商管公司。”商務(wù)局的回復(fù)與張玉明反映的情況契合。

多套房無法過戶成問題房

張玉明說：“新天地商業(yè)區(qū)域50%資產(chǎn)無法辦理過戶手續(xù)，成為問題房，海瀛集團(tuán)（東亭環(huán)保）成了冤大頭。該地產(chǎn)項(xiàng)目572套住宅僅1套完成過戶，89套公寓有72套過戶，商鋪974套只有一半過戶。C/D兩個(gè)區(qū)域（占總商鋪面積50%）因消防不過關(guān)，不具備過戶條件。就是這樣的資產(chǎn)，評(píng)估價(jià)居然達(dá)到31億多元，最終成交價(jià)也是31億多元，整體打包享受不到一分錢的優(yōu)惠，讓人摸不著頭腦。海瀛集團(tuán)目前仍要繼續(xù)追加投入，卻不敢降價(jià)出售，如果降價(jià)銷售就得爆雷，會(huì)扯出一串人。”

記者以投資商的身份，與海瀛集團(tuán)（東亭環(huán)保）揚(yáng)中新天地項(xiàng)目部的運(yùn)營(yíng)招商人員進(jìn)行了交流。

新天地項(xiàng)目招商人員介紹說，“該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是海瀛集團(tuán)旗下的幾個(gè)垃圾發(fā)電廠置換過來的。31億的國(guó)有資產(chǎn)處于閑置（福建還有3套別墅），現(xiàn)在賣又賣不掉，招商也招不來，把人急死了。”

揚(yáng)中新天地地產(chǎn)過戶統(tǒng)計(jì)表（受訪者提供）

“揚(yáng)中是個(gè)小縣城，人口也分散不集中，好位置的商鋪被拆遷安置戶選了。不過，該地產(chǎn)開發(fā)七八年了，消防一直不過關(guān)，商業(yè)綜合體難搞，房地產(chǎn)不行。這塊地產(chǎn)是我們國(guó)企弄過來的，是開發(fā)商（就）要跳樓了。”新天地招商人員解釋說。

該工作人員強(qiáng)調(diào)，揚(yáng)中不比鹽城，說是30萬人口，實(shí)際也就20萬人左右。“老百姓買（房）都會(huì)打折，而該地產(chǎn)項(xiàng)目置換是評(píng)估價(jià)成交，沒有打折。（這個(gè)置換交易）要是上面查起來，肯定要出大問題。”

某上市公司盡職調(diào)查數(shù)據(jù)匯總表（受訪者提供）

據(jù)記者了解，置換該地產(chǎn)的一方——海瀛集團(tuán)（東亭環(huán)保）原來控股的5家垃圾發(fā)電廠卻是另一番景象：北京某上市公司（A股和港股分別上市）2023年啟動(dòng)收購(gòu)海瀛集團(tuán)曾控股的這五家垃圾發(fā)電廠程序。該上市公司啟動(dòng)收購(gòu)時(shí)，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查顯示，海瀛集團(tuán)（東亭環(huán)保）原控股的五家垃圾發(fā)電廠2021年總資產(chǎn)30.872755億元，營(yíng)業(yè)收入4.446919億元，凈利潤(rùn)1.526084億元。

周某冬任職海瀛集團(tuán)疑為量身定做

海瀛集團(tuán)官網(wǎng)顯示，該公司成立于2012年，鹽城海瀛產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司為唯一股東的國(guó)有獨(dú)資公司，注冊(cè)資本50億元。主要負(fù)責(zé)鹽城市城東、城北片區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)（亭湖區(qū)轄區(qū)內(nèi)），政府授權(quán)的城市基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理，政府授權(quán)的國(guó)有資產(chǎn)和國(guó)有股權(quán)的經(jīng)營(yíng)、管理、資本運(yùn)作，政府委托的城市經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理，保障性住房開發(fā)服務(wù)等工作。

張玉明介紹，海瀛集團(tuán)雖是市屬企業(yè)，實(shí)際由鹽城市亭湖區(qū)政府管轄，主要管理人員都是區(qū)政府指派。2019年11月份，亭湖區(qū)政府辦副主任周某冬帶著4人（自稱5人工作小組）入駐海瀛集團(tuán)，擠走中瀛、潔瀛環(huán)保科技（即五家垃圾發(fā)電廠控股公司）經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。入駐不到一個(gè)月的2019年12月5日，周某冬即成立自任董事長(zhǎng)的“江蘇東亭環(huán)保科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱：東亭環(huán)保）”，單獨(dú)將五家垃圾發(fā)電廠控制權(quán)從海瀛集團(tuán)摘出來，由東亭環(huán)保獨(dú)立管理。2021年8月，周某冬兼任海瀛集團(tuán)董事長(zhǎng)，直至2022年8月調(diào)離。

多份會(huì)議紀(jì)要記載，2019年12月24日的會(huì)議紀(jì)要重點(diǎn)是將中德（中國(guó)）環(huán)保有限公司等公司（5家垃圾發(fā)電廠股東）跟海瀛集團(tuán)的股權(quán)分割及具體核對(duì)結(jié)算提上工作日程；2020年1月13日，會(huì)議紀(jì)要批評(píng)審計(jì)公司對(duì)接審計(jì)緩慢，要求加快進(jìn)度；2020年10月10日會(huì)議紀(jì)要強(qiáng)調(diào)加快啟動(dòng)蘭州豐泉、咸寧中德等5家垃圾發(fā)電項(xiàng)目的控股股權(quán)跟揚(yáng)中新天地商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行置換。2021年12月29日，正式簽定三方股權(quán)置換成交合同。

消息顯示，在揚(yáng)中新天地商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)還沒有移交完成的2022年8月，周某冬即被調(diào)往亭湖區(qū)便倉(cāng)鎮(zhèn)擔(dān)任黨委書記。2024年3月29日，周某冬被任命為亭湖區(qū)教育局局長(zhǎng)。

蹊蹺的是，2020年6月17日的《文件閱辦卡》，確定核準(zhǔn)的“關(guān)于海瀛將潔瀛、中瀛債權(quán)劃轉(zhuǎn)給東亭公司及部分債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的報(bào)告”，疑似是補(bǔ)辦的《閱辦卡》，因海瀛、潔瀛、中瀛跟東亭環(huán)保四方債權(quán)劃轉(zhuǎn)協(xié)議簽訂時(shí)間是2019年12月31日，也就是東亭環(huán)保成立的25天后。

海瀛公司內(nèi)部閱辦卡（受訪者提供）

“海瀛集團(tuán)是政府融投資平臺(tái)公司，涉及重大交易、投資等需履行公示公告程序。為了避開公示公告程序，周某冬于2019年12月5日即成立自任董事長(zhǎng)的‘東亭環(huán)保’。12月31日，海瀛公司向鹽城市環(huán)保科技園管委會(huì)遞交了《關(guān)于將江蘇潔瀛環(huán)保科技有限公司、江蘇中瀛環(huán)保科技有限公司債權(quán)劃轉(zhuǎn)給江蘇東亭環(huán)保科技有限公司及部分債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的報(bào)告》（鹽海瀛發(fā)〔2020〕53號(hào)）。在管委會(huì)沒有會(huì)辦精神、區(qū)委區(qū)政府沒有批復(fù)的情況下，同日簽訂了四方《協(xié)議書》，將海瀛集團(tuán)子公司擁有的蘭州豐泉、咸寧中德等5家垃圾發(fā)電項(xiàng)目的控股股權(quán)劃轉(zhuǎn)給其兼任董事長(zhǎng)的東亭環(huán)保，為之后東亭環(huán)保、中德公司與揚(yáng)中金源博大置業(yè)有限責(zé)任公司簽訂三方股權(quán)置換協(xié)議打開方便之門。”張玉明說。

一位不愿具名的海瀛集團(tuán)員工表示，“周某冬到海瀛集團(tuán)兩年左右的時(shí)間里，好像就做了一件事——拿5家優(yōu)質(zhì)垃圾發(fā)電廠置換揚(yáng)中新天地商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)不良資產(chǎn)。”

“周某冬角色身份的轉(zhuǎn)換，有理由懷疑為量身定做。”張玉明質(zhì)疑道。

據(jù)了解，舉報(bào)人張玉明哥哥張曙光是海瀛集團(tuán)前董事長(zhǎng)、創(chuàng)始人。

針對(duì)該置換交易引發(fā)的公開舉報(bào)，5月22日記者致電海瀛集團(tuán)現(xiàn)任負(fù)責(zé)人劉某某和前任董事長(zhǎng)周某冬。劉某某表示自己是后來的，不了解情況，待向上級(jí)匯報(bào)批準(zhǔn)后才能作答；記者多次撥打周某冬電話均無人接聽，發(fā)送采訪短信截至發(fā)稿亦無回音。

編 輯：吳江波 孫柱國(guó)

來源：納稅人報(bào)頭條號(hào)