尋尋覓覓，冷冷清清，凄凄慘慘戚戚。

最近北京的土拍市場異常冷清，4月份只拍了房山一塊地，而5月份又是只有石景山一塊地成為獨苗。

剛剛，石景山首鋼園東南區(qū)打包地塊有了結果：

首鋼園東南區(qū)830、831住宅用地，763住宅混合公建用地，被中海以57.5億元底價拿下，指導價定在7.68萬/平。

首鋼園東南區(qū)地塊環(huán)線位置

為什么包哥說是打包地塊？

因為挨著的830、831兩塊宅地和763混合用地的直線距離有1.5公里，雖同屬首鋼園東南區(qū)，但763更靠近配套相對成熟的古城，而830、831地塊則屬于首鋼園東南區(qū)的最南邊，更靠近永定河森林公園。

首鋼園東南區(qū)地塊具體位置

關于這一個大區(qū)域的3塊地，你有啥想知道的？先加包哥微信，因為有很多信息啊，不能明面兒上說，咱私下聊去。

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1

咱先來看看地塊的規(guī)劃數(shù)據(jù)信息。

3塊地的建設要求中都有不同程度的配建，不過規(guī)模都不大，對于中海來說，基本上就是小菜一碟。

其中配建面積最大的是763住宅混合公建用地，這塊地要求配建一個10000平米的社區(qū)商業(yè)，1000平米的室內體育設施，1000平米的社區(qū)文化設施，400平米的通信機房等一共12475平米的配建。

包哥大概算了一下，763地塊除去公建外，住宅部分的建筑面積超過了10萬平，著實不小。

再就是，這塊地的容積率不小，已經到3.2了。

首鋼園東南區(qū)地塊具體規(guī)劃數(shù)據(jù)

還有830、831地塊的容積率低一點，2.8，也都有一兩千平米的配建，其中830地塊需要配建一個1000平米的菜市場。

這兩個地塊面積都不算大，但優(yōu)點是緊挨著，中間只隔著一條馬路，而且各項建筑要求都一樣，不知道中海會不會把兩塊地合在一起開發(fā)。

雖然配建稍多，但像社區(qū)商業(yè)、菜市場、室內體育設施這些都是可以服務于將來的業(yè)主的，也算是：好事兒一樁。

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2

咱再來看看地塊周邊。

首鋼園東南區(qū)這個板塊，伴隨首鋼園的崛起，這幾年也在慢慢發(fā)展，一些樓盤的陸續(xù)交付也讓城市界面變得好起來。

首鋼園東南區(qū)地塊周邊配套

763地塊，距離生活配套更成熟的古城板塊更近，到1號線古城站的直線距離也才400米，距離中海去年石景山神盤長安譽也才不到1000米。

830、831地塊周邊也都是中海和首鋼聯(lián)合打造的兄弟盤，長安云錦、長安云尚、天璽等項目都陸續(xù)交付。

這個區(qū)域還有個利好，就是兩條地鐵線規(guī)劃的落地。

1號線支線體育場南街站已經處于在建階段，預計2027年建成通車，距離831地塊直線距離700米左右。

而且體育場南街還是1號線支線和11號線二期的交匯站，而11號線二期規(guī)劃通車時間定在了2029年。

11號線二期在這個區(qū)域還有1站，衙門口西站，這一站距離763地塊和830地塊的直線距離都在600米左右。

也就是說未來，無論是763地塊，還是830、831地塊，將來都是雙地鐵盤。

還有就是830、831地塊所在的區(qū)域，南邊不到100米就是京昆高速，東邊直線1公里就是西五環(huán)主路，交通確實很方便，但距離主路太近，未來肯定會有噪音影響。

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3

咱最后看看周邊新房二手房。

中海這次763、830、831地塊的指導價都定在7.68萬/平。

中海新地塊周邊部分新房、二手房分布

830、831所在的板塊 ，“貼身肉搏”的新房項目還有中海云庭和長安潤璟。

中海云庭的網簽均價在7萬/平，長安潤璟的網簽均價大概在7.1萬/平。

地塊東側500米左右的融景城，2011年的房子，掛牌均價在6.2萬/平左右。

因為區(qū)域內大部分都是近兩年才新交房的項目，所以暫時沒有太多的二手房數(shù)據(jù)參考。

此外，地塊東南側五環(huán)里的衙門口，也有中海的兩個新盤在賣，學仕里和學府里的網簽均價都在7.5萬/平左右。長安悅璽網簽均價高點，在7.8萬/平左右。

再就是中海763地塊所在的區(qū)域，距離古城和首鋼園板塊更近。

763地塊旁邊的長安九里和中海天鉆都是前兩年才交付的次新盤，目前為數(shù)不多的掛牌房源中，中海天鉆的掛牌均價達到8.3萬/平，而長安九里東區(qū)的掛牌均價則高達8.7萬/平。

此外，763地塊再往北的古城區(qū)域，中海長安譽的網簽均價7.6萬/平，首鋼園的元璽和中海寰宇天下天鏡的網簽均價都在7.5萬/平左右。

整體來說，中海拿下的首鋼園東南區(qū)這3塊地，包哥更看好靠近古城和首鋼園板塊的763地塊。

關于今天的石景山地塊，包括石景山的眾多新盤情況，你還有什么想問的，趕緊加包哥微信，包哥拉你進群，咱們一塊說點不能說的。

整個4、5月份，北京的土拍市場都異常冷清，但包哥預計6月份將進入一個土拍活躍期，因為大熱的朝陽酒仙橋地塊、十八里店地塊，還有海淀永豐南地塊，按計劃都將在6月拍出，到時候包哥也會持續(xù)關注。

規(guī)自委官宣北京待拍地塊信息

以上。

個人觀點 僅供參考