今晚直播摘錄，需要的小伙伴可以去視頻號看回放。

頭腦熱完，聊點冷的。就兩句話，一句是我的擔憂，一句是我的呼吁。

一：基于央行“四支箭”，我判斷一線城市很大可能不會落地執行15%的最低首付比，以及全面取消房貸利率政策下限。二：我呼吁四大一線城市重視這個最重要的窗口期（“最系統的政策支持”和“最壞的市場”數據），效仿香港全面“撤辣”，果斷大膽的落地最優惠政策，以令市場止跌。

本輪央行四支箭發出之后，大的政策我認為都定了，至少在中央經濟工作會議之前不會再大調整。所以，現在的問題只在于，各地如何落地這“四支箭”。

看這兩天的消息，各地都在步調一致且積極的落地第四支箭，也就是下調住房公積金貸款利率。北上廣深全部宣布下調了公積金利率，拉薩更是將首套房公積金利率打到了1.68%。二線城市里面，今天看到報道，武漢開始有銀行執行房貸新政，首套首付15%，二套首付25%，首套房貸利率由3.55%降為3.25%。

一線城市是龍頭，代表著政策的天花板，一線城市放，意味著其它城市只會更松，我們只關心一線的走向。

我認為，下面的發展，二線及以下城市都會慢慢的全部放松，執行上述“四支箭”，但在一線城市，除了房貸公積金利率之外，其它三支箭恐怕會打折扣，而且是大打折扣。我的看法（也是我的擔憂）：一線城市極有可能在首付下調動作上不會一下子降到15%，最多是以5%的速率逐步下調，利率也是同樣。

這里有兩個原因。一是在實踐中，這三支箭都要比第四支箭難落地。因為需要調整的利益關系太龐大了，要面對的風險也太多，本身在落地上就會慢一些。尤其是保障房收儲，相信會很緩慢，因為風險點太多了，一旦搞不好，官員進去了也難講，對他們而言，驅動力很弱。

但更主要是政策理解上，基于過往每一次的政策落地經驗，以一線城市為代表，會在首付、利率下調這兩支箭上面產生很大的憂慮。這個憂慮我將之形容為兩個心態：一是怕，怕漲，二是沒必要，覺得還沒到那個份兒上。結果是，他們可能會傾向于認為這樣的政策在一線城市全面落地會顯得激進，會讓政府承擔房價轉頭上漲的巨大風險。尤其是，當一線城市一些限價豪宅還是可以被搶購的情況下，以及但凡出點政策，市場就在渲染極其亢奮的成交火熱氛圍，這些都在事實上起到了“反作用”。

比方說在首付比這個部分，深圳首套是3成，二套是4成。能降到1.5成，就是下調一半，肯定會有作用。有一些儲蓄不足但是收入很強的年輕人，可以提前上車。但對管理者而言，未必敢做。房子又不是賣不掉，鴻榮源胤璇那不是基本賣光了嗎？二手房不是有人又返價了嗎？是不是可以再看看？（包括上海也是，豪宅搶的很兇猛，都在增加對市場判斷的分歧）。

再看利率。現在1年期LPR是3.45%，5年期以上LPR是3.95%。按照現行政策，首套房為LPR-20BP，二套為LPR+20BP。深圳的利率是這樣：首套為LPR-10BP=3.85%，二套為LPR+30BP=4.25%。市場期待當然能夠一把降到3.25%，也即意味著深圳的首套房要減掉60BP。這個基本不可能，會造成銀行凈息差被大幅壓縮，很可能會出現2008利率打七折的虧錢狀況，最終會引起商業銀行的巨大反彈。

是以，在這兩支箭上，我判斷，還是會和先前一樣，四大一線城市很大可能會選擇按兵不動，或者是小步下調。這個也符合政策精神，因為政策也說了，各地可因城施策，自主決定。

但如果是這樣，那么就會存在風險。短期是，之前有開發商以1.5成首付賣掉的房子可能會需要補錢或者退房。未來是，這會讓市場好不容易積累起來的情緒和基本面回升再度冷下去，從而造成市場不斷的螺旋下滑。

我個人不認同一線城市這樣的判斷，怕和沒必要，我都認為不成立。先說怕，房價波動，這本身就是市場的組成部分，有漲就有跌，有跌就有漲。跟你怕不怕沒關系，這本來就不是政府的事兒，干預也解決不了。沒必要，更不成立，市場永遠都不可能是均勻分布的，熊市里有牛股，牛市里也可能ST。個別或者少數的樓盤賣得好，不說明什么。再強調一次：分化行情里，好盤賣得好只說明它是好盤，別的不說明。是以，將一些樓盤賣得好理解為市場共性，完全沒有必要，也不符合事實。

身在今天的窗口期，我強烈主張：一線城市最應該做的是效仿香港，全面“撤辣”，把四支箭全面落地，工具用足。最終的結果可能也就是實現“去庫存”，造成房價轉頭并持續上升的概率可以說微乎其微。以深圳這樣一個長期供不應求的城市看，現在的新房去化周期也已經達到了20個月，二手房掛牌量也超過5萬套，這還不算幾萬套保障房的沖擊。以現在居民端的加杠桿意愿和能力，應該擔心的是繼續下跌，而不是轉頭上漲。

市場將會很快對本輪這一大批政策做出反應。事實上，房地產股已經在反映了。自4月中旬反彈以來，到5.17政策落地之前，內房股持續大升。萬科H、融創H、世茂H、旭輝H本輪反彈從最低到最高分別反彈了1倍、1.2倍、4倍、1.7倍。但自上周政策落地之后，內房股轉頭下跌，并似乎顯示出持續性。前面四只股，分別最大回調了9%、12%、20%、15%。尤其是陽光100，本輪最高反彈了4.3倍，又快速回調了最大57%。

和之前的上漲相比，這個回調可以理解為正常。但我要指出，這個跡象令人不安，因為它也有可能預示著本輪反彈所創造的“巨大的交易性機會”行將結束。它說明了，一，市場獲利回吐雖然正常但也暗示了政策不及預期，本輪反彈很可觀（沒有比2022年“金融三支箭”強勁），市場獲利回吐是正常現象。但市場在政策出爐之后迅速回調，我認為除了獲利了結的因素之外，還包含了對政策不及預期的失望。尤其是央行保障房再貸款的規模，只相當于先前市場傳言的一半。二，市場正在快速理解上述政策的落地性，一旦意識到這些政策在一線城市落地困難，回調將有可能再次演變為持續下跌。因為先前的市場上升，是整體情緒面、估值面、政策面的合力促成，但行業基本面并無任何改觀。相反，1-4月的房地產市場數據，要顯得更壞。無論是房地產開發投資，還是市場銷售量，還是各線城市的房價，幾乎全都創下歷史最低值。是以，維系當前市場的核心力量，是政策力度以及落地速度。

這是政策和城市主官，應該高度警惕的，也是我為什么要呼吁包括深圳在內的一線城市，全面、盡快、一步到位落地“四支箭”的緣故。房價下跌不會沒有底，房地產不會沒有希望，但那一切光明的到來，需要我們正確且強有力的政策施為。

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