過去2個月，是萬科成立40年以來最黑暗的時刻。

先是3月，幾十億的債務展期沒談妥，再是股債雙殺，市凈率僅為0.46，跌至十年最低點，評級下調為“垃圾級”，還被爆出被煙臺合作方舉報、濟南公司負責人被帶走等傳聞。

一時間，這個地產標桿、行業底線被巨大恐慌情緒籠罩，大家對地產的未來也悲觀到底。

萬科能活下去嗎？中國房地產還能行嗎？

01

中國的樓市，永遠不缺大起大落。

5月的萬科出人意料的迎來了大反轉，只需要一點利好，立馬回到舞臺中央。

5月17日，隨著一系列的利好消息下放，地產圈掀起漲停潮，萬科更是領銜其中，股債大漲，A股強勢漲停，成交額78.17億元，市值重返千億大關，境內債連日大漲超10%，頗有昔日王者歸來的氣勢。

仔細看最近萬科新聞，回暖跡象板上釘釘！

首先是銀行開始給萬科解難。

5月10日，萬科向郵政銀行申請了13億貸款，13日中國銀行、農業銀行、北京銀行為萬科提供了共計73.39億元抵押擔保貸款。

5月16日，據兩位內部消息人士透露，萬科已與銀行貸款人就其擬議的800億元人民幣（約合111億美元）岸上銀團貸款的抵押品達成初步協議，而貸款的提取額預計將不超過500億元人民幣。

要知道銀行給地產放水是非常嚴格的，要么是央企，像華潤保利招商這種，要么是有優質抵押物的民企，像龍湖那樣。

這次肯給萬科放水，在于萬科的融資戰略轉變。

從統借統還、主體信用為主的模式，逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式，利用手上優質的資源、資產、押品，拿出來去對外擔保貸款。

數據顯示，今年以來，萬科已新增融資提款168億元，境內新增融資平均成本3.33%。

銀行開始輸血，代表了更高層的授意，萬科不能倒！

02

為了活下去，萬科不僅撕破口子開始去搞擔保貸款，更是把最優質的地塊擺在貨架上賣了。

5月8日，萬科在深圳公共資源交易中心官網掛出了土地使用權轉讓的公告，該宗地位于深圳灣超級總部基地（T208-0053），起始價為22.35億，競買保證金為4.5億元，競價階梯為1000萬元。

深圳灣超級總部基地，懂的都懂，是深圳舉全力打造的頂級CBD地段，算是當下最優質的商辦資產了。

這塊地是萬科在2017年12月拿到手的，花了31.37億元，現在以22億賣出，7折的骨折價，沒有升值反而凈虧10億，說明萬科極度地需要現金流，以應對即將到來的償債高峰期。

一切都是為了活下去。

其實在3月危機初期，萬科的債主們就表達想要萬科增加資產抵押，通過變賣資產表現自救的誠意，彼時萬科還不肯向現實低頭。

如今，萬科通過變賣深圳灣優質地段，除了能拿到救命錢，更是交出了“投名狀”，給資本、市場注入了強心劑，用搏命的姿態換來了國家隊的信任。

強如萬科背靠大股東深鐵集團，其財務狀況也不是很理想，賣資產、賣股權是短期內快速收割現金流的辦法之一。

現階段，房企與其靠外部支持，不如自救。

03

眾所周知，萬科很早就喊出了“活下去”，很多戰略預判也都做對了，但卻并未堅決的執行。

2020年三道紅線橫空出世，標志著地產正式進入出清階段，而2021年，萬科仍在大舉拿地，規模高達1900萬平米，僅次于碧桂園。

要知道2018年，萬科是行業第一個說“活下去”的吹哨人，實際卻在擴張。

還有，當下的市場情況，比萬科預判的最差情形還要糟糕。

自2023年以來，萬科依然花了500多億在公開市場拿地。

敢拿地，說明當時萬科對樓市還有信心，但這500多億的土地款，再加上蓋樓所需的建安成本，而這些新開工項目目前的狀態要么賣不出去，要么還在建，讓萬科本就捉襟見肘的現金流更是雪上加霜。

在最近的投資者關系活動中，萬科罕見地進行了自我反思，結論跟炸天團的觀點不謀而合——“在宏觀情況和行業情況發生重大變化時，依然維持擴張慣性，未能及時調整”、“意識到高速增長終將結束，但我們的行為未能堅決擺脫行業慣性”、“在不少城市出現投資冒進和失誤”等。

如今，經過了這一波債務危機和輿論風波后，以危機感驅動的萬科，找到了當年超越周期的節奏，明確了活下去的戰略。

先是加快商辦處置，計劃每年完成200億元交易，同時主動完成融資模式轉型，然后將聚焦主業，做精業務，成為行業產品標桿、服務標桿。

現在萬科融資通了，資產賣了，下一步就是盤活去化，保持經營性現金流為正。

這不，一攬子地產刺激政策已經釋放了，且看萬科未來如何出牌。

關注 大爆炸 運氣 大爆發