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517房地產(chǎn)新舉措推出的這幾天，網(wǎng)上又開始沸騰了，自媒體的看多已成為主流輿論，主要理由是政策大轉(zhuǎn)向，上面會一直救到大家相信為止。

這樣的輿論是好事，是有利于增加買盤和房地產(chǎn)軟著陸的。

但是否是真的政策大轉(zhuǎn)向，對此我是保持懷疑態(tài)度的。

我認為依然有兩種可能性，一種是操盤手真心想把樓市拉起來；另一種則是托市，是為了讓樓市不要跌太快，不要引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

我在5月18日的公眾號推文里，曾提到過一個判斷標(biāo)準(zhǔn)。

那么截止到今天周三，京滬沒有任何跟進，包括深圳都沒有跟進，那么基本上可以判斷，依然是托市方向了。

因為要拉樓市，最簡單就是拉京滬，樓市要起來，從來都是一線帶動二線，二線帶動三四線。

讓二線城市走出獨立行情？

這個很難。

然后我還注意到央行的一個措辭。

說是一旦供求關(guān)系發(fā)生變化，下限立即就要恢復(fù)。

這一條可以說是威懾了想要抄底的炒房客。因為樓市不像股市，可以今天買明天賣。樓市交易，天然就是長周期的。二手房買賣一次差不多一兩個月周期是要的。

如果你預(yù)判樓市價格會漲買入的話，可能剛買完又出了收緊的樓市措施，到時候就會被關(guān)門打狗了。

沒有穩(wěn)定的預(yù)期，哪個投資客敢用真金白銀去下注？

并且我們也能看到，早在3月份，就不斷有自媒體在炒作上海要放松限購限貸，但直到今天，也沒任何動靜。結(jié)合上述央行的措辭，所以，我的判斷，就是操盤手總體還是在房住不炒的大框架之下，用各種舉措來托市，防止系統(tǒng)性風(fēng)險。

那么，問題來了，為什么不走拉漲樓市的老路，而是堅持要樓市軟著陸呢？

他們到底在糾結(jié)什么？

因為我們現(xiàn)在的基本面，和2008以及2015已經(jīng)大不一樣了。最關(guān)鍵的因素，就是出生人口的斷崖式下跌。

盡管對于房價和生育率的關(guān)系，網(wǎng)上常有爭議，比如有人說東北房價低但生育率也不行，但這只是偷換概念。因為衡量生育率，有兩個指標(biāo)，一個是千人生育率，一個是總和生育率（女性人均生育率）。總和生育率是更準(zhǔn)確的指標(biāo)，因為千人生育率和當(dāng)下人口結(jié)構(gòu)關(guān)系更大。而拿東北作為反例的，一般就是用千人出生率來偷換概念。

但房價高導(dǎo)致生育率低只是表象，更準(zhǔn)確的說法是，因為高房價買房而導(dǎo)致的高負債，才是導(dǎo)致低生育率的直接原因。

我們可以直接來對比中日韓三國。以2021年為例，三國的居民杠桿率和生育率的關(guān)系如下。

其中，有關(guān)中國的居民杠桿率數(shù)據(jù)，我取自央行在去年底發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2023）》。通過2022年數(shù)據(jù)和增減幅度反算出2021年的數(shù)據(jù)。

從中日韓三國的對比我們可以看到，居民杠桿率越高，出生率就越低。這個也很好理解。因為房貸和育兒，從廣義上說，都是個人的負債。

什么是負債，就是未來幾十年，要從你這里不斷拿走現(xiàn)金流的東西。對于房子來說，就是房貸，對于孩子，就是養(yǎng)育費用。

所以，房貸，跟孩子養(yǎng)育，就是一個互相競爭的關(guān)系，因為一個人賺錢，就只有每天上班的8小時。房貸多拿走一小時的工資，育兒方面就要減少一小時。

更進一步的，我們還可以用北京上海香港新加坡的數(shù)據(jù)來統(tǒng)計城市間的規(guī)律，如下：

北京上海的居民杠桿率，央行沒有公布，但肯定高于全國平均的72.4%。不過香港和新加坡是有數(shù)據(jù)的，我們之前一直提倡說要用新加坡模式取代香港模式。新加坡的保障房只是原因之一，更重要的是新加坡的低負債可以支持更高的生育率。

上面都是橫向?qū)Ρ龋覀兛梢栽賹Ρ认驴v向，會得到更為清晰的結(jié)論。比如日本這30多年的居民杠桿率走勢圖如下：

作為對比，日本這些年的總和生育率數(shù)據(jù)如下：

可以看到，日本居民杠桿率下降并維持低位的15年（2005~2019），就是日本生育率反彈的黃金期。

而現(xiàn)今，雖然很多媒體都在渲染日本的老齡化和少子化，但其真實生育率，雖比不上歐美，但在東亞幾個主要國家和地區(qū)里卻是最高的。

所以我一直認為，為了可持續(xù)發(fā)展，日本模式優(yōu)于韓國模式，新加坡模式優(yōu)于香港模式。

這就像是一家公司，怎么讓公司的短期利潤最大化？

很簡單，只要把花錢的研發(fā)部門全部砍掉，只保留銷售部門。那么營收不變，成本最低，短期利潤必然最大。

但為什么沒有人這么做呢？

因為研發(fā)是對未來的投資，一旦研發(fā)沒有了，產(chǎn)品的更新?lián)Q代結(jié)束，必然在未來被競爭對手絞殺。短期利潤對可持續(xù)發(fā)展根本沒有任何意義。

同樣，孩子也是投資，日本生育率比韓國高60%以上，看起來韓國現(xiàn)在可以把育兒方面的勞動投入節(jié)省下來，全部投入到當(dāng)下的經(jīng)濟發(fā)展，但這個是寅吃卯糧，以犧牲未來為代價的。

假以時日，韓國經(jīng)濟被老齡化打擊的力度，必然是遠高于日本。

那么回過頭來看我們自身，我們在當(dāng)下，同樣也面臨這兩種選擇。

一種是拉升房價，短期可以帶來交易量提升和繁榮經(jīng)濟，但導(dǎo)致的必然結(jié)果就是居民杠桿率繼續(xù)上升，從而生育率繼續(xù)下滑。

另一種是軟著陸，短期經(jīng)濟復(fù)蘇慢，大家可能會痛，但居民杠桿率下降之后，生育率能像日本一樣迎來回升。

孰輕孰重，答案當(dāng)然是顯而易見的。

從人群利益角度，早上車的70后80后希望房價漲，沒買房的95后00后希望房價跌。但現(xiàn)在并不是一個我們可以根據(jù)人群利益互相博弈而去做選擇的問題，而是我們必須選擇讓95后00后贏。

我作為一個早上車的80后，也是完全支持讓95后贏，支持高層的軟著陸路線的。

如果我們以高房價去卡年輕人的位，讓他們背上沉重債務(wù)而導(dǎo)致生育率繼續(xù)下跌人口結(jié)構(gòu)失衡，最終結(jié)局就是大家一起玩完。

因為你房子的市值，以及財富的本質(zhì)，都是對他人勞動的索取權(quán)，其價值還是要回歸到未來可以去兌換的年輕人的勞動。如果人口都沒有了，你拿著一堆房子又要去兌換誰的勞動？

從這一點，我們幾乎可以確定，在不引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險的前提下讓房價緩慢下跌并軟著陸，減輕年輕人的債務(wù)負擔(dān)，促使生育率觸底回升，是我們當(dāng)下能選擇的唯一正確的路。

從這個可持續(xù)發(fā)展的根本邏輯出發(fā)，我們就能看出操盤手這一兩年來的所有樓市措施的背后深意。

為什么京滬深沒有徹底放松來拉樓市，為什么政策上要擠牙膏，為什么上海直到今天也沒出任何放松限購的措施。為什么在房價持續(xù)下跌的情況下不但不放水反而要收水。如下圖，從去年初至今貨幣增速（M2）持續(xù)在下滑。

這背后的深意，都是為了在不引起系統(tǒng)性風(fēng)險的條件下平穩(wěn)推進軟著陸。

為什么要學(xué)新加坡搞保障房，讓商品房歸商品房保障歸保障。其背后的目的都是為了不讓普通人背上過重的債務(wù)從而影響人口這個根本的大局。

中美博弈是長期的，并不是當(dāng)下的，和上一輪去庫存前的2014年不一樣，在當(dāng)下中國生育率全面落后于美日歐的情況下，要選什么路線，也就是很清晰的了。

后記：

影響房價走勢有多個因素，決定力量是經(jīng)濟的基本面，是經(jīng)濟增速下滑導(dǎo)致的居民收入增速下滑的預(yù)期，最終反映到房價的殺估值之上。

但在短期的情緒面上，上面是有各種辦法可以短期拉漲房價的，這一點我從來不懷疑。

但我之所以堅信這次和2015不一樣，是因為從我們的長遠利益和可持續(xù)發(fā)展（生育率）出發(fā)，擠泡沫和軟著陸是我們唯一正確的方向。

現(xiàn)在的問題不在于我們要不要軟著陸，而在于我們怎么才能盡快地軟著陸，把房價降下來，把居民債務(wù)負擔(dān)降下來，防止年輕一代躺平，重新拉起生育率，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

在這個大的判斷框架之下，我們再來分析短期的市場才是有意義的。

針對517之后的短期市場走勢，我最近每天都在知識星球根據(jù)前一天的數(shù)據(jù)來公布房東的信心指數(shù)，知識星球的同學(xué)可以關(guān)注下。

昨天數(shù)據(jù)指示深圳房東信心突然下滑，暫不清楚是否和昨天傳聞“深圳不跟進1.5成首付”有關(guān)，或者只是短期的數(shù)據(jù)擾動。我們可以持續(xù)跟蹤下去。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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