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今天住建、資源、央行、金監總局聯合舉辦的政策吹風會，算是過去3年里房地產政策最系統、最猛烈的一次。力度超過2022年“金融三支箭”的力度，也超過全國各地限購政策解除的力度。都是王炸級的，而且非常的系統。

先把政策梳理一下，再做點評，重點政策如下。

1）央行設立3000億保障房再貸款，利率1.75%，期限1年可展期4次，面向21家銀行發放，預計可帶動5000億銀行按本金60%發放，用于支持各地國企下場收購庫存商品房轉做保障房。

2）“房貸三支箭”發射：a、首套房最低首付比例下調到15%，二套房25%；b、全國性取消房貸利率政策下限（南京已經下調到3.45%了）；c、住房公積金貸款利率下調25個基點。

3）支持地方收回、收購已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助房企解困。

4）白名單項目可以采取新增貸款+存量貸款展期以及發放并購貸款等方式，繼續給融資支持。

重點是前三，尤其是第一個。

我之前在文章《》里講了，房地產問題的解決，必須要回到供求規律上來，這是我們判斷政策在邏輯上和現實效用上的根本。4.30會議給出的精神是這個，而杭州、成都先前的政策放松《》，體現的精神也是這個——只是市場過度的關注他們只放開了限購。

整體上，我對這次政策的評價偏積極和正面。中午發了朋友圈，講了政策一定要有三個關鍵詞：去庫存、停供應、擴需求。從今天的政策發布來看，都涵蓋了，這是這次政策和以往的不同所在。設立保障房再貸款，就是“去庫存”。地方收回收購閑置土地，是停供應。“房貸三支箭”是擴需求。

最重要的政策是第一個，商品房收儲，而收儲政策里最重要的我認為是利率。1.75%的利率設定，比PSL的2.4%還要低很多！我對比了一下，這個是在效仿科技行業。上月，央行設立科技創新和技術改造再貸款，額度5000億，利率也是1.75%。這次給房地產的政策，除了額度比科技行業低2000億外，展期比科技行業的2次還要多一倍。以這個利率來撬動，只要收購的房子租金收益率達到2%，模式就可以跑通。

從性質上說，這個立意很重大。它將起到兩個效用，其一，它等于是在說：你們大家都不買房子，那我政府就親自下場來接盤，這相當于是直接增加了需求量，有助于商品房快速去庫存。第二，它可以有效改善市場的整供求關系，當下的市場是一方面商品房賣不掉，另一方面政府又在拼命建設保障房——這是“14號文”《》起到的一個反作用，政府下場接盤，等于是把多余的商品房轉化為城市需要的保障房，減少了商品房供應、同時不增加總體供應，此外又調整了住房結構。所以，在方向上，它是對的，并且一定能夠起到效用。

在量級上，我們需要結合現實情況判斷它能發揮多大效用。這個3000億的規模，加上5000億撬動，一共是8000億，比市場預期為低。這筆錢全部花掉能夠收儲多少房子，是最重要的問題，但它取決于收購價格，不那么好說。

我個人判斷：政府下場的這個商品房收儲價不太能夠超過5折。這是我們把政府行為建立在一個“政府不賺錢但也不虧錢”的假設基礎上。以現在市面上的保障房售價來看，是5折。如果政府高于5折的價格收儲，它再賣掉就會虧錢。唯有不賣用來做保租房——市價的9折，以我們大城市的租金回報率，要實現2%的收益率，大概得在現價7折以內。但這樣一來，對政府的資金流轉會構成長期壓力。我大膽假設：可能最可能的一個法子，是地方國企通過股權并購的方式有針對性去接盤出險房企的新樓盤，那樣有機會談到5折以內的價格。

如果是以5折假設，能收儲多少房子？截至4月底，全國商品房的待售面積是7.46億平米（超過2015峰值）。按商品房均價5折收購（大約4180元/平米），最高大概能收購掉1.91億平米/26%的份額，讓全國商品房庫存量回到5.55億平米，大概相當于2022年或者2014年之前的水平。

從這個角度看，這個8000億的再貸款規模我認為是是適中的。對于市場的激活，它將能夠起到一個有意義的“鯰魚效應”。唯有說實現路徑，需要等到一些項目試水讓市場看到才行，這個需要時間，而鄭州的收儲據我查到的素材，本質是以舊換新，不是我理解的接盤。

以上是“去庫存”，下面是“停供應”。

這個政策其實現在看，包含了兩個方面。一個方面是地方政府可以收購收回閑置的土地資源，這樣有助于減少土地庫存，優化土地用途，并且減輕開發商的壓力。另一方面是之前自然資源部4月底的要求，去化周期超過18個月的城市（以及區域），都要減少土地供應，超過36個月的城市要暫停土地供應。

我們看城市，今天都在行動。南京今天發布文告，2024年土地出讓計劃大幅下降51.3%，南京歷史上極低值。而深圳呢，今年到4月為止，一共才賣了1塊地。相信這將會是接下來各大城市的普遍事件，這些也說明了，市場自身的力量也都在讓土地供給減少。

一級市場不給土地，那么市場就可以專心的清理在建庫存，對市場早日完成觸底的預期扭轉顯然會更有利。

再看第三點，是政策先前一直在猛力強刺激的“擴需求”。我將之形容為“房貸三支箭”，對標的是2022年第四季度的“金融三支箭”，當時那三支箭是針對B端的，也讓整個房地產市場為之沸騰了好一陣子，我記得當時有些房企股票也是短時間暴漲了好幾倍。而這次的三支箭，是針對C端的。（下圖是一支出險房企股在“金融三支箭”時的反彈高度）。

這里面的政策，商品房貸款利率下限取消最重要，要遠遠比首付下調到15%重要。這個道理很好說，因為市場預期下滑、整個宏觀環境財富效應不再，大家都忙著修復資產負債表，負債意愿極低。這個情況下，下調利率有助于他們的月供減少，而下調首付卻只能讓他們加杠桿——他們最不愿意干的事。

以上這三點，是我看今天全天候的政策播報，整體的感受。也是我說“房地產從現在開始，產生了重大政策轉向”的理據，比先前具備的是一個系統性的整體設計?；蛘哒f，我們花了2年多，應該說，終于站到了正確的路口，這是一件令人心情非常復雜的事。

至于說到這個市場的影響，我的看法。它會產生持續性的積極影響，有助于市場更快的走完底部。比如說下調利率，影響會一直持續。而減少土地供應，改善供求將是緩慢而長期的。像收儲，是可短可中可長的。短期收儲，就可以立即起到樓市短期“去庫存”的效果。而如果這個8000億不夠，那么按道理可以再加，到1.5萬億甚至更多——這可以視為是一個開始，所以說是“鯰魚”。并且，如果模式跑得通，可以持續做下去。反正，大城市需要增加的是保障房，政府自己建也要建，直接收購反而省了很多功夫。所以，在短期，市場交投量會有希望出現比較明顯的抬升。至于價格變化，我們看到4月的房價走勢，依然是持續下探，而且是全線下探，并且跌幅擴大。說明了我先前關于市場沒有到底的看法，依然是被證明的。那么，這樣的政策，我們可以說，它可以讓市場更快的去接近底部。但對于人們擔憂的房價翻頭上漲，我不那么認為，如果許多人依然是抱著“趁反彈出貨”的想法，那么那個房價反漲的未來就不會來。

總之，我們可以比先前變得更為樂觀一點了。至少，我希望這一波房企股票所出現的“巨大的交易性機會”，有一些粉絲能夠抓到，讓自己的財富能夠回血一些。恭喜他們。

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