有不少粉絲想讓我聊一下政府收儲的大政策。坦率說，我真的不想再聊政策了。不是故作姿態語，咱們都是微民，能做好自己都難死了，就別老是操心宏觀了。而且，這兩年的這些個政策，整體看下來，我的感覺是很亂套，我實在是不知道該怎么評價。最近看國際機構評價國內房地產越來越密集，調門也變得積極，事情當然是好事。但是總是讓我閃回到阿西莫格魯的那句話里：對房地產，人民比專家有著更正確的理解（套用）。妄圖去預測底部，總是被證明是最愚蠢的一件事，我做不到這一點。

宏觀是宏觀，你是你。個人操作，無所謂樂觀悲觀，要注意逆向思維，這個思維真的非常有用。經濟的運行很奇妙，經常會讓你一拍大腿：哎呦，我咋沒有想到！是以，你們說，這段時間么多的政策出來，別看我文章更新的少，我真的超忙的，我忙不迭的一個想法是：趕緊炒一把房地產股，賺一波然后把房貸還清去，哈哈。相比于勢大力沉的房地產市場，房地產股的市場無疑是更值得參與啊，等到大家都反應過來，這一波反抽又該結束了。這要比你天天追著政策跑，有價值的多。

說點我的看法。

1）政策和市場現在的特征。讓我非常直白的說出來：決策層其實也不知道怎么搞。10幾萬億的行業就這么塌下來，那一定是所有的“逆風”都具備了，并且花了許多年，你想把它短時間內扶起來（扶到什么地步又不明確目標），想都不要想。政策和市場就是互相看，市場期待政策刺激，而政策要看市場表現，互相推著走，走一步看一步。許多觀點非常認真的探討政策，假設的前提是：政策是對的，政府知道該怎么做。實際上，完全不是，政府要是真的知道怎么干，他們哪會隔三差五的召集開發商開座談會啊。就是因為不知道，才要天天去摸底市場，但是市場短期瞬息萬變，而且市場先生也常常“犯錯”，還要確保你的信息都是真實準確的……那誰能做得到，國家統計局那些新房數據能是準確的嗎？（限價限了那么多年）。

一句話，面對這樣的市場調整，從未見過的市場調整，政策其實也是在摸索。過去的政策都不管用了，新的系統性的政策又拿不出來，只能是一個個試。這個情況下，任何單一的政策，拿出來講都沒有什么效果。疊加的政策，需要時間，也許很久。但判斷這些，最根本的一條是：經濟規律。

2）政府收儲房子。之前說了這個，其實這是一個不得已的辦法，也是必然的路子。因為一方面，大城市的政府需要新建大量的保障房（保租房、公租房、配售保障房等等），而另一方面，是市場上建了太多的商品房賣不掉。最好的結果就是有一個大金主把賣不掉的房子收過來，然后做一個城市的龐大的“公共住房庫”，提供保障。這個理論上講得通，但是現實中走不走得通，我不知道。有倆問題，一個是政府收購的類型和收購價，另一個是收購量和政府的錢打哪里來。

比如說收購公寓、商辦還是住宅？要是說便宜、做保障，那應該去收購非住宅，因為打的折猛啊，像深圳龍華的公寓都能打到2字頭，羅湖的3字頭，整體收購1字頭都能拿下，不少公寓的回報率能做到3-4%了，就算是未來租金下跌，政府長線出租也有的賺。但是住宅夠嗆，得打幾折回報率才能打平？如果打的折反推回報率搞到3%，那開發商市場上也能賣掉。

再比如說第二個問題，收購的少，起到的意義就是象征意義，忽悠人，那收購的多，錢從哪里來呢？按道理應該是財政來兜底，這個……有道德風險，怎么向市民解釋還挺費腦筋的。再說，隨便拎出一個城市，財政還有錢嗎？還敢花嗎？（這得多少錢啊，隨隨便便幾百上千億）。我看有信息說用國有銀行的貼息貸款（不如直接用三大行的PSL咯），這個咱真不懂咋玩。我只知道，PSL搞得猛的時候，都有一大堆人在講，會產生信貸擠出什么什么的。如果國有銀行都在貼息了，干嘛不直接一把降LPR呢？把它打到1、1.5，那個利率，真會有很多人去買房子的。民間的錢，比政府的錢多，也快。

3）市場的問題。回到上面，市場的問題是啥要弄明白，因為現在市場存在三個反差：政策、市場、思維。似乎可以這樣描述：政策覺得，這限購什么的，可不能一把放，放了很容易翻頭上漲呃。主流思維呢，覺得還是得靠貨幣大放水，只要開動印鈔機房價就能“通脹”起來。但是，請注意，市場沒買賬，一直沒給臉。這就尷尬了。反證也很好找，你們說放貨幣就有用，日本肯定不同意。說明這些變成了“舊思維”，不管使了，市場的問題需要重新描述。

我理解，市場的問題就是沒錢（咱別用學術的話講，就是大家窮了）。房地產現在是剛需的市場，投資者不入市了，而剛需撐不起來這個量。沒錢的話，你刺激是刺激不起來的。而至于為什么沒錢，這里面有經濟規律的因素，也實在有政策的鍋（覺得政策沒錯的，你對對）。我們講事實：房地產是支柱，現在你得承認，這無關對錯。這個支柱倒了，按正常邏輯，你得有新的動能撐起來，比如說高科技、互聯網、中概股什么的，但它們也倒了。這就是，一批人沒了（失業了），一批人降了（比如金融），一批人跑了。就是說，曾經創造中產、富人群體的支柱，都差不多倒掉了，市場扛不住。

解決方案就一個，得讓人們重新有錢起來（以及預期能賺到更多錢起來），而這，需要時間。因為你需要你的新經濟增長動能起來，創造龐大的就業、提供體面的待遇、擁有造福的IPO，那就能重新轉動起來。但是，你看最近什么水電燃氣高鐵開始漲價，嚯，就很神奇（經），到底是想靠這個提振CPI呢還是想緩解地方財政呢？不管哪種動機，想想看那個結果，本來就不敢消費，你又提高這些必需公共品的價格，那不是更不敢消費了嗎？我是無法理解。

所以，你問我，這些政策的意義。我覺得對房地產股有意義，但是對房地產市場，當然都是利好，但不會那么快。看看杭州、廣州、鄭州，這些要么是限購放開的，要么是搞過收儲的，市場也就是那樣子。房地產是實體經濟，不會像股市反應那么快。必須要等到一些條件具備，市場才會真正的觸底，政策只是其中的一個條件。

得多點耐心，慢慢等，調整已經三年了，它其實就是在提醒我們：得熬上一陣子。別再有過往的那種“舊思維”，恨不得一出政策馬上市場就要大力奮起。要慢一點，在耐心中等待、尋找、抓住新機會。

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