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1，最近多地連續(xù)放松限購(gòu)，給人的感覺就是，會(huì)不會(huì)有新的一輪房地產(chǎn)周期？畢竟上一輪行情開啟之前，就是各地把各種限制政策取消……尤其是像杭州這種超級(jí)二線城市，放松限購(gòu)后，給人心里的預(yù)期會(huì)更強(qiáng)一些，很多自媒體也喜歡渲染回暖情緒……

杭州樓市我覺得真正比較了解的人并不多，多數(shù)人的概念只是知道杭州是一個(gè)很強(qiáng)的二線城市房?jī)r(jià)很高……其實(shí)杭州這個(gè)城市類似于深圳，有點(diǎn)像炒房之都的意思，城市杠桿率也比較高，在上上一輪行情里，杭州的房?jī)r(jià)跟北京幾乎是平齊的，后來因?yàn)橥钢荩贾莺芏嗄甓紱]有緩過來，2015年之后的這一輪行情，杭州的漲幅又是超級(jí)大，想要緩過來會(huì)更難，需要更長(zhǎng)的時(shí)間，短期內(nèi)，想讓杭州這種城市再來一波房?jī)r(jià)上漲，那后果只能是杭州破產(chǎn)

2，全國(guó)我覺得真正有限購(gòu)必要的城市，只有上海和北京，其中北京要遠(yuǎn)大于上海，也就是說，如果哪天上海完全沒有了限購(gòu)政策并不奇怪，上海的落戶政策很早就比較寬松，而北京想要拿一個(gè)戶口，難度還是挺大的。從房地產(chǎn)居民負(fù)債角度來說，北京在這些大城市里，也是負(fù)債最低的一個(gè)，所以北京樓市的安全性更高。

上海真正把限購(gòu)政策放開的時(shí)候，大家也不要覺得上海的房?jī)r(jià)會(huì)大漲，道理和杭州類似。至于北京會(huì)不會(huì)完全把限購(gòu)打開，我不做預(yù)測(cè)，至少我現(xiàn)在覺得，北京短期內(nèi)很難做這個(gè)決策。即使真的打開，最終的結(jié)果也會(huì)是房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，一定不會(huì)大漲，一旦大漲就有政策。（大漲指的是有30%以上的漲幅開始出現(xiàn)）

原因是什么？我講樓市從來不用數(shù)據(jù)，我覺得絕大多數(shù)人也看不懂?dāng)?shù)據(jù)，很多人以為自己懂，覺得數(shù)據(jù)有道理，其實(shí)都不懂。所以我覺得講了也沒用，我只會(huì)偶爾在一些活動(dòng)里講一部分?jǐn)?shù)據(jù)該怎么看，代表什么。

為什么樓市不好大漲，原因很簡(jiǎn)單，你們看前幾年的表現(xiàn)就可以，我預(yù)測(cè)過2019年之后一線城市的上漲，后來是深圳上海北京輪漲，但是輪漲之后呢，樓市變得特別差，也就是說，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)在比較艱難的階段，酒局已經(jīng)到了開始吐的時(shí)候，這時(shí)候?yàn)榱撕炏麓髥危蝗擞趾攘艘唤锇拙疲瑔巫幽孟铝耍侨艘矎U了。這個(gè)時(shí)候你把人從醫(yī)院里拉出來，再去喝一頓，那會(huì)是什么后果？

3，現(xiàn)在不是樓市不想漲，是不敢漲。讓房?jī)r(jià)漲很簡(jiǎn)單，還是以前的動(dòng)作，再做一遍，但是后果呢，能不能承受住，當(dāng)然是承受不住，所以房?jī)r(jià)，不管是北京，還是全國(guó)，短期都沒有任何上漲的機(jī)會(huì)。

4，很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)漲，我覺得主要原因在于，第一，全國(guó)各地在放松政策，利率在降，貸款變得越來越寬松，第二，這些政策被自媒體過渡解讀，或者說，很多自媒體本身就不懂，但是會(huì)寫出來吸引眼球。這兩方面原因的疊加導(dǎo)致了大家不太理性的一些想法，那就是害怕房?jī)r(jià)突然上漲。

我來解釋一下，首先，目前全國(guó)各地，包括北京，放松的政策對(duì)于樓市來說，幾乎沒有任何市場(chǎng)層面的利好，他們唯一的利好我覺得就是滿足了一部分真正的需求，比如北京放開了第三套房，那些真正的家里人多，需要三套房的家庭終于有了機(jī)會(huì)，但是這些需求對(duì)于市場(chǎng)層面有多大利好呢，答案只能是無限趨近于零的利好。

其次，房?jī)r(jià)真正上漲，靠的不是這些限制措施的放松，這些限制政策放松真正對(duì)樓市有用，只會(huì)發(fā)生在樓市的市場(chǎng)情緒還沒有被完全壓制下去的時(shí)候，比如說，2020年，大家還都有炒房的預(yù)期，你突然放松了政策，那自然會(huì)有一大部分情緒疊加進(jìn)市場(chǎng)，會(huì)使得房?jī)r(jià)上漲，一旦那種情緒消失了，限制政策的放松對(duì)于樓市就沒有幫助了。那到底靠什么呢？靠定向放水，而且是大量的定向放松。比如搞城中村改造，央行砸很大一批錢往全國(guó)放，這是實(shí)質(zhì)性利好，但是這個(gè)動(dòng)作在目前是肯定不敢的。

5，北京的市場(chǎng)，很多人以為2020-2023年一直在漲，其實(shí)這是錯(cuò)覺，北京那三年只有一波利好一輪上漲，只不過板塊輪動(dòng)持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)，有些地方想要跌，但是隔壁又漲了，這邊還跌不下去，斷斷續(xù)續(xù)持續(xù)了三年。到了2023年下半年，是市場(chǎng)情緒突然消失的階段。

6，當(dāng)下樓市是典型的買方市場(chǎng)，我覺得也是比較正常的市場(chǎng)，很多人說，既然房?jī)r(jià)下跌，那為什么還要買房呢，我覺得有這種觀點(diǎn)的人屬于一類群體，買不買是個(gè)人選擇，我不多評(píng)價(jià)。從真實(shí)的市場(chǎng)來看，二手房也好，新房也好，真正有需求的人還是在買，這就跟買車一樣，所有人都知道買了車就會(huì)跌，但為什么還要買呢，因?yàn)橛惺褂眯枨蟆?br/>

對(duì)于有真實(shí)需求的人來說，當(dāng)下買房我給兩個(gè)建議，第一，買方市場(chǎng)里，盡量買好房子，即盡量不買有硬傷的房子，比如差樓層，差小區(qū)，臨大主路等等；第二，合理價(jià)格買，這樣的市場(chǎng)里盡量不高位接盤。做到這兩點(diǎn)，房子應(yīng)該沒什么大問題，保值性也不會(huì)太差。

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