01

高層定調(diào)后，北京、上海、深圳、成都、南京等各地房地產(chǎn)救市進(jìn)入活躍期

與4月的“”完全不同，4月30日中央政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”的表述之后，各地救市進(jìn)入活躍狀態(tài)。

• 政治局會(huì)議開完當(dāng)日，北京隨即發(fā)文放松五環(huán)外限購，即北京戶籍居民家庭、北京戶籍成年單身人士、以及非京籍5年社保人士，可在限購一套的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外新購買1套商品住房。

• 而在政治局會(huì)議之后的第一個(gè)工作日（5月6日），另一個(gè)核心一線城市深圳也發(fā)文放松限購，具體包括：非深籍在非核心區(qū)購房〔鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)〕，社保年限由3年降至1年，限購一套；二孩及以上家庭可再購一套；放開滿足條件的企業(yè)購房限制。

• 武漢也于5月6日發(fā)文表示：僅有一套房且正掛牌出售，辦理新購房商貸時(shí)可認(rèn)定首套。

• 上海也在五一假期期間推出住房“以舊換新”活動(dòng)。

成都則在會(huì)議前2天就宣布全面取消限購；南京則在4月27日宣布加入存量房“以舊換新”行列，由南京安居建設(shè)集團(tuán)收購市民存量住房，首批試點(diǎn)限額2000套。

整體而言，從房地產(chǎn)需求端政策來看，目前除了4個(gè)一線城市以及杭州（新房）、天津、西安二環(huán)內(nèi)、以及海南仍存在限購?fù)猓珖谐鞘卸疾辉傧拶彙６遥拶徴{(diào)控還存在一定技巧，比如廣州上市公司最多的城區(qū)黃浦其實(shí)不限購，而西安限購區(qū)域基本沒有新盤供應(yīng)。

但就目前的政策來看，對比“限制性政策全面放開”的預(yù)期來說，顯然還不夠，比如市場廣泛希望的北京購房社保年限下調(diào)、上海進(jìn)一步放開限購區(qū)域等并未得到政策相應(yīng)。綜合來看，京滬深還是在擠牙膏，還是不敢完全放開限購。

再從中央各部門角度來看當(dāng)前的救市政策，截至目前，僅有自然資源部出臺(tái)新規(guī)：商品住宅去化周期超36個(gè)月的城市，暫停新增用地出讓。

我們認(rèn)為，在政治局會(huì)議“統(tǒng)籌研究”的定調(diào)之下，住建部、央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等中央部門，近期或也會(huì)有相應(yīng)的政策推出。

整體來看，無論是從城市的因城施策端，還是中央的統(tǒng)籌調(diào)控端，預(yù)計(jì)近期全國都會(huì)有一輪新的政策寬松，或會(huì)從需求端（進(jìn)一步解除核心城市限購、改善購房稅費(fèi)優(yōu)惠）、供給端（中央資金下場收購庫存，爆雷房企重整、清理）、融資端（住房銀行制度）等角度系統(tǒng)支持市場穩(wěn)定及回暖。

畢竟今年3/4月份的市場真的太差了， 新房銷售還不及去年的一半。

引用公眾號 “ 德科未來城市 ”的 表達(dá)： 「4·30」政治局會(huì)議是一道分水嶺，系統(tǒng)性的政策組合拳，應(yīng)該在這道分水嶺之后集結(jié)。

02

杭州購房落戶權(quán)重提高，房價(jià)到底了嗎？

今日，杭州宣布全面放松限購，并且，買房還送戶口。新政具體內(nèi)容包括：

①杭州全市不限購；

② 購房落戶權(quán)重提高；

③在同一個(gè)區(qū)，把僅有一套掛牌，再買就可以享受首套住房利率，4.15%或4.25%直接變成3.75%；

④一手房登記報(bào)名人數(shù)少于或等于開盤套數(shù)開發(fā)商自主銷售。

至此，除了4個(gè)核心一線城市之外，杭州、南京、成都、武漢、蘇州等核心城市均已全面放開限購。今日下午，“樓市限購全國僅剩7地”的詞條還上了網(wǎng)頁熱搜。（目前仍限購城市：北、上、深、廣、天津、西安、海南）

隨即，西安也于今日下午宣布全面取消限購。

顯然，二線城市幾乎已經(jīng)全面放松需求端的政策限制，下一步就看一線城市跟不跟了。

其實(shí)，早在今年2月，我們就預(yù)計(jì)房地產(chǎn)購房限制性政策應(yīng)該會(huì)全面放松）市場也普遍期待各城市救市的步子能更快些，畢竟銷售數(shù)據(jù)真的太差了，從今年前4個(gè)月百強(qiáng)銷售數(shù)據(jù)來看，今年的銷售額幾乎只有2023年的一半。

而本來備受期待的房地產(chǎn)小陽春，也在各地的“扭捏”和“試探”之下消失無蹤，大規(guī)模救市政策一直被推到了現(xiàn)在。

當(dāng)前，市場普遍呼吁——調(diào)控要緩，但救市要急，相關(guān)部門應(yīng)迅速、繼續(xù)采取一系列政策支持剛需、改善，放松調(diào)控，穩(wěn)住房價(jià)。

那么，事到如今房價(jià)已經(jīng)見底了嗎？

我們在此引用如是金融研究院院長管清友及其團(tuán)隊(duì)的研究結(jié)論，供大家參考。

根據(jù)其研究判斷，目前中國房地產(chǎn)呈現(xiàn)了5大特征：

第一，目前來看各類房產(chǎn)（剛需、剛改、豪宅）出現(xiàn)普跌，上漲項(xiàng)目極其稀少，其中豪宅成交量極少，數(shù)據(jù)無法反應(yīng)具體下跌情況；

第二，三線及以下城市跌幅明顯大于一、二線城市，說腰斬都并不為過，即使是一、二線也出現(xiàn)了基本二到三成的回調(diào)，個(gè)案下跌幅度可能更大；

第三，目前多數(shù)城市，尤其是一、二線新房價(jià)格還沒有普遍調(diào)降，可能是因?yàn)殚_發(fā)商的調(diào)價(jià)響應(yīng)機(jī)制比較慢，導(dǎo)致一、二手出現(xiàn)價(jià)格差，但我們判斷，如果市場沒有明顯回暖，開發(fā)商也必須做出響應(yīng)；

第四，從中觀數(shù)據(jù)看，四大一線城市房價(jià)指數(shù)普遍回到了2016-2018水平，回調(diào)程度分別是：上海（2016年水平）>北京（2017年水平） >廣州（2018年水平） >深圳（2019年水平）；

第五，成交情況目前相對活躍，主要是由于拋售壓力較大，房子成了半消費(fèi)品，房產(chǎn)品質(zhì)更被看重。以北京為例，拋壓比較重的是學(xué)區(qū)房和一居，背后是北京學(xué)區(qū)邏輯的瓦解以及較大的剛需改善需求釋放。

從目前情況看，經(jīng)過國際比較，金融研究院關(guān)于房價(jià)的結(jié)論為：傾向于認(rèn)為2015年理應(yīng)是一個(gè)中國宏觀房價(jià)有支撐的年份，一線城市回調(diào)的基準(zhǔn)大約是2015年水平，非一線有可能回調(diào)至2015年之前。

那么，下一步的救市還會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)嗎？

我們認(rèn)為，目前看來北上深的政策基調(diào)是內(nèi)循環(huán)為主，靠內(nèi)部需求深挖找到供需平衡點(diǎn)，不允許一線虹吸，二線則是全放。所以，房地產(chǎn)就是需求端的政策基本上已經(jīng)到底。

而除了需求端，供給端（中央資金下場收購庫存，爆雷房企重整、清理）、融資端（住房銀行制度、房企融資白名單）等角度，或還會(huì)有進(jìn)一步的放松空間。

整體而言，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)端排隊(duì)爆雷、企業(yè)負(fù)面繼續(xù)發(fā)酵、企業(yè)投資能力難以恢復(fù)等問題還亟待解決，而二手房砸盤和分流新房市場的問題也仍在發(fā)酵。所以，房價(jià)到底基本還很難說，房地產(chǎn)還需要房企融資端、城市資產(chǎn)價(jià)格端、市場供給端多樣政策的共同發(fā)力，或才能見底企穩(wěn)。

03

關(guān)于2024年中國房地產(chǎn)的十大預(yù)測

本文內(nèi)容轉(zhuǎn)自：澤平宏觀

預(yù)測一：房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕。

中國主力置業(yè)人群 2013 年見頂

資料來源:國家統(tǒng)計(jì)局，澤平宏觀

中國20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式的加快構(gòu)建，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)市場告別高增長階段。“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

預(yù)測二：土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型。

土地財(cái)政占地方財(cái)力三成，地方債務(wù)問題凸顯，亟待化解，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型。長期看，一方面，促進(jìn)土地財(cái)政轉(zhuǎn)型，加力發(fā)展新基建、新能源等產(chǎn)業(yè)建設(shè)，培育地方產(chǎn)業(yè)高地；另一方面，從土地財(cái)政轉(zhuǎn)型股權(quán)財(cái)政，當(dāng)前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產(chǎn)的依賴，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群。

預(yù)測三：房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整分化。

調(diào)整就是消化此前的高房價(jià)、高庫存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場將分化明顯。

我國未來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將著力聚焦于以下幾大方面：①建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制；②完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度；③實(shí)施好保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等“三大工程”建設(shè)；④加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子；⑤發(fā)掘房地產(chǎn)行業(yè)新內(nèi)涵，探索房企“開發(fā)建設(shè)+空間服務(wù)”的“輕重并舉”模式，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域建設(shè)新賽道。

預(yù)測四：人口往都市圈城市群遷移。

東北、西北、低能級城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來二八開。美國、日本、韓國等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

我國人口流動(dòng)整體趨勢是：人口進(jìn)一步向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、大都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續(xù)流入但增速放緩，三、四線城市人口持續(xù)凈流出。

預(yù)測五：房地產(chǎn)依然至關(guān)重要。

房地產(chǎn)市場能否軟著陸，很大程度上影響著中國經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利。首先，房地產(chǎn)業(yè)解決我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)大量就業(yè)，關(guān)系幾千萬人就業(yè)；其次房地產(chǎn)帶動(dòng)幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)值，房地產(chǎn)通過投資、消費(fèi)既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動(dòng)金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)；最后，房地產(chǎn)銀行信貸余額達(dá)53萬億，存量占比22.2%，對金融信貸安全影響很大。

預(yù)測六：放松限購、限貸、限價(jià)等限制性措施是大勢所趨。

這些都是此前房地產(chǎn)市場過熱時(shí)期出臺(tái)的收緊措施，當(dāng)前形勢已變，房地產(chǎn)市場從防過熱轉(zhuǎn)向防過冷，應(yīng)加快取消限制性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場軟著陸。不用擔(dān)心取消限購引起市場迅速過熱，可以借機(jī)全面取消限購，降低存量房貸利率，釋放合理住房需求，當(dāng)務(wù)之急是重啟市場信心。還可以考慮持續(xù)大幅降息、組建住房銀行收購開發(fā)商庫存用于保障房。

預(yù)測七：大部分房企將消失或被并購重組。

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢所趨，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。

預(yù)測八：房地產(chǎn)銷售和投資預(yù)計(jì)在未來2年左右見底。

未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

預(yù)測九：三大工程將是2024年房地產(chǎn)投資的主要支撐。

“三大工程”資金主要來自中央政府，可以支撐房地產(chǎn)投資，以進(jìn)促穩(wěn)。此外，可考慮組建住房銀行，通過專項(xiàng)資金以合適價(jià)格收購開發(fā)商土地和商品房庫存，用于租賃房保障房，改善民生、救房企、緩解財(cái)政壓力。

預(yù)測十：房地產(chǎn)新模式：城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉。

具體策略：①推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略；②以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)；③保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定；④穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)；⑤加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

全球經(jīng)濟(jì)史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。我國當(dāng)前處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、就業(yè)穩(wěn)、金融穩(wěn)。

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