政策不是萬(wàn)能的，但沒有政策也是萬(wàn)萬(wàn)不行的。

深圳跟進(jìn)速度還是比較快，立即落地“房貸三支箭”里的公積金貸款。這里面最重要的是對(duì)5.18之前“已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執(zhí)行調(diào)整后的利率”，比預(yù)期提前，也比其它城市更加惠民，值得點(diǎn)贊。

從周末深圳市場(chǎng)的一線反饋來(lái)看，新的政策立竿見影——又幫助市場(chǎng)扮演了一次現(xiàn)場(chǎng)“逼定”。當(dāng)然，這里還要疊加深圳先前出臺(tái)的限購(gòu)寬松政策，力度都摞落到一起了。是以，我們可以對(duì)市場(chǎng)抱以更加積極的態(tài)度。

周末的朋友圈幾乎都是紅彤彤的海報(bào)，隨便都能湊齊九宮格，我也大概聊了幾家開發(fā)商：

比如華潤(rùn)旗下的盤：

超核紫云府賣掉27套，潤(rùn)曜府潤(rùn)暉府賣掉16套，潤(rùn)宏城賣掉10套。周末兩天，超過(guò)了之前一周的成交量。從開發(fā)商處獲得的消息，周末來(lái)訪量爆棚，成交比4月好很多，開始向3月看齊。紫云府的客戶成交周期，快速縮短到1-2天（這是非常可喜的變化）。

再看卓越旗下的樓盤成交：政策發(fā)布后，卓越迅速反應(yīng)，卓越·珺奕府率先對(duì)外宣傳“可首付15%認(rèn)購(gòu)”，并且承諾如果深圳未能落地低收付，則客戶還可退房。周末兩天上門量超過(guò)500批，環(huán)比上周接近翻倍，成交喜報(bào)截圖，超過(guò)了10套。這個(gè)盤是龍華性價(jià)比很高的樓盤，擁有不錯(cuò)的地鐵+學(xué)校+商場(chǎng)“三寶”配套，同時(shí)開出的價(jià)格只有“四字頭”。

位于西部的卓越·云奕府項(xiàng)目，借助政策立馬給出促銷動(dòng)作——現(xiàn)場(chǎng)推出若干套限時(shí)特價(jià)房，成交抽黃金豆+飛天茅臺(tái)，直接燃場(chǎng)，令看房客戶熱情顯著上漲。老客回流明顯，出現(xiàn)“空轉(zhuǎn)”4套（老客戶人沒到場(chǎng)，直接下定）的現(xiàn)象，新客戶看房數(shù)量對(duì)比之前近乎翻倍。

南山紅盤卓越·九瓏，熱度更高，按照目前首付15%，100萬(wàn)就可以可上車這個(gè)南山核心區(qū)的3房，首付140萬(wàn)則可買4房，這是非常強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)開發(fā)商反饋，客戶看房熱情較之前顯著積極，下定的決心也較之前明顯果斷。周末兩天來(lái)訪量翻番，成交交量也較新政前翻了一倍，而且，關(guān)鍵是首訪成交占比80%。

我下午在問光明科學(xué)公園首排大盤滿京華·金碩華府，得到的答復(fù)是“又賣了6個(gè)，飛起了”，這還是在這個(gè)盤周末兩天成交了37套的基礎(chǔ)上。

當(dāng)然，最火的是寶中限價(jià)盤胤璇，8.55萬(wàn)/平米，前期入圍客戶共258批，入圍比1:2，129套賣掉126套，去化率98%。但是這個(gè)盤我認(rèn)為應(yīng)該不能和政策聯(lián)系起來(lái)，有沒有政策它大概率都會(huì)如此。

總體數(shù)據(jù)方面，依照中原數(shù)據(jù)，按周末比較，二手房成交上漲60%，新房成交上漲90%。

而樂有家的二手?jǐn)?shù)據(jù)就更猛：門店二手看房量對(duì)比以往周未上漲127%，成為2018年以來(lái)的最高點(diǎn)，超越2020年二季度的歷史高峰期；門店二手成交量對(duì)比以往周未上漲117%，5月19日單日成交量創(chuàng)下2021年2月以來(lái)的最高點(diǎn)。

更是接到很多粉絲發(fā)來(lái)的私信，關(guān)于業(yè)主返價(jià)、樓盤漲價(jià)的信息。但這些比較難以驗(yàn)證，我就不發(fā)出來(lái)了。

整體上我有幾個(gè)理解：

1）從C端看：真實(shí)用家對(duì)本次政策的短期反饋相當(dāng)正面，大部分本身就有需求，可能也已經(jīng)看了一段時(shí)間的盤，遇到政策猛出，該定就定了。這次不太一樣的地方是，新用家入場(chǎng)的積極性也在上升。這個(gè)因素可能是利率下降到了不錯(cuò)的水位，價(jià)格本身的調(diào)整也令用家覺得更有吸引力，以及政府下場(chǎng)收儲(chǔ)也給到了信心托底。

2）從B端看：開發(fā)商對(duì)政策的反應(yīng)都非常快，尤其在落地“15%”首付比的政策上，一切以吸引客戶為重。同時(shí)，心態(tài)更為理性，過(guò)往那種跟風(fēng)漲價(jià)封盤不賣的現(xiàn)象幾乎看不到，全都是積極銷售，包括更加優(yōu)惠的促銷。

3）市場(chǎng)會(huì)比預(yù)期更快的觸底。誰(shuí)也不知道那個(gè)底部何時(shí)到來(lái)（那只能事后判斷），但預(yù)料本輪政策可以讓市場(chǎng)更快的觸底，短期成交更可指望有不錯(cuò)的回升。今年前4月，深圳新房+二手房總成交20458套，同比去年的21414套還跌4%。但去年5-9月市場(chǎng)持續(xù)下滑，因此今年上半年數(shù)字有希望反超去年同期。我們目前的政策，在某些方面實(shí)質(zhì)上已經(jīng)是很松了——比如史上最低的利率、史上最低的首付等，邊際上一定會(huì)有效果。

4）政策還沒有出完。新一輪政策有兩個(gè)特征，一是，大局定了，從現(xiàn)在起，至少到年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，相信政策軌道不會(huì)再有變化。指向三點(diǎn)：針對(duì)開發(fā)商的流動(dòng)性紓困（“白名單”等）、針對(duì)購(gòu)房者的“五限令”（包括相關(guān)稅費(fèi)）繼續(xù)寬松、針對(duì)城市高庫(kù)存房屋的政府收儲(chǔ)。沿著這三個(gè)方向，會(huì)繼續(xù)結(jié)合市場(chǎng)表現(xiàn)“加料”，一定是一波接一波，一城接一城，比如剛剛看到重慶已經(jīng)取消了“限售令”。出到什么時(shí)候?yàn)橹梗恳袌?chǎng)功能恢復(fù)為止。

這個(gè)情況下，“用家”買不買樓？

周末以來(lái)，好些個(gè)粉絲問這樣的問題。尤其是看到一些信息說(shuō)，有業(yè)主返價(jià)等等，心里又開始慌。

我個(gè)人不太擔(dān)心這個(gè)問題，一方面是因?yàn)槲也惶粗厥欠癯降祝踩呺H才是最重要的事；另一方面，我認(rèn)為目前的市場(chǎng)想要直接來(lái)個(gè)V型反轉(zhuǎn)，似乎也不那么現(xiàn)實(shí)。政策轉(zhuǎn)好時(shí)，市場(chǎng)上有開發(fā)商減少折扣，有業(yè)主返價(jià)，這都是非常正常的事。但是最終它有沒有持續(xù)性，能否轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期持續(xù)的復(fù)蘇，取決于經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的基本面發(fā)展。

但我從來(lái)不主張“真實(shí)用家”無(wú)窮盡的等待，等待市場(chǎng)的底部到來(lái)。相反，我認(rèn)為在當(dāng)下這個(gè)時(shí)刻，如果用家能夠嚴(yán)格遵守我關(guān)于“好樓盤+好價(jià)格+低杠桿”的紀(jì)律，那么眼下它會(huì)是一個(gè)很好的從容選盤的市場(chǎng)。這里面涉及到的重點(diǎn)是，關(guān)于用家和投資的區(qū)別分析。

詳細(xì)我們就不展開了，這里面我認(rèn)為最有必要重申的一點(diǎn)是：人們需要正視房地產(chǎn)/商品房的“特殊性”，極度少見（幾乎唯一）這樣的產(chǎn)品同時(shí)具備金融資產(chǎn)和消費(fèi)資產(chǎn)的屬性。對(duì)于擁有房子的人和從未有過(guò)房子的人，你在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們的需求以及使用的購(gòu)買邏輯，本質(zhì)上完全不同。純粹使用一個(gè)邏輯去討論，經(jīng)常會(huì)造成的唯一結(jié)果是：雞同鴨講。人們的財(cái)富來(lái)源、財(cái)富階段、年齡閱歷不同，并不適合簡(jiǎn)單直接的建議，讓用家回到自身需求，投資者回到回報(bào)率，才是正確的。

期待深圳可以更快的落地已有的政策。

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