昨天一系列房地產重大舉措被推出，所以本篇逐個來分析昨天發布的幾個舉措。

一） 首付比例調整

舉措內容：首套房不低于 15%，二套房不低于 25%。

解讀：

舉措內容意在從供給側降低居民的信貸門檻。

那么上一次調整首付是什么時候？

2023年8月31日

如下圖：

首付比例下調為首套20%，二套30%。那么下調之后，居民新增貸款增加了還是減少了？

有關這一點，我們之前統計過今年前4個月的居民新增貸款（首付下調后），是近12年的最低值。

也就是上次調低信貸門檻后，居民新增信貸不漲反跌。也就是央行之前報告里所說的，問題出在需求側而不在供給側。那么這次首付比例下調，是歷史上第一次低于20%，效果會如何呢？

我個人不是太樂觀。不過我們可以觀察5月和6月的新增居民貸款，來看居民新增貸款是否能超過往年同期。以實際數字為準。

另外，北京上海的同學可以暫且忽略該舉措，因為因城施策，所以一線城市應該是單列的。

比如去年8月央行公布首付下調后，北京12月才跟進，并且跟進后的首套30%，二套40%（城六區50%），均比央行公布的比例更高。

結論：

1 跟蹤5月和6月居民新增貸款數據，來觀察政策效果。

2 因為因城施策，京滬同學暫且忽略該舉措。

二）取消全國房貸利率下限

舉措內容：取消個人住房貸款利率下限。

解讀：

為什么會有房貸利率下限？取消下限后房貸會下調到什么水平？

因為長期以來，我們的房貸利率都高于真實的市場利率，所以要有下限來防止銀行之間內卷降息。如果取消下限，那么房貸就會下降到真實的市場利率水平。這一點老粉應該都知道。

為了新粉我們再來解釋一遍，如下節選自招行2023年的年度財報。

如上圖，重點部分我用紅框圈出來了。不良貸款率最低的是房貸，第二低的小微貸款。

什么是小微貸款？

全稱是小微企業經營性貸款，以房產為抵押發放的貸款。招行的小微貸款從去年底開始貸款下調為2.98%。

那么不良貸款和貸款利率是什么關系？這一點炒股的人都知道。

不良貸款率越低，那么充分競爭博弈后的貸款利率就越低。

越安全的貸款，給出的貸款利率越低，越危險的貸款，給出的貸款利率越高。

所以，如果市場競爭而不設置下限，那么房貸利率就會略低于小微貸款。

盲猜房貸市場化利率大概在2.7%~2.9%。

不過這個跟京滬也沒啥關系，京滬當下的房貸利率也比二線城市要高出不少。京滬的下限應該還是會繼續維持。

結論：

1 下限取消后，房貸利率會略低于經營貸，盲猜會在2.7%~2.9%。

2 因為因城施策，京滬同學暫且忽略該舉措。

三）設立3000億再貸款，支持地方國企收購庫存商品房

舉措內容：設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。

解讀：

5000億到底是多少規模，我們可以先看下歷年房地產的銷售額。圖表如下：

可以看到，最高點2021年是18.1萬億；

2022年是13.3萬億；

2023年是11.6萬億；

今年前四個月銷售額累計2.8萬億（去年前四個月3.9萬億）。

而這次設立的貸款規模大概在幾千億，暫不夠今年前四個月和去年的差額。占比總銷售額也遠在10%以內。所以這筆錢只能用在刀刃上，也就是去庫存最為困難的二線以下城市，或是二線的遠郊。

所以，最終還是得靠開發商自己的市場化銷售，國企回購只是最后的兜底。

不過，這個總歸對開發商是利好。國企貸款從開發商手中買走房子，然后開發商債務轉移到國企身上，國企包裝后再推向租賃市場。通過長期的租金回收貸款的利息和本金，用時間來消化這筆債務。

換句話說，就是從租賃市場抽血去化解開發商的債。所以瀕臨破產的開發商總算可以稍微喘一口氣。代價就是原本在開發商手里的沒有進入市場的僵尸庫存，被包裝后開始推向租賃市場。

增加了市場的供給，但市場的需求不變。租賃市場的租金勢必遭受更大的沖擊。

由于租金和租金漲跌趨勢是房價之錨，所以，也只能讓二手房房東來承擔這一切了。

綜上，以上三條舉措，對開發商一定是利好，幫忙化債和解決現金流問題，也減少了系統性風險。資本市場也提前給出了反饋。

不過總體看，舉措本身和京滬同學都沒什么關系，我認為提振信心和情緒的意義，會大于舉措本身的意義。

對于情緒提振的效果判斷，我個人不是太樂觀，但最終我們還是以市場反饋為準，我們可以先觀察本周末的實時成交量。

比如北京的周末鏈家實時簽單量，如果周六日合計達到1200以上，那么我們可以再觀察接下來兩周的趨勢，如果沒能達到1200。那么后市希望應該不大。

政策面上，如果京滬能快速跟進15%首付，迅速下調首付比例，那么就是超預期，如果暫時沒有跟進，那么整體基調肯定還是軟著陸。

后記：

這段時間在知識星球看到不少人提問，想來大家還是比較焦慮。不少年輕人說，晚生了五年十年感覺是原罪，沒有了任何房地產紅利和互聯網紅利。

但我想說的是，不管你有沒有享受過紅利，但你至少不要成為別人的紅利。

買房貸款，本質上是一種對未來自己勞動強制輸出的承諾。如果貸款相對勞動價格能快速貶值，那么沒有問題，這正是70后80后所經歷過的紅利。但如果M2預期增速下滑，貨幣無法持續貶值的話，那么這份勞動輸出的承諾，就是一筆無法承受之重。

你的一輩子只有一次，所以請完全基于你的實際情況來決策，你的幸福才是最重要的決策依據。